Se trata de una donación inter vivos (es decir, entre personas vivas) y no una herencia, de modo que tendríais que declarar y liquidar el impuesto de Sucesiones y Donaciones. Para saber lo que os correspondería pagar, habría que hacer un cálculo. Hay aplicaciones de ordenador para eso.
Si optas por hacer una compraventa, ten mucho cuidado, porque Hacienda no se creerá que hubo realmente venta, sino que probablemente pensará que hubo una simulación de compraventa con el objeto de no declarar y liquidar Donaciones, y os puede caer una inspección fiscal encima. Si realmente quieres hacer una compraventa, hazla de verdad. Es decir acordad una compraventa, id al notario, elevadla a escritura pública, y pagad el precio como se acuerde.
La fórmula que yo te sugeriría que me parece más barata para acceder al piso es ésta: que tu madre mantenga la nuda propiedad (es decir que siga siendo la única dueña) y tú y ella realizáis un contrato de arrendamiento, de modo que le pagas una cuota cada mes a tu madre por alquilarle el piso. Lógicamente al tratarse de tu madre, la cuantía de esa renta puede ser más ventajosa que una cuota de mercado, pero la idea es que tu madre saque algo en limpio, y que el piso deje de costarle dinero porque tú te vas a hacer cargo de los suministros y gastos.
En la práctica, actúas como dueño, vives en él, lo reformas si quieres, pero tu madre sigue siendo la propietaria y le pagas un alquiler.
Cuando tu madre fallezca (esperemos que dentro de muchos muchos años) entonces te habrá dado tiempo a ahorrar para pagarle su parte a tus hermanos, haréis una transmisión mortis causa que con un poco de suerte estará exenta de pagar impuesto de sucesiones (porque la tendencia política es quitarlo para herencias inferiores a cierta cantidad, como 1 millón de euros por ejemplo) y no habrás necesitado ninguna hipoteca ni nada.
Digo pagarle una renta a tu madre (aunque no sea un precio de mercado) para que tu madre reciba algo, pero existe la posibilidad de hacer un contrato de uso y habitación a título gratuito, es decir tu madre te autoriza a vivir en el piso a título gratuito. Eso se puede hacer, pero estamos ante otra donación. Por eso yo optaría casi más por pagar un alquiler. Si por ejemplo se podrían pagar 650 euros por el piso, puedes pagarle 350 que ya sería un precio muy ventajoso pero ella saca algo por su piso, lo cual siempre es de ayuda, y tus hermanos no pueden decir que te sale gratis (lo cual podría suscitar algún roce también)
