Compra aplazada de inmueble

Por lo que he leído, se transfiere la propiedad al comprador, y por otro lado se hace un contrato normal entre propietarios estableciendo los plazos e importes a pagar.

https://www.gilmar.es/blog/compra-aplazada-vivienda/

Pero mejor que te asesore un abogado para no tener ninguna duda. De hecho, mejor un abogado para cada una de las partes, aunque sea para evitar que después alguien se sienta engañado.

Lo de que la propiedad seria vuestra a la firma no lo tengo yo tan claro, al menos del enlace quenha puesto el compañero.
Yo compre una vivienda con un alquiler con opcion a compra y no fue " mia" hasta que ejecute la opcion. El año que estuve de " alquiler" y todas las mejoras que hice ( porque quise) fueron sin ser mia la propiedad aun. Y entrecomillo mia, porque ahora es del banco oficialmente hasta que se la devuelva la hipoteca, ya se entiende.

@Marnix de Puydt por lo que pone en el enlace que ha puesto el compañero, el cual ya había leído anteriormente, existen las dos opciones: titularidad desde el primer momento para el comprador o hasta el último momento para el vendedor.

@Patchanka gracias por el consejo del abogado, tendré que buscar un despacho donde puedan asesorarme. Tengo dudas porque aunque yo acabe de pagar el piso más adelante cuando tienen que pagar los impuestos correspondientes ambas partes?

Por eso lo digo, no se como sera de amigo, pero yo no creo que le diera la propiedad a nadie por muy amigo que fuera, sin pagarmela en su totalidad. O al menos no al principio " del pago".

Yo entiendo que existen ambas opciones porque puedes tomarte el asunto de dos formas:

Una especie de alquiler con compra "implicita", no exactamente lo que dice @Marnix de Puydt pero casi, dónde el inmueble no sería vuestro hasta acabar de pagar.
Una compra con préstamo "entre particulares". Con ello la propiedad es de quien compra desde el primer día y el contrato es por el pago del préstamo, no por la propiedad.

Entiendo que para no pillarse los dedos, en el segundo caso la propiedad estará ligada al contrato de préstamo a modo de aval.

Silent Bob escribió:Yo entiendo que existen ambas opciones porque puedes tomarte el asunto de dos formas:

Una especie de alquiler con compra "implicita", no exactamente lo que dice @Marnix de Puydt pero casi, dónde el inmueble no sería vuestro hasta acabar de pagar.
Una compra con préstamo "entre particulares". Con ello la propiedad es de quien compra desde el primer día y el contrato es por el pago del préstamo, no por la propiedad.

Entiendo que para no pillarse los dedos, en el segundo caso la propiedad estará ligada al contrato de préstamo a modo de aval.

La primera opción no es segura para el comprador, porque el propietario podría seguir usando el inmueble como garantías y cosas, se podría quedar embargado...

La segunda opción es más segura para los dos (incluyendo el tema del aval).

Patchanka escribió:

Silent Bob escribió:Yo entiendo que existen ambas opciones porque puedes tomarte el asunto de dos formas:

Una especie de alquiler con compra "implicita", no exactamente lo que dice @Marnix de Puydt pero casi, dónde el inmueble no sería vuestro hasta acabar de pagar.
Una compra con préstamo "entre particulares". Con ello la propiedad es de quien compra desde el primer día y el contrato es por el pago del préstamo, no por la propiedad.

Entiendo que para no pillarse los dedos, en el segundo caso la propiedad estará ligada al contrato de préstamo a modo de aval.

La primera opción no es segura para el comprador, porque el propietario podría seguir usando el inmueble como garantías y cosas, se podría quedar embargado...

La segunda opción es más segura para los dos (incluyendo el tema del aval).

No tengo ni pajolera idea, pero si es un contrato con formato preestablecido por la ley entiendo que la primera opción no tendría que ser un problema y debería tener sus garantias del estilo de:
- En fecha de contrato se certifica que el inmueble no es garantia de nada
- El contrato invalida que se use como tal en el futuro.
- Si se le embarga el inmueble por impagos el nuevo propietario (estado? banco? Comprador?) tiene que hacer valer el contrato existente. Seguir cobrando como lo hacía el anterior propietario hasta el último pago, para pasar a traspasar la propiedad.


Yo no lo veo muy práctico tampoco, pero si existe la posibilidad entiendo (o espero) que haya ciertas seguridades por ambos lados.

Yo ya digo que no se como seran de amigos, pero justamente en la casa que compre que comento, el vendedor tenia un monton de deudas, entre las cuales la mayor era un prestamo privado ( y la dicha casa estaba como garantia) y vino el fulano acreedor a que yo le diera el cheque mas gordo.
Por lo que no se como de facil sera reclamar este tipo de deudas privadamente, ya digo que aquel hombre no vio un euro hasta que le pague yo, y el banco que me dio la hipoteca quiso saber el certificado de saldo de esa deuda historicamente, y no se si pidieron los ultimos cuatro o cinco años ultimos, y era el mismo.
Habian subido los intereses, claro

Yo vendí un local y todo fue mediante contrato privado todo presentado ante notario. Hicimos un pago inicial y otro pago al de cumplirse un año. A mí no me daba desconfianza porque era un tío de pasta y era calderilla para él y encima era para ampliar su negocio de a lado.., pero me puso cláusulas en el contrato rollo que si no se hacía el pago final el local seguirá siendo de mi propiedad y perdía la entrada inicial por el valor de la mitad del local…

Con esto me refiero que en un contrato privado puedes poner lo que quieras…, lo jodido serán las garantías de pago…

@Torres quien os redacto el contrato? Supongo que se encargaría la parte compradora de presentarlo, tu lo revisarías con tu gestoría y luego ante notario lo dejaríais registrado, no?

@Silent Bob el préstamo personal era otra opción. A me deja XXXXXX€ los cuales empleo para pagarle a A y así registrar y notificar a la hacienda foral el préstamo, además de comprar el piso, y luego le voy devolviendo poco a poco el dinero que me ha prestado. Es la otra opción que barajo aunque me parece dar vueltas para hacer lo mismo. De esta forma si que veo claro que por un lado va el préstamo del dinero, el cual está exento de impuestos pero si que hay que notificar, y por otro lado como se produce la compraventa por el total del importe el tema de impuestos de ambas partes (plusvalía e ITP si no me equivoco). En el caso de la compra aplazada no se como pagan los impuestos ambas partes y es donde me pierdo (es la primera vez que me embarco en comprar algo que cueste más de 3000€ la verdad...).

Respecto a esto:

Silent Bob escribió:Yo no lo veo muy práctico tampoco, pero si existe la posibilidad entiendo (o espero) que haya ciertas seguridades por ambos lados.

A que te refieres exactamente? Qué otras opciones se os ocurren? La verdad es que si puedo evitar pisar un banco para pedir sopitas creo que es una buena idea.

Nuestra idea es pagar el 60% del inmueble como entrada y el 40% restante a plazos durante 10 años.

@Marnix de Puydt no hay problema con eso, imagínate que este negocio lo estoy haciendo con mi padre o con mi madre

Zamorate escribió:@Torres quien os redacto el contrato? Supongo que se encargaría la parte compradora de presentarlo, tu lo revisarías con tu gestoría y luego ante notario lo dejaríais registrado, no?

Buah no me acuerdo.., a mi me lo dieron todo hecho.., sólo firmé y recibí los dineros

A todo esto. Te has planteado:

- Comprar la casa con una hipoteca.
- Que el vendedor te "preste" a ti el dinero de la venta.
- Que uses ese dinero de la venta para cancelar la hipoteca.
- Amortizar el prestamo que tenias con el vendedor poco a poco.

Entonces mas bien es una donacion encubierta, cuidado con eso, pero vamos que si es asi tampoco hay mucho misterio. Un contrato verbal es un contrato ( aunque mucho mejor si esta escrito, evidentemente).
Fulano vende a mengano este inmueble por esta cantidad y se acuerda un prestamo privado con estas condiciones blabla. Os asegurais de que el dinero vaya por banco de mengano a fulano aunque luego vuelva en efectivo a mengano y nadie os dira nada. No se si hay incentivos o subvenciones en tu ccaa ahora para compra, pero yo conozco gente cuando habia MUCHA pasta en esas subvenciones y lo hizo asi ( y el dinero volvio como te digo en la mayoria de casos..) y no pasa nada.
De hecho si son vuestros padres yo no me descapitalizaria y daria menos entrada y mas años de pago, pero claro tampoco se si necesitan el money.

Lo primero de todo gracias a todos por las respuestas

Marnix de Puydt escribió:Entonces mas bien es una donacion encubierta, cuidado con eso, pero vamos que si es asi tampoco hay mucho misterio. Un contrato verbal es un contrato ( aunque mucho mejor si esta escrito, evidentemente).
Fulano vende a mengano este inmueble por esta cantidad y se acuerda un prestamo privado con estas condiciones blabla. Os asegurais de que el dinero vaya por banco de mengano a fulano aunque luego vuelva en efectivo a mengano y nadie os dira nada. No se si hay incentivos o subvenciones en tu ccaa ahora para compra, pero yo conozco gente cuando habia MUCHA pasta en esas subvenciones y lo hizo asi ( y el dinero volvio como te digo en la mayoria de casos..) y no pasa nada.
De hecho si son vuestros padres yo no me descapitalizaria y daria menos entrada y mas años de pago, pero claro tampoco se si necesitan el money.

No son mis padres, era para que entendieras como de "amigo" era esa persona.

No es una donación encubierta, no se donde ves eso la verdad, yo le quiero comprar el piso a otra persona pero en vez de ir a un banco a pedir dinero, le doy el 60% ahora y el 40% a lo largo de 10 años. Dentro de 10 años yo tendré el piso y seré (más) calvo y el vendedor tendrá el dinero del inmueble.

amchacon escribió:A todo esto. Te has planteado:

- Comprar la casa con una hipoteca.
- Que el vendedor te "preste" a ti el dinero de la venta.
- Que uses ese dinero de la venta para cancelar la hipoteca.
- Amortizar el prestamo que tenias con el vendedor poco a poco.

Para hacer eso directamente lo hago con el banco no? Voy, pido dinero y le voy pagando al banco directamente. Como ya digo no entiendo mucho de estas cosas y por eso vengo aquí a ver si alguien me ilumina un poco por haberse visto en una situación tan particular (evidentemente además de ello iré a un abogado/asesoría/notaría/loquesea que me diga que como y cuando tengo que hacer ). Ir al banco me implicaría que si tasaciones, que si un seguro de noseque, que si trae la nómina a nosedonde, ... Es lo que quiero evitar

Zamorate escribió:

amchacon escribió:A todo esto. Te has planteado:

- Comprar la casa con una hipoteca.
- Que el vendedor te "preste" a ti el dinero de la venta.
- Que uses ese dinero de la venta para cancelar la hipoteca.
- Amortizar el prestamo que tenias con el vendedor poco a poco.

Para hacer eso directamente lo hago con el banco no? Voy, pido dinero y le voy pagando al banco directamente. Como ya digo no entiendo mucho de estas cosas y por eso vengo aquí a ver si alguien me ilumina un poco por haberse visto en una situación tan particular (evidentemente además de ello iré a un abogado/asesoría/notaría/loquesea que me diga que como y cuando tengo que hacer ). Ir al banco me implicaría que si tasaciones, que si un seguro de noseque, que si trae la nómina a nosedonde, ... Es lo que quiero evitar

Eh?

Los gastos de abrir una hipoteca son en torno a 300€, que es una cantidad totalmente irrelevante en una compra asi. De hecho te aviso que va a ser tu gasto mas pequeño

Lo de la nomina no se que problematica le ves. Es tan sencillo como mandarles la nomina en PDF... No se, vas a tardar menos en abrir una hipoteca que en construir un sistema de compraventa mas atipico y que a Hacienda le guste.

amchacon escribió:

Zamorate escribió:

amchacon escribió:A todo esto. Te has planteado:

- Comprar la casa con una hipoteca.
- Que el vendedor te "preste" a ti el dinero de la venta.
- Que uses ese dinero de la venta para cancelar la hipoteca.
- Amortizar el prestamo que tenias con el vendedor poco a poco.

Para hacer eso directamente lo hago con el banco no? Voy, pido dinero y le voy pagando al banco directamente. Como ya digo no entiendo mucho de estas cosas y por eso vengo aquí a ver si alguien me ilumina un poco por haberse visto en una situación tan particular (evidentemente además de ello iré a un abogado/asesoría/notaría/loquesea que me diga que como y cuando tengo que hacer ). Ir al banco me implicaría que si tasaciones, que si un seguro de noseque, que si trae la nómina a nosedonde, ... Es lo que quiero evitar

Eh?

Los gastos de abrir una hipoteca son en torno a 300€, que es una cantidad totalmente irrelevante en una compra asi. De hecho te aviso que va a ser tu gasto mas pequeño

Lo de la nomina no se que problematica le ves. Es tan sencillo como mandarles la nomina en PDF... No se, vas a tardar menos en abrir una hipoteca que en construir un sistema de compraventa mas atipico y que a Hacienda le guste.

Hombre....al banco le tienes que pagar intereses. Al amigo no...
Y los intereses, pues moco de pavo no son.

Al OP le recomiendo un abogado, y en un minuto te dará la mejor opción.
Yo, siendo un ignorante, no veo inconveniente en un contrato que diga que la propiedad pasa a tu nombre, le das el 69% ahora y el resto a plazos.
Y si eso no se pudiera, pues te la vende por ese 60%, ya es tuya, y el resto pues se lo vas dando

Es que llevas un cacao importante....
Lo del papel es lo de menos, si tuviera tiempo y ganas te subia no ya mi contrato de alquiler con opcion a compra ( que lo hizo la inmo a la que se le pago) si no las escrituras y actos notariales que dan PENA de lo mal escritos que estan, mis hijos pequeños escriben mejor y eso que no saben escribir español no te digo mas...
Lo que yo te quiero decir es que segun tu lo quieres, no tiene ninguna garantia el vendedor, ya digo que tiene que ser muy amigo...y mas que dices qje lo compras con tu pareja..las parejas se rompen, las promesas se las lleva el tiempo, si os poneis a malas el se queda sin inmueble y sin dineros..
Lo de donacion encubierta no te acuso de nada, es perfectamente factible como te he dicho, vamos no estoy inventando nada.

DrSerpiente escribió:

amchacon escribió:

Zamorate escribió:Para hacer eso directamente lo hago con el banco no? Voy, pido dinero y le voy pagando al banco directamente. Como ya digo no entiendo mucho de estas cosas y por eso vengo aquí a ver si alguien me ilumina un poco por haberse visto en una situación tan particular (evidentemente además de ello iré a un abogado/asesoría/notaría/loquesea que me diga que como y cuando tengo que hacer ). Ir al banco me implicaría que si tasaciones, que si un seguro de noseque, que si trae la nómina a nosedonde, ... Es lo que quiero evitar

Eh?

Los gastos de abrir una hipoteca son en torno a 300€, que es una cantidad totalmente irrelevante en una compra asi. De hecho te aviso que va a ser tu gasto mas pequeño

Lo de la nomina no se que problematica le ves. Es tan sencillo como mandarles la nomina en PDF... No se, vas a tardar menos en abrir una hipoteca que en construir un sistema de compraventa mas atipico y que a Hacienda le guste.

Hombre....al banco le tienes que pagar intereses. Al amigo no...
Y los intereses, pues moco de pavo no son.

Al OP le recomiendo un abogado, y en un minuto te dará la mejor opción.
Yo, siendo un ignorante, no veo inconveniente en un contrato que diga que la propiedad pasa a tu nombre, le das el 69% ahora y el resto a plazos.
Y si eso no se pudiera, pues te la vende por ese 60%, ya es tuya, y el resto pues se lo vas dando

Si claro. Pero tambien puede rebajar el precio a cambio del prontopago.

Prefieres vender el piso por 120.000 a lo largo de 10 años o 100.000€ en efectivo y al momento.

Que habra de todo pero... Pero muchos aceptarian cobrar antes y facil. Nuse.

@DrSerpiente gracias, es lo que haré, buscaré un abogado que me pueda echar una mano

@Marnix de Puydt gracias por tu opinión, pero no es de lo que trata el hilo. Si tengo pareja o no, si confiamos mutuamente o no es cosa mía y no del topic. El hilo trata sobre la "compra aplazada" lo cual entiendo que es la formula que nos sirve para realizar lo que queremos hacer, y pido opinión sobre ello, ya que cada una de las partes queremos nuestra garantía, algo similar a lo que ha dicho @Torres que aparecía en el contrato que él firmó como vendedor, que más garantía quiere el vendedor que una formula legal según la cual el día que no pague pierde el derecho sobre la propiedad y el dinero que ha invertido?

Las alternativas que manejo por orden de prioridad son:
- Compra aplazada: una opción que he visto pero de la que me gustaría saber experiencias.
- Préstamo personal.
- Hipoteca por 300€ de gastos en total.
- Hipoteca.

Un saludo y una vez más gracias por todas vuestras respuestas

Zamorate escribió:@DrSerpiente gracias, es lo que haré, buscaré un abogado que me pueda echar una mano

@Marnix de Puydt gracias por tu opinión, pero no es de lo que trata el hilo. Si tengo pareja o no, si confiamos mutuamente o no es cosa mía y no del topic. El hilo trata sobre la "compra aplazada" lo cual entiendo que es la formula que nos sirve para realizar lo que queremos hacer, y pido opinión sobre ello, ya que cada una de las partes queremos nuestra garantía, algo similar a lo que ha dicho @Torres que aparecía en el contrato que él firmó como vendedor, que más garantía quiere el vendedor que una formula legal según la cual el día que no pague pierde el derecho sobre la propiedad y el dinero que ha invertido?

Las alternativas que manejo por orden de prioridad son:
- Compra aplazada: una opción que he visto pero de la que me gustaría saber experiencias.
- Préstamo personal.
- Hipoteca por 300€ de gastos en total.
- Hipoteca.

Un saludo y una vez más gracias por todas vuestras respuestas

Pero que no entiendes?
Lo que firmo torres es lo que firme yo...si no hay pasta no hay cambio de titular...
Es mas, te he dicho un ejemplo de la casa que compre yo, que repito que el vendedor tenia una deuda privada con un acreedor privado ( lo que quieres hacer tu) y no tuvo cojones de cobrar nada ni quedarse con la garantia (el inmueble) hasta que cambio de manos..

Que exista lo que tu dices? Pues seguro, pero el vendedor esta con el culo al aire y no es lo normal. Vamos es como ir a un concesionario y decir ye quietos paraos, que yo no quiero ningun prestamo, te doy 8k y te fias de mi que te de 300 al mes o lo que pueda hasta saldar la deuda, pero el coche a mi nombre desde el dia uno que me dan ayudas por tunearlo..