Comprarle a un moroso

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Os comento el tema por si hay algún experto en derecho que me pueda aconsejar. Se ha ido alargando el problema y ya no sé cómo proceder

La histora es larga, pero la resumiré.... Mi pareja y yo hemos estado buscando un terreno que comprar para construir nuestra casa. Tras muchos años de estar mirando por Internet aquí y allí, por fin hemos encontrado una parcela que nos gusta en los alrededores de Madrid. Hará unos meses empezamos la negociación con la empresa inmobiliaria, y tras mucho tira y afloja, por fin conseguimos llegar a un acuerdo con el comprador respecto al precio final y los pagos.

Y cuando ya todo parecía resuelto y bien atado, empiezan los problemas.

El primero es que lógicamente no íbamos a comprar el terreno sin estar seguros de que no tenía cargas asociadas en el registro de la propiedad. Por eso pedimos una copia simple a la inmobiliaria.

La sorpresa fue ver que el nombre del propietario inscrito en el registro de la propiedad, no coincidía con el nombre del supuesto vendedor. Cuando preguntamos al agente inmobiliario, nos admitió que el actual propietario aún no había cambiado el nombre en el registro, pero que no pasaba nada porque eso se podía hacer el mismo día de la compra del terreno, cuando hiciéramos las escrituras. Nos quedó claro entonces que el propietario, no había pagado aún el impuesto de transmisiones al adquirir la parcela... (el anterior propietario había obtenido la parcela un par de años antes).

Lógicamente nos negamos, y pedimos que el actual propietario actualizara el registro para que pudiéramos comprobar que no tenía cargas.

Supuestamente el propietario aceptó, pero le comunicó a la inmobiliaria que solo procedería a actualizar el registro (y consiguiente pago del impuesto, que podían ser más de 12 mil euros), si nos comprometíamos a comprar el terreno y procediamos a un primer pago de 20.000 euros.

Como nos negamos al no tener garantía ninguna de que ese fuera su terreno, el propietario nos mandó (a través del agente) una copia de las escrituras del terreno, donde efectivamente el nombre coincidía. Resulta que el terreno era también propiedad de una mujer que probablemente era su esposa o pareja, y que lo habían adquirido unos meses antes.

Y entonces las sospechas fueron en aumento...

Para empezar, ambos ponen en las escrituras la propia parcela como residencia particular. Esto es imposible porque el terreno no está construido. Lo que nos hizo pensar que el/los propietarios estaban claramente ocultado la parcela y otras propiedades por algún motivo.

Así es que decidimos investigar, pues teníamos los nombres y los DNIs de ambos propietarios al parecer éstos en las escrituras.

Y hemos levantando la alfombra:

Resulta que ambos tienen un historial de varias clínicas abiertas en España, en donde las críticas de clientes en google y otras redes sociales, no pueden ser más destructivas.

Decenas, si no cientos, de comentarios de clientes, proveedores, extrabajadores... llamándoles de todo por morosos y estafadores. Deben dinero a media España.

Por casualidades de la vida en mi trabajo tengo acceso a Experian, la base de datos con acceso a las listas de morosos, así es que introduje los DNIs... :O :O :O :O

Entre pagos y deudas pendientes él debe a los bancos más de 10.000 euros... pero es que ella... entre deudas de financiación, tarjetas de créditos impagadas, préstamos personales y hasta 3 cargos gigantescos en concepto de "avalista", debe más de 115.000 euros. En algunos de ellos el estatus es "fallido", lo que nos hace entender que ha habido embargos fallidos probablemente por insolvencia.

Lo curioso es que en Experian también salen sus domicilios (ambos distintos), y son dos chalets bien grandes en zonas adineradas de la Comunidad de Madrid.

Hasta metiendo sus DNIs en Google podemos ver que él tiene ya un aviso de deuda en otra provincia en Española en 2010...

Es evidente que compraron la parcela para ocultar el dinero y no cambiaron el nombre en registro de la propiedad para evitar que se la embargaran.

La historia habría acabado aquí de no ser por el hecho de que verdaderamente el terreno nos gusta. Es una parcela muy particular, perfecta para el tipo de casa que tenemos. Es preciosa, la localización es perfecta y el precio negociado muy bueno. Para ser honestos, y puesto que no somos nosotros los que tenemos que fiarles el dinero a ellos, queríamos seguir adelante con la compra siempre y cuando ésta fuera con garantías. Siempre y cuando cambiaran el nombre en el registro y tras ver si estaba libre de cargas, inmediatamente (antes de que se detectara por parte de algun juez o acreedores) proceder al nuevo cambio. Una vez el comprador con el dinero, el problema sería solo suyo, entre decidir si pagar sus deudas, seguir estafando, o ser embargado sus cuentas por parte de un juez.

Con toda esta información fuimos al agente inmobiliario, que se hizo el total desconocido de la situación. Le dijimos que solo podríamos proceder a la compra si era acorde a nuestro plan...

Pero el propio agente inmobiliario nos aviso de que si ésta se producía muy rápido desde el cambio de registro, un juez podría eventualmente invalidar la compra, y al haber sido también embargado el dinero al comprador, no devolvernos el dinero pagado.

Pasaríamos a ser nosotros los últimos de una gran lista de estafados.

Hemos mirado en Internet y hemos encontrado una sentencia del Tribunal Supremo donde se invalida una compra de un inmueble precisamente por esos términos. Sin embargo, en este caso, el nuevo comprador es también declarado cómplice de la estafa, al haberse compinchado con el vendedor para ello, y es por eso que se procede la invalidez de la compra. El dinero se le devolvió al comprador.

No obstante, lógicamente no nos hemos arriesgado y desde entocnes nuestro sueño está frustrado y no hemos podido seguir adelante con la operación.

Sin embargo, me parece increíble que no pueda haber un sistema por el que yo declare a la administración que le estoy dando esta cantidad de dinero a esta persona, y que, puesto que ahora tiene ese dinero, sea ese el que se embargue y no el terreno (ya entonces mío y no del vendedor). El precio acordado de la parcela es más del doble del que ambos deben a los bancos (no sabemos otras deudas que puedan tener con particulares, o empresas, claro)

¿Sabe alguien alguna forma de poder proceder con esta compra sin el peligro de que un juez pueda en un futuro declararla ilegal y nos la quite??

Gracias :(
Plan sin fisuras
Un proyecto destinado al éxito.
Será por parcelas que os queréis meter en un marrón. Pero ya nos irás contando, que pinta bastante interesante la trama
No hay ninguna trama. En este punto la oferta está retirada. El vendedor ha puesto el terreno en venta de nuevo por el precio original, y nosotros no haremos ningún movimiento a menos que algún experto en la materia nos diga cómo realizar la compra sin riesgos.

¿Sabe alguien alguna forma de poder proceder con esta compra sin el peligro de que un juez pueda en un futuro declararla ilegal y nos la quite??


Esto es lo que intentamos saber.
PS5fan escribió:No hay ninguna trama. En este punto la oferta está retirada. El vendedor ha puesto el terreno en venta de nuevo por el precio original, y nosotros no haremos ningún movimiento a menos que algún experto en la materia nos diga cómo realizar la compra sin riesgos.

¿Sabe alguien alguna forma de poder proceder con esta compra sin el peligro de que un juez pueda en un futuro declararla ilegal y nos la quite??


Esto es lo que intentamos saber.


En un caso tan complejo y delicado, mi consejo es, buscad un abogado especializado. Yo no me jugaría una inversión tan grande a un consejo de un forero.

Esa es la forma de proceder.

Porque realmente pinta no a mal trato, si no casi casi a estafa. Cuanta seguridad tienes de que ese terreno es 100% de quién te lo dice vender? Que garantía tienes de dar un dinero y que luego no te conviertas en uno más de su lista de acreedores? En el registro no está a su nombre? En las escrituras está a su nombre y el de su mujer? Su mujer lo vende? O ni eso sabéis? Cuando le des el dinero, y ni cambie la titularidad, ni siga adelante con la venta, como lo piensas recuperar? Porque da igual lo que firmes, si no te lo quier devolver, te toca si o so pasar por denuncia, juicio, abogados, y mínimo 2 o 3 añitos de espera.

Huye, huye de ese terreno. Que casualidad que el precio sea muy bueno y atractivo....y no lo haya conseguido vender en dos años, que se ha vendido cualquier cosa...
PS5fan escribió:No hay ninguna trama. En este punto la oferta está retirada. El vendedor ha puesto el terreno en venta de nuevo por el precio original, y nosotros no haremos ningún movimiento a menos que algún experto en la materia nos diga cómo realizar la compra sin riesgos.

¿Sabe alguien alguna forma de poder proceder con esta compra sin el peligro de que un juez pueda en un futuro declararla ilegal y nos la quite??


Esto es lo que intentamos saber.


Depende, como la mayoría de cosas en el mundo jurídico.

No esperes encontrar un experto en la materia trabajando de gratis a través de un foro, como mucho vas a encontrar doctores liendres; que de todo saben y de nada entienden. Paga una consulta con alguien que tenga titulación y te aseguras que al menos entiende de lo que habla y que va a estudiar todas las lagunas del caso.
eXpineTe escribió:
Huye, huye de ese terreno. Que casualidad que el precio sea muy bueno y atractivo....y no lo haya conseguido vender en dos años, que se ha vendido cualquier cosa...

Venía a decir esto, buscad otra parcela
Los seres humanos somos animales, y los animales tienen algo que nosotros, por algún motivo, decidimos ignorar. Para ellos, es algo vital de su vida, su día a día, lo que les hace sobrevivir. Nosotros lo vemos como algo opcional. Ese algo es el instinto.

El instinto detecta de forma consciente e inconsciente señales y las interpreta. Es aquello que nos abre camino a las oportunidades, pero también nos advierte de peligros. Es por esto que debería, si bien no siempre ser seguido sin cuestionar, ser escuchado, almenos.

Tuvisteis esa percepción de que "algo malo" pasaba. Investigasteis y efectivamente, algo había. Habéis seguido investigando y solo ha salido más y más mierda. El problema es que os habéis encoñado con la parcela, y no queréis ver todo lo que hay detrás. Como ya os han dicho, esto no se consulta con un foro, sino con abogados que sepan las reglas del juego. Sabéis que de primeras, solo hay muchos problemas por todos lados, y lo que habéis descubierto. Lo que me asustaría es LO QUE NO sabéis. Como habéis comprobado, esa gente oculta cosas y, en general, no son de fiar. No digo que tengan un cadáver enterrado por el solar, pero si puedes llevarte alguna sorpresa.

Haced caso al instinto, huid de ahí
Lo del agente me choca, que os choque digo, el agente solo trabaja para el vendedor, normal que se haga el loco.
Lo demas, no tengo ni idea de leyes pero tu mismo has investigado que la venta se va a invalidar. Vamos, si no seria muy facil evitar que te embarguen, que me imagino que es facil, pero no tanto.
Yo compre una casa en 2020 y el tio estaba en busca y captura practicamente, la casa eso si estaba a su nombre y no tenia cargas en papeles, pero el dia de la venta vino un acreedor suyo y el que me vendio la casa no se llevo mas que un cheque con calderilla ( me hizo hacer varios cheques que luego entendi eran para sus acreedores). Aun asi sw que debe mucho mas dinero y tenia varias propiedades mas, todas como la que compre yo con la luz enganchada etc. Hasta hace poco vrnian cosas de hacienda a su nombre.

Hace poco me interese por una casa tambien en otro sitio e indagando un poco( era absurdamente barata) estaba no solo en proceso de embargo si no de demolicion ( por estar en un entorno protegido e inundable) y lo segundo pesaba sobre lo primero y como los dueños tenian que pagar el derribo, se declaran insolventes y la casa se queda ahi ( !) Ahora, comprala y que te embarguen a ti y encima te hagan pagar el derribo..

Resumen, me parece muy turbio el asunto, y no se como se van deshacer de la parcela. Deja la oferta hecha a condicion de que se cambie de titular y poco mas puedes hacer, nada de dar dinero antes.
En el mundo inmobiliario se dice "Compra despacio, vende rápido". Esos señores y la inmobiliaria naturalmente que quieren vender rápido. Pero vosotros hacéis bien en comprar despacio. Despacio, muy despacio, sin ninguna prisa.

Si tenéis verdadero interés en comprar ese terreno pese al feo aspecto que tiene esa situación (los vendedores presuntamente son morosos profesionales, papeles no regularizados, ITP no pagado, etc) te recomendaría hacer la compraventa a través de un despacho de abogados. Ni más ni menos.

Porque pudiera darse el caso de que estén vendiendo la misma propiedad a varias personas al mismo tiempo. Imaginemos que tienen ese terreno a la venta en varias inmobiliarias, y que le salen dos compradores. En este caso, el primer comprador que sea capaz de registrar el terreno a su nombre en el Registro de la Propiedad, será el que se quede con él, debido al efecto protector que tiene la inscripción en el Registro.

De hecho te recomiendo que te familiarices con este artículo de la Ley Hipotecaria, que habla de la protección que ofrece el registro y que es fundamental en vuestro caso.

Artículo 34 LH.

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
(...)

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BO ... 6-2453#a34


Así que si queréis comprar, es fundamental poder inscribir la compra en el RP. Comprar sin elevar a escritura pública y sin inscribir en el RP, sería un gran riesgo porque os podríais encontrar con que al ir a tomar posesión del terreno, ya hay otras personas actuando en él, que también dicen ser dueñas del mismo.

Por todo ello, mejor poner el asunto en manos de abogados si os interesa realmente comprar esa finca porque hay que analizar con detenimiento la forma de comprar para asegurar vuestra titularidad y que la inscripción en el registro os proteja.
@PS5fan Te has librado de una muy posible estafa, déjalo correr y a otra cosa.

Cualquiera que se exponga a esa compra, se expone a perder el dinero por embargo. Y no hay forma de evitarlo, por algo se dice que hay que comprobar las cargas cuando se compra algo.
En estos terrenos pantanosos salvo que sepas MUY MUY bien lo que haces (y no parece que en vuestro caso seáis especialistas, como la mayoría, yo mismo incluído) mejor ignorar. Yo huiría de chanchullos así.
Tochaco y el resumen: mucho lío para no rentar.

Pero vaya... que si estáis empeñados... las cosas claras, que hagan el cambio de nombre sacais el informe de que salga libre de cargas y compra sin hacer ninguna reserva. A lo mejor con la venta quieren pagar todas las deudas. Tu no tienes porqué saber si son morosos o no. Lo único que sabiéndolo, es hacer todo muy bien sin ningún pero ni "historia".
Yo las mejores operaciones que he hecho ha sido con gente que necesita vender y está necesitada por lo que sea….
No veo problema en comprarle a un moroso mientras hagáis las cosas bien, y sino sabes como hacerlas pues contrata un abogado o un asesor para que os lo haga todo
os habeis emperrao en una propiedad que puede tener mil historias......

la mujer vende?
como no firme chungo...
una reserva?
sin estar ellos en la hoja simple y libre de cargas la propiedad?
chungo.......

las deudas que ellos tengan?
nada tienen que ver con vosotros,
si esa propiedad no tiene mas dueños/deudores o lo que sea....

de la inmobiliaria no os fieis ni un pelo por que esos van a lo suyo, una vez trinquen todos los marrones os lo vais a comer vosotros..

como @kinikota pillar alguien fuera de la inmo que os asesore pero bien.........
si no, a otra cosa mariposa....
Es muy normal que las propiedades tengan cargas, como por ejemplo hipoteca pendiente o alguna deuda, de comunidad por ejemplo, y eso no tiene por qué ser ningún problema mientas esté todo claro.
Yo como he comentado, alguna vez al comprar alguna propiedad, he tenido que pagar al banco la hipoteca que tenía pendiente esa propiedad y el resto (si quedaba algo) se lo llevaba el propietario.
lo de las hipotecas es de lo mas normal.......
en cajamadrid finiquite hace años un piso por hijosdeputa
cerre todo el papeleo para que no hubiera dudas de nada en caso de venta...
es como el dominio de los coches, todavia hay gente que no sabe de que coño le hablas [looco]

@PS5fan otra cosa....
sabeis 100% que esa finca es urbanizable no?
a ver si van a venir luego mas sorpresitas......
@julepe Un apunte sobre la tipología de finca (del tiquismiquis de un amigo técnico): los terrenos son urbanos o rústicos, ya no existe legalmente eso de "urbanizable".
@Manint gracias por el apunte...
PS5fan escribió:Hemos mirado en Internet y hemos encontrado una sentencia del Tribunal Supremo donde se invalida una compra de un inmueble precisamente por esos términos. Sin embargo, en este caso, el nuevo comprador es también declarado cómplice de la estafa, al haberse compinchado con el vendedor para ello, y es por eso que se procede la invalidez de la compra. El dinero se le devolvió al comprador.

No obstante, lógicamente no nos hemos arriesgado y desde entocnes nuestro sueño está frustrado y no hemos podido seguir adelante con la operación.

Sin embargo, me parece increíble que no pueda haber un sistema por el que yo declare a la administración que le estoy dando esta cantidad de dinero a esta persona, y que, puesto que ahora tiene ese dinero, sea ese el que se embargue y no el terreno (ya entonces mío y no del vendedor). El precio acordado de la parcela es más del doble del que ambos deben a los bancos (no sabemos otras deudas que puedan tener con particulares, o empresas, claro)

Entiendo que lo que comentas se hace para evitar estafas y que incluso el juez os podría declarar complices al conocer la situación y saber que ese terreno tiene que ser embargado y no vendido.
Gracias a todos por responder. Solo un par de apuntes, que creo que ya se habían dicho, pero que como veo que la gente sigue mencionando lo mismo..., pues insisto.

No, claro, no vamos a hacer nada sin que un experto nos asesore. Como digo, sí sabemos quién es el propietario del terreno (tenemos las escrituras), y sí, está confirmado que es urbana, pero, como efectivamente no vemos la manera de hacerlo de una forma segura, la oferta ha sido oficialmente retirada. Con este hilo solo pretendo que si alguien sabe alguna fórmula, tiene alguna idea, o haya tenido una experiencia parecida, lo comente. De hecho alguna ha salido.

[PeneDeGoma] escribió:Yo compre una casa en 2020 y el tio estaba en busca y captura practicamente, la casa eso si estaba a su nombre y no tenia cargas en papeles, pero el dia de la venta vino un acreedor suyo y el que me vendio la casa no se llevo mas que un cheque con calderilla ( me hizo hacer varios cheques que luego entendi eran para sus acreedores). Aun asi sw que debe mucho mas dinero y tenia varias propiedades mas, todas como la que compre yo con la luz enganchada etc. Hasta hace poco vrnian cosas de hacienda a su nombre.


Gracias @[PeneDeGoma], eso es exactamente lo que necesito que pase [carcajad]. De hecho, sería la solución al problema, pues el propietario se vería obligado a pagar su deuda, y para mí la compra no estaría en riesgo, pues no podría invalidarla un juez. ¡Esto es exactamente lo que necesito!

Ha habido también buenas reflexiones:

IvanQ escribió:Entiendo que lo que comentas se hace para evitar estafas y que incluso el juez os podría declarar complices al conocer la situación y saber que ese terreno tiene que ser embargado y no vendido.


Efectívamente, ahora ya siendo conocedores de la situación de morosidad del propietario, no creo que exista posibilidad de hacer esta transacción sin conocimiento de la administración. Voy aun más allá.... ¿no me hace ya colaborador del delito saber que el propietario tiene ese terreno oculto?...

No tenemos intención de delatarle (creo que inmediatamente sabría quién ha sido), pero..., en el fondo, ¿ya estamos colaborando con un delito??

ElSrStinson escribió:Los seres humanos somos animales, y los animales tienen algo que nosotros, por algún motivo, decidimos ignorar. Para ellos, es algo vital de su vida, su día a día, lo que les hace sobrevivir. Nosotros lo vemos como algo opcional. Ese algo es el instinto.

El instinto detecta de forma consciente e inconsciente señales y las interpreta. Es aquello que nos abre camino a las oportunidades, pero también nos advierte de peligros. Es por esto que debería, si bien no siempre ser seguido sin cuestionar, ser escuchado, almenos.

Tuvisteis esa percepción de que "algo malo" pasaba. Investigasteis y efectivamente, algo había. Habéis seguido investigando y solo ha salido más y más mierda. El problema es que os habéis encoñado con la parcela, y no queréis ver todo lo que hay detrás. Como ya os han dicho, esto no se consulta con un foro, sino con abogados que sepan las reglas del juego. Sabéis que de primeras, solo hay muchos problemas por todos lados, y lo que habéis descubierto. Lo que me asustaría es LO QUE NO sabéis. Como habéis comprobado, esa gente oculta cosas y, en general, no son de fiar. No digo que tengan un cadáver enterrado por el solar, pero si puedes llevarte alguna sorpresa.

Haced caso al instinto, huid de ahí


Creo que más que al "instinto" te refieres más a la intuición... Teníamos esa sensación antes. Ahora que el pastel se ha descubierto ya no tenemos más "sensaciones" de ningún tipo. Solo una situación que intentamos resolver. Si tenemos garantías de que la operación es segura, la hacemos (como dicen, los morosos son ellos, no nosotros). Si no. No

Lógicamente.

¡Gracias a todos!
Técnicamente el terreno no es del propietario, si no de los acreedores, por lo que cualquier juez puede invalidar la venta en cuanto se descubra el pastel por parte de los acreedores/administración.

Este es el problema de que tengamos un mix entre un sistema manual y cosas digitalizadas. Si tuviéramos un sistema digitalizado 100%, no habrá posibilidad de que el moroso pueda seguir estafando, porque a nivel digital se bloquea cualquier chanchullo que quiera realizar.

En cuanto la propiedad pase a su nombre y el tenga el dinero, cancela deudas con ese dinero y pasará a deberte a ti el dinero, porque te vas a quedar sin terreno.

La única solución para que puedas comprarlo es que se lo venda/estafe a otra persona y posteriormente los acreedores te vendan el terreno.
Reporta la venta del terreno al juzgado, para que se lo embarguen, y cuando sea que hagan subasta de bienes, estate presente y puja por él :Ð
largeroliker escribió:Reporta la venta del terreno al juzgado, para que se lo embarguen, y cuando sea que hagan subasta de bienes, estate presente y puja por él :Ð


Demasiadas hienas en esas subastas...
largeroliker escribió:Reporta la venta del terreno al juzgado, para que se lo embarguen, y cuando sea que hagan subasta de bienes, estate presente y puja por él :Ð


He ido alguna vez a esas subasta y es todo una autentica mafia, hasta gente con “matones” que te recomienda no pujar
Hasta donde he leído, ahora las subastas son exclusivamente online, y cualquiera puede pujar.

Tranqui. No, no vamos a delatarles.
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