Intento de explicación del actual precio de las viviendas...

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... por mi.

Voy a intentar explicar por que las viviendas valen ahora más que hace 4 años argumentando todos mis puntos. Todo esto son conjeturas sacadas en clase que me han dado pie a formular esta teoría. Si hay algún entendido en el tema le pido que me de su opinión, ya sea crítica o constructiva.

Vamos allá:

Hace poco más de 4 años se empezó un fenómeno llamado vulgarmente como "el boom de la construcción", donde muchas empresas, para blanquear su dinero ante la inminente llegada del €uro, dedicaron parte de su capital a crear viviendas.
Es de lógica que cuando hay mucha oferta y la demanda es constante los precios se mantienen, si la oferta es alta y la demanda baja los precios bajan, si la oferta es baja y la demanda es alta los precios suben y (después de unas cuantas combinaciones más) si la oferta es alta y la demanda es aún más alta los precios suben. Este ha sido el caso de España en los últimos años, y yo me preguntaba el motivo de este aumento de demanda provocando el aumento de los precios... la gente es tonta? porque compra pisos ahora y hace 4 años no?... Todas estas dudas he conseguido responderlas con un dato muy curioso de hace 4 años: los intereses bancarios han bajado. Y es curioso porque hace 4 años más o menos una persona pedía un prestamo hipotecario y le clavaban un interés de un 18% TAE (pongamos ese por ejemplo), mientras que ahora sólo clavan un 3% TAE (más o menos, pero pongamos estas cifras como ejemplo).

El resultado es lo que está pasando, la gente se vuelca a comprar pisos (algunas personas por necesidad, otras por negocio (compro piso, lo alquilo, lo revendo más caro, etc.)), y pese a exisitir el boom de la construcción habiendo aumentado de esta manera la oferta, la demanda ha crecido y los promotores (como listos que son) han subido los precios... es de lógica si tu una cosa puedes venderla por 180.000 € por qué lo vas vender por 90.000 €?

Vale, creo que hasta aquí todo está claro, pero qué diferencia hay con respecto a la compra de casas hace 4 años? ninguna, una casa viene a costarte lo mismo, ya que si antes eran más baratas eran símplemente porque había menor demanda, pero aún así quien compraba una casa venía a pagar lo mismo que se paga hoy en día.... vale, si que es cierto que hoy una casa es más cara, pero antes pagaban lo mismo debido a los altos intereses bancarios.
En esquema facilito vendría a ser esto:

ANTES: (X) dinero por la casa + (Y) dinero de intereses bancarios = (Z) valor total pagado

AHORA: (+X) dinero por la casa (las casas son más caras) + (-Y) dinero de intereses bancarios (los intereses son menores) = (Z) valor total pagado

Z = Z

(Siempre teniendo en cuenta las diferencias de las inflacciones anuales)

Con todo esto quiero decir que en 4 años no podía haber cambiado tanto la cosa, se sigue pagando lo mismo que hace 4 años pero con la única diferencia de que antes pagábamos más a ciegas que no ahora... para todo esto está claro que hay excepciones que confirman la regla (mi regla :P), pero es una buena teoría para explicar algunas cosas que posíblemente gente que, como yo, no entendía como han cambiado tanto las cosas en 4 años, y como pese a haber más oferta subían más los precios.

A todo esto siempre hay una solución, pero de momento no puede ser aplicada. La solución sería que los ayuntamientos crearan suelo (ayuntamientos, que no es lo mismo que gobierno. Existen planes generales y planes parciales, los parciales son los que se encargan de esto y estos están regidos por los ayuntamientos), el problema viene dado porque al crear más suelo se crea más oferta (de suelo en este caso), por lo que todas las casas bajarían su valor respecto al valor de terreno que pierde valor, pero mientras siga habiendo tanto demanda como hay, las promotoras no se bajarán del carro así como así... sólo la falta de demanda solucionará este caso.



No se si me he explicado con claridad, pero me interesó mucho este caso y no he parado hasta dar con la teoría, ya que como dijo Rato hoy en día se tienen más facilidades para comprar una vivienda (verdad a medias, porque gracias a los bajos intereses bancarios es más sencillo comprar), pero Rato no contó con que las viviendas han subido su precio... precios abusivos de las promotoras o de los dueños en muchos casos.

Espero que os haya parecido interesante, y espero que me deis vuestras opiniones argumentadas.

Saludos [bye]
yo pienso que es la ley de la oferta y la demanda asi de claro los promotores ven que la gente compra y suben el precio

y la gente que vende sus pisos de 2a mano de hecho yo por un piso de menos de 50m2 he visto como exigian 50 millones de las antiguas pesetas
Muy buena teoria Sabio [ginyo]
Un amigo de mi hermana que es economista estubo haciendo sus calculos y dice que de aqui a 4 años los pisos bajaran, porque la gente no parara de hipotecarse, hasta que los bancos no puedan mas, entonces bajara la demanda, y ya se sabe lo que pasa si baja la demanda cuando hay excedente de oferta, que el bien ofertado baja de precio.
De todas maneras me parece una cabronada lo que hacen, mi profe de economia todavia no entra en el tema de la vivienda porque dice que es muy complejo (estoy en 1º Bach) y aparte se mosquea.
Pero es lo que pasa con los bienes de primera necesidad, que bajen o suban los precios la gente los comprara (inelasticos que se llaman)
Salu2
No entiendo mucho de economía pero creo que también ha influído el hecho de que hace años hubiera mucho paro. Se han dedicado a crear puestos de trabajo inmediatos, y la única manera de crear puestos de trabajo inmediatos ha sido recurriendo a la construcción. Esto ha dado lugar a la especulación. Dentro de unos años ya no s epodrá contruir más, y no sólo volverá a haber paro, sino que dudo que la vivienda baje (aunque desde un punto de vista así económico es más probable que esté equivocada). Yo creo que deberían pensar en una solución más a largo plazo, como invertir en I+D, aunque esto generase paro (que a la larga se iría).
Esto es más o menos lo que he ido oyendo, todo así arrejuntado, ¿creeis que tiene sentido?

EDIRO: Esto sería una explicación al por qué del boom, más bien.
es una buena teoria sabio, de hexo es la explicacion mas racional sobre este tema ke he oido hasta hoy.

pero lo ke me cuesta de comprender es ke en los bancos te pudieran clavar tanta pasta como actualmente te clavan los promotores inmobiliarios. Pq ya sabes como estan las cosas en catalunya en donde los precios de los pisos han aumentado mas de un 35 % en los ultimos 3-4 años. Dijeron por el telenotcias ke los precios de pisos en algunas zonas costeras y en girona eran ekiparables a ciudades como madrid.
A este ritmo en el 2010 viviremos todos debajo de los puentes.
Es un robo, y punto, y lo permiten, que es peor, yo estoy que no tengo ni para el FF de marzo :(
La época de los feudos, duques, etc vuelve...
La respuesta es bien sencilla: especulación.

Y desde luego no se paga lo mismo a día de hoy por un piso que cuando los intereses estaban al 18%. Yo mi vivienda la compré hace cinco años por diez millones de las antigüas pesetas, ahora un vecino mío con una vivienda idéntica la ha vendido por 50 millones. Esto es, ha incrementado un 500% su valor en el mercado, con el agravante de que hace cinco años era una vivienda nueva y ahora es una de segunda mano con cinco años de antigüedad.
No hay tipos de interés que compensen eso, por muy bajos que sean, es una auténtica salvajada.

Lo curioso es que la excusa que se da siempre es el encarecimiento del suelo. Joder, ni que esto fuese Japón!!! Si algo sobra, es suelo, tenemos miles y miles de kilómetros cuadrados disponibles (y esto no implica necesariamente un impacto medioambiental negativo, todo hay que hacerlo con equilibrio), salvo en lugares muy concretos cuya orografía lo impide, lo que no hay es VOLUNTAD de solucionar el problema. Los ayuntamientos y comunidades autónomas, que también tienen que ver en ésto, prefieren no declarar muchos terrenos como urbanizables por intereses meramente especulativos. A ellos les sale muchísimo más rentable dosificar y restringir el suelo urbanizable porque así su precio se eleva considerablemente y ello supone unos sabrosos ingresos en las arcas municipales y además se aseguran de que no se les acaba la gallina de los huevos de oro.
Es el mismo motivo por el que se reduce el número de viviendas de protección oficial (en otros sitios no lo sé, aquí en Navarra se construyó el año pasado un 73% menos de viviendas de protección oficial que en el 2002 y este año la tendencia es la misma). El precio del suelo para viviendas protegidas es sensiblemente inferior al que se dedica para las de precio libre tasado, con lo que los ingresos se multiplican (y ya sabemos que en el transvase de dinero siempre se quedan algunos billetes por el camino).

Si los responsables públicos quisieran, en cuatro días acababan con estos desmanes, pero claro, políticos y constructores siempre se han llevado muy bien, sin contar con que muchos son ambas cosas o tienen participaciones en promotoras y demás. ¿Para cuándo una ley de incompatibilidades seria y que se cumpla?
A ver, a parte de lo q decir, os voy a decir la causa real, os lo digo de primera mano q mi padre es constructor y se de q hablo

El problema radica en los ayuntamientos q se financian a traves del valor de suelo y lo q hacen es vender el suelo y carisimo, a parte recalifican poco terreno (podrian recalificar un monton de terreno de golpe y asi se abarataria el precio del suelo), un constructor ya sabe de antemano lo q tiene q ganar x piso vendido, lo q le cuesta al constructor es el terreno, si fuese mas barato el precio seria menor, xq como digo la mayoria de los constructores a la hora de construir ya saben cual es beneficio q le van a sacar a cada piso, y el precio final viene dado x lo q haya pagado x el suelo
Vamos en la mayoria de los casos estos es lo q ocurre, a parte de q la gente se vuelve loca comprando......pero este ya es otro tema
Yo no tengo ni idea de eso, así que posiblemente tengais razón en todo lo que habeis dicho.

Pero sí os voy a decir lo que me dijo un día el tío de mi látigo. Este hombre se dedica a la compra/venta de viviendas. Según él, tiene un piso que cuesta 15 kilos, y la gente no compra. Lo lógico sería que lo bajase, no?, pues no, él lo sube, y la gente compra.

Eso dice él y de momento se está montando, aparte que es un especulador de mucho cuidao.

Enga, nos vemos.

[beer]
Escrito originalmente por kitinota
A ver, a parte de lo q decir, os voy a decir la causa real, os lo digo de primera mano q mi padre es constructor y se de q hablo

El problema radica en los ayuntamientos q se financian a traves del valor de suelo y lo q hacen es vender el suelo y carisimo, a parte recalifican poco terreno (podrian recalificar un monton de terreno de golpe y asi se abarataria el precio del suelo), un constructor ya sabe de antemano lo q tiene q ganar x piso vendido, lo q le cuesta al constructor es el terreno, si fuese mas barato el precio seria menor, xq como digo la mayoria de los constructores a la hora de construir ya saben cual es beneficio q le van a sacar a cada piso, y el precio final viene dado x lo q haya pagado x el suelo
Vamos en la mayoria de los casos estos es lo q ocurre, a parte de q la gente se vuelve loca comprando......pero este ya es otro tema


Mira tio, que no somos bobos. Sabemos de sobra que el interés especulativo de las Corporaciones Locales (Ayuntamientos) es uno de los principales obstáculos para el desarrollo de un proyecto Urbanístico decente en este país...pero de ahí a elevar a los constructores a la categoría de Robin Hood hay un trecho, colega, que en este mundo nadie hace curra por amor al arte y yo también hablo con conocimiento de causa (llevo tres años trabajando como abogadillo en una gestora de viviendas) si te digo que los constructores, al menos en Madrid, SE FORRAN, SE LLENAN LOS BOLSILLOS A MANOS LLENAS y CUANTO MAS, MEJOR.

Además, en la mayoría de los casos (y te hablo de Madrid, que es lo que conozco) el suelo no es propiedad de los Ayuntamientos, sino de particulares que son quienes venden el terreno a entidades promotoras, cooperativas de vivienda, otros particulares interesados en promover viviendas sobre ese terreno, etc. Y ahi el precio no lo ponen los Ayuntamientos.

Solución hipotética y tristemente casi utópica (ya que ni el PP lo hace ni lo hará, ni en 12 años de PSOE lo hicieron): que se levante la enorme carga burocrática que grava todos y cada uno de los trámites a llevar a cabo a la hora de urbanizar una determinada zona, que producen (además de las demoras temporales) unas cargas económicas completamente desorbitadas para el/los particular/es interesados en el proceso.

Como decíais antes: mientras la gente siga pagando estos precios, el tema esta jodido....pero ¿Que haces si no? ¿Te vas a vivir as una pensión? ¿Te ves con 35 viendo la tele en el sillón entre papá y mamá? Pues no, te hipotecas la vida (a un 3% TAE, eso si, todo comodidades...no te jode...) y hala, a echar barriga en tu piso nuevo.

Saludos.
no me has entendido bien, yo no digo q los constructores sean angelitos, digo q tienen muy claro lo q quieren ganar x piso vendido (q suele ser una buena suma) y q lo q encarece el precio final es el suelo.
Sobre lo de madrid es un caso aparte, en madrid todo lo q se construye se vende y muy caro, pero esto es un caso q seria muy dificil explicar, de hecho el piso en el vivo se ha multiplicado x 3 en 5 años, y mi padre q como digo es un modesto constructor tampoco se lo explica.
Mi explicacion va dirigida a ciudades normales, no creo q sirva para ciudades como madrid, barcelona...
Pues creo que la teoría de Sabio se aproxima bastante a la realidad, a un nivel cualitativo (digamos para los que no somos entendidos en economía). Y a lo que estais diciendo sólo quiero añadir que el dia que reviente la burbuja espero estar allí, y ver como pierden millones todos los que están reteniendo pisos con el único objetivo de revenderlos más caros dentro de un par de años (sin querer alquilarlos ni nada), ya que ellos son los principales responsables de que los jóvenes no podamos acceder a una vivienda. Eso sí, si yo fuera ministro de economía imponía una penalización en el impuesto de la renta por cada vivienda no utilizada y no alquilada además de la principal, de forma que si tienes 1 casa sin utilizar tuvieras que pagar una penalización del 50% digamos, si tienes 2, el 100% sobre el impuesto de la renta, y así. Íbais a ver lo prontito que se inundaba el mercado con pisos a la venta y en alquiler a buen precio, y se acababa la puta especulación. Que una vivienda es un derecho, no un puto valor en bolsa para invertir en él.







lo siento por el lenguaje, pero me tiene bastante cabreado el tema.
Escrito originalmente por Det_W.Somerset
Pues creo que la teoría de Sabio se aproxima bastante a la realidad, a un nivel cualitativo (digamos para los que no somos entendidos en economía). Y a lo que estais diciendo sólo quiero añadir que el dia que reviente la burbuja espero estar allí, y ver como pierden millones todos los que están reteniendo pisos con el único objetivo de revenderlos más caros dentro de un par de años (sin querer alquilarlos ni nada), ya que ellos son los principales responsables de que los jóvenes no podamos acceder a una vivienda. Eso sí, si yo fuera ministro de economía imponía una penalización en el impuesto de la renta por cada vivienda no utilizada y no alquilada además de la principal, de forma que si tienes 1 casa sin utilizar tuvieras que pagar una penalización del 50% digamos, si tienes 2, el 100% sobre el impuesto de la renta, y así. Íbais a ver lo prontito que se inundaba el mercado con pisos a la venta y en alquiler a buen precio, y se acababa la puta especulación. [B]Que una vivienda es un derecho, no un puto valor en bolsa para invertir en él.








lo siento por el lenguaje, pero me tiene bastante cabreado el tema. [/B]


ese es el gran problema, pero no tiene solucion, si como bien dices q se penalizase x vivienda vacia (no estoy seguro si se hace ya, q alguien lo confirme), la slocuion seria facil una familia de pongamos 5 miembros q tiene 5 casas, pues cada uno se pondria viviendo en una casa, con lo cual no hay vivienda vacia, para todo esto q dices existen infinidad de trampas para pagar menos
Escrito originalmente por Det_W.Somerset
[B]Que una vivienda es un derecho, no un puto valor en bolsa para invertir en él.


[/B]


Efectivamente, y a ti nadie te quita ese derecho, si tu tienes dinero te lo compras.

Yo creo que tiene que llegar un momento en el que se estabilice la cosa, si ya para comprar un piso normal se tienen que hipotecar 2 personas de por vida, poco mas debe de estar dispuesta la gente a pagar, porque a este paso a hipotecar hasta los nietos...

Y que luego salga un gilipollas por la tele diciendo que con el 25 % del salario medio te compras un piso... [toctoc] Pues habria que ver el piso...

Salu2
que por qué es la vivienda más cara de europa?

qué por qué lo permiten?

pues es muy facil: PORQUE EL GOBIERNO SACA TAJADA GANSA

me pregunto qué día se dará cuenta la gente de que a los políticos se la suda todo menos el voto [jaja]
Escrito originalmente por magopajas
PORQUE EL GOBIERNO SACA TAJADA GANSA


Sacan tajada decenas de miles de personas: desde el tipo que hace el estudio geotécnico del suelo para el proyecto (que, por supuesto es coleguita del honrado promotor y dará el visto bueno a la construcción sea como sea), hasta el Alcalde (sea del partido que sea, ya esté en el gobierno o en la oposición o pertenezca al partido ese del amor fraterno o cualquier otro), pasando por el concejal de turno que ha de dar el pase al plan parcial para iniciar su trámite (que curiosamente puede traspapelarse durante laaargos meeeses si se descuida o si resulta que entiende que la finca sobre la que se quiere urbanizar es [Modo símbolo de euro on] APETECIBLE [Modo símbolo de euro off])....

Tio, en este tema hay siempre tanta pasta de por medio y es tan facil para cualquiera con algo de influencia pillarla que parece la historia de Alí Baba y los cuarenta (ojala) ladrones.
Hay una cosa que no has dicho.

Los intereses habran bajado un 15%, pero la vivienda no ha subido un 15%. Me parece, que solo en este ultimo año, ya subio un 16%.

Por lo tanto, tu teoria de que se paga lo mismo...

Saludos
Me gustaría remarcar lo que han comentado tanto katxan como Det_W.Somerset, y es el tema de los pisos vacíos. Creo que la clave está en el suelo, más que en los créditos hipotecarios.

Barcelona capital por ejemplo pierde habitantes cada año (tampoco cifras escandalosas) pero en cambio se siguen construyendo pisos e incrementando los precios (y no creo que sea por el valor de los materiales empleados). La única respuesta lógica es que haya muxa vivienda vacía. Y no me refiero a que un particular tenga 3 o 5 pisos vacios (que tiele tela) sino a que las grandes inmobiliarias tienen manzanas enteras de pisos vacíos. Es una inversión claro está para subir el precio del suelo.

Ahora tenemos un fenómeno por akí (no sé si en otras partes se da tan a saco) que es el mobbing inmobiliario. Se presiona con diversas "medidas" a antiguos inquilinos con alquileres bajos o pisos de compra "interesantes", normalmente gente mayor (sobretodo en el borne, gotic o las zonas que se van poniendo de moda para vivir, anteriormente consideradas marginales).

Dichas medidas incluyen desde reiteradas visitas (muxas veces con cámaras ocultas) toca-kojones, a "contratar" nuevos vecinos molestos -supuestos squarters o vagabundos- que degraden las condiciones de la finca; para forzar la marcha de los propietarios. Esto cuando no se recurre directamente la amenaza.

Muxa mafia en el ladrillo.
Bueno ante todo dejar claras un par de cosas...

Mi teoría no es válida para ciudades como Madrid y Barcelona (sólo estas dos), ya que allí tienen agotado todo el suelo... en estas dos ciudades se edifican sobre edificación, o sea se derruye una y se construye de nuevo, no tienen más suelo... por eso allí los precios son tan aberrantes, porque el precio del suelo lo pone el propietario, y los promotores tragan para que luego la gente trague...

En el resto de ciudades quien tiene poder para crear suelo son los ayuntamientos, no el gobierno, son los ayuntamientos quienes deciden crear suelo o no y os pondré un ejemplo teórico que se da en muchos sitios:
En la ciudad tal no se crea suelo y se está edificando, los pisos rozan los 25 millones de pesetas en las afueras y los 50 millones o más en el centro de la ciudad, el ayuntamiento no toma cartas en el asunto así pues los precios no bajan, porque, como bien ha dicho kitinota, una gran parte del precio final del piso viene repercutido por el precio del suelo. En cambio a un pueblo a 10 km. el ayuntamiento ha creado mucho suelo, puesto que tiene industria que le paga muchos impuestos y necesita gente donde invertirlos, porque no se si sabeis que la administración pública no puede ganar dinero, todo lo que gana ha de reinvertirlo en el pueblo, o por contra bajar los impuestos el siguiente año... esto es fijo, así pues allí los pisos están muy baratos y encima el ayuntamiento les regala el agua...

Sobre lo que dice dj-alien, si, tienes razón, pero no compares un 16% a rajatabla de una cifra, con un 16% de impuestos anuales a tantos años multiplicando el valor del prestamo que has solicitado... son diferentes porcentajes como para compararlos así tan sueltamente, hoy precisamente calculamos un par de ejemplos para ver si el valor era aproximado el valor de (Z) en cada caso, y exceptuando la diferencia de la inflacción nos daba algo bastante similar, cualquiera con tiempo puede calcularlo si quiere...

Me alegro de que os haya gustado mi teoría, pero como ya he dicho no es algo...

PD: para amenizar un poco el tema que se os ve algo tensos, quien de aquí no ha pensado nunca en comprar un piso, alquilarlo y pagar de esta manera la hipoteca? es una buena idea, no creeis?

PD2: el tema d elos pisos vacios que habeis comentado varios es un lastre, y en muchos casos es lo que hace aumentar bastante la demanda llegando a estos precios abusivos... debería ser ilegal, o sancionable, pero esto ya se excede de mis conocimientos

Saludos [bye]
Bueno, poco voy a añadir que no se haya dicho ya. Muy acertada me parece tu teoría, con las matizaciones de Madrid, Barcelona y otras ciudades grandes...

En cuanto al tema del alquiler (por ejemplo para pagar la hipoteca), pues esta claro: La gente no va dejarse todos los meses una pasta en algo que al final no va ser suyo. Prefieren entramparse de por vida para poder dejarles a su hijo/hija/perro el piso como herencia algún dia...

CONSTRUCCIÓN=MAFIA :( (Y lo siento por quienes tengáis famillia en esto y no sea vuestro caso, pero es que la cosa huele...)


Salu2 :(
Escrito originalmente por Sabio
debería ser ilegal, o sancionable, pero esto ya se excede de mis conocimientos
[bye]


Pero eso nunca sera así. Bueno, nunca sera, con el PP o el PSOE al poder. Esos partidos son los que mas especulan con la vivienda. Gran parte de los integrantes del PP son dueños de grandes empresas de construccion.
PuMa está baneado por "se acabó lo que se daba"
Los lugares mas caros son Barcelona y Sitges ( segun un estudio), ultimamente se encarece todo, .. vale lo mismo o más vivir en cercanias que en la ciudad. Por ejemplo , sant just , esplugas , etc

Mi consejo, comprad lo que sea .. y alquilarlo
Lo acabo de leer y estoy de acuerdo en todo.

yo me compre mi piso hace 5 añosy me costo 13,5 millones de las antiguas pesetas ,hicieron dos bloques iguales , hace un par de meses vendieron uno igual que el mio, un primero orientado igual que el mio por 35 millones.

la verdad es que me quede flipao.
no se si habreis leido las propuestas del pp y psoe para q baje la vivienda, cual os parece mas acertada?, yo creo q ninguna de las dos va a valer para nada, dentro de 4 años en la proximas elecciones habra subido otro 96% en 4 años

salu2
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