Consejos alquiler

ElleryPouso escribió:Buenas a todos.
El año pasado herede un piso y queria ponerlo en alquiler. Se me han ofrecido varias personas para vivir en el pero antes me gustaria preguntar por que cosas deberia de preguntar o pedir a los posibles inquilinos para no tener problemas.
De primeras valoro tambien ir directamente a una inmobiliaria que me de algun tipo de seguro por impagos o que me revienten el piso y cosas asi. Pero bueno, si encuentro a algun conocido que sea de fiar podria plantearme alquilarselo con un contrato sin intermediarios de por medio.

Si se os ocurre cosas que tenga que hacer o pensar antes de alquilarle el piso a alguien, os lo agradezco.

Un saludo.

Hola compi.

Te recomiendo si es tu primera vez, que alquiles a través de inmobiliaria. Te vas a quitar muchas comeduras de cabeza. Aunque se queden algo de pasta.

Y les puedes decir que quieres un perfil de inquilino que sea 99% fiable, aunque tarden más en alquilarlo. Aunque nunca podrás estar 100% seguro, claro.

Funcionarios en general... Que vivan solos, suelen ser un perfil bueno. Si tienes aeropuerto cerca, puedes encontrar gente que trabaje en el aeropuerto... Depende de muchos factores, pero para que te hagas una idea.

Saludos!

Si no lo alquilas a un familiar directo vete a una gestora para que se encargue de todo. Como mucho te llamarán para decir que se han quejado de algo averiado que te toca cubrir a tí y si das el Ok.

Pues tienes varias opciones en función de los márgenes en los que te quieras mover con el precio del alquiler. Como ha comentado @exitfor hay empresas que gestionan alquileres a cambio de una cuota, de hecho hay inmobiliarias que ofrecen ese servicio. Por otro lado tienes la opción de hacer un seguro de alquiler o seguro de impagos, en ese caso debes contar con que la aseguradora hará un estudio de viabilidad económica de los inquilinos (comprobarán que no estén en listas de morosos y que el alquiler no supere en torno al 40% de sus ingresos netos, ojo con esto porque en España parece que la economía sumergida es muy común). El seguro de impago es independiente de que contrates los servicios de una inmobiliaria para que publicite el inmueble y concierte las visitas, también te pueden asesorar con la elaboración del contrato de alquiler (aunque esto es muy sencillo)

Si quieres hacerlo todo por tu cuenta, ten en consideración que cuando publicites el piso tendrás una buena cantidad de gente que te llamará y te tocará dedicar bastante tiempo a hacer las visitas y gestionar los contactos. Es conveniente contar con un registro fotográfico del estado en el que se encuentra todo al hacer la entrega de las llaves.

Entonces ya depende de lo que quieras complicarte y el margen económico que te vaya a dejar el alquiler.

Imprescindible

1. Seguro impago
2. Aval bancario

Recomendado

1. Evitar familias
2. Evitar parejas con mujer embarazada

Estos dos puntos por desgracia hay que darle las gracias al gobierno, pero como tengan hijos, se te pueden declarar vulnerables y no los echas en años.

@Hereze y ya de paso un test de embarazo negativo a mujeres...

vpc1988 escribió:@Hereze y ya de paso un test de embarazo negativo a mujeres...

Es a lo que nos ha llevado el Gobierno, luego tienen un hijo y como no quieran pagar, no los sacas ni con aceite hirviendo

También puedes ofrecerlo al ayuntamiento para alquiler social o equivalente. Cobrarás algo menos, pero normalmente el ayuntamiento te pagará siempre, pase lo que pase. Los quebraderos de cabeza serán para este. Algunos ayuntamientos incluso te dan subvenciones para rehabilitación, te rebajan el IBI…yo, la verdad, si tuviera un piso para alquilar ni me lo pensaría. Nada de seguros de impago, sufrir por si pasa algo…al ayuntamiento y a vivir. Cobrarás menos, pero tendrás garantías, bonificaciones y estarás tranquilo. Encima te podrás sentir bien contigo mismo porque estarás haciendo una “buena obra social”.

Yo tengo mi piso alquilado desde hace ya tiempo y contraté un seguro de impagos que lo di de baja a los dos años al ver que todo lo que dicen son cuentos de asustaviejas.

Coge un inquilino que te genere confianza que al 99% te va a pagar y va a respetar el piso porque es donde vive.

En este foro la inmensa mayoría te van a defender, por un lado, que alquilar un piso es un riesgo y tienes que cubrirte muy bien las espaldas, a la vez que te denfenderán que si ellos alquilasen un piso, pagarían religiosamente y cuidarían el piso... el que no vea la contradicción, pues que se lo haga mirar.

Lo dicho, si quieres quedarte seguro, contrata un seguro de impagos hasta que veas que los inquilinos son de fiar o mantenlo siempre, al final son 300€ al año que tampoco es tanto. El resto, lo único que te aconsejaría es que NO se lo alquiles a algún amigo o familiar porque puede pasar algo en la casa que el inquilino crea que tienes que pagarlo tú y se abuse de esa confianza . Los negocios separados de las amistades, siempre.

Ni se te ocurra alquilar s un familiar o amigo. Es lo peor que puede hacer. Lo mejor es vender el inmueble y ese dinero lo metes en fondos al 4%. A la larga, sales ganando caramarada.

@srkarakol correcto.

un inquilino de larga estancia lo cuidara bien porque al fin y al cabo es su casa.

el problema es la "publicidad" que hay en los medios de derechitas y las empresas de alarmas.

@GXY pasate por aqui, opina, me gusta mucho leerte.

Apiertu-kun escribió: que el alquiler no supere en torno al 40% de sus ingresos netos

40% no, 33%. Se aplica la misma regla que para la viabilidad de hipotecas.

En general es aconsejable la suscripcion de cualquiera de las salvaguardas mencionadas (gestora ya sea privada o publica (en algunas regiones / ciudades las hay), seguro de proteccion, etc). eso en mi opinion corre en beneficio de AMBAS partes primero porque se garantiza (hasta cierto punto) la fiabilidad del inquilino (y del propietario). y segundo por la posibilidad de mediacion en caso de situacion donde la continuidad del pago o las condiciones del contrato se puedan ver comprometidas.

Con ciertos perfiles de candidatos (p.ej. funcionarios) o tambien mediante la presentacion de avales (compromiso de otra persona o entidad de hacerse cargo de pagos en caso de que el candidato no pueda), en ocasiones se permite un aumento del % de ingresos netos afectados, reduccion de la cuota... pero a dia de hoy la "regla del tercio" es practicamente un estandar en el "mercado".

en realidad la mejor manera de conocer a la persona es... conocer a la persona. pero como se suele decir, no se conoce del todo a alguien hasta que vienen mal dadas y ninguna salvaguarda garantiza al 100% la inexistencia de problemas. puede minimizar la posibilidad de fallo y la gravedad de dicho fallo, pero no se puede garantizar la total inexistencia de fallo. (como ocurre, por otra parte, con cualquier accion de salvaguarda).

por cierto acerca de la vulnerabilidad... lo que la define es la inexistencia de ingresos, no las cargas familiares. la carga familiar constituye un factor agregado pero no define de por si la vulnerabilidad. en otras palabras: que puede darse el caso de vulnerabilidad (y por tanto "in"vulnerabilidad ) siendo solter@, o viud@.

en las recomendaciones sobre "perfilado", sinceramente... prefiero no entrar. como nota de color, yo conozco el caso de un funcionario con plaza, que resulta que en sus ratos libres era aficionado a las sustancias recreativas, asi que decidio que era una buena idea traficarlas en su domicilio.

srkarakol escribió:En este foro la inmensa mayoría te van a defender, por un lado, que alquilar un piso es un riesgo y tienes que cubrirte muy bien las espaldas, a la vez que te denfenderán que si ellos alquilasen un piso, pagarían religiosamente y cuidarían el piso... el que no vea la contradicción, pues que se lo haga mirar.

en realidad lo segundo no van a llegar a afirmarlo nunca, porque ya parten de la base de que los ciudadanos honrados y de exito en la vida, tienen la suficiente capacidad economica para hacerse propietarios, y por tanto, quienes no llegan a hacerse propietarios son unos tiesos.

no tengo pruebas (directas) de tal afirmacion, pero tampoco tengo dudas.

pd. por ultimo tambien indicar que, estadisticamente hablando, la mayoria de contratos de alquiler discurren sin incidentes. esto lo digo por la percepcion que se suele dar aqui en el foro de que alquilar es una actividad de riesgo.

saludos, @vpc1988

srkarakol escribió:En este foro la inmensa mayoría te van a defender, por un lado, que alquilar un piso es un riesgo y tienes que cubrirte muy bien las espaldas, a la vez que te denfenderán que si ellos alquilasen un piso, pagarían religiosamente y cuidarían el piso... el que no vea la contradicción, pues que se lo haga mirar.

Entonces supongo que veras una contradicción el hacerte un seguro (de coche, de hogar...) aunque tu no tengas pensado hacer nada malo ¿No?

Si no eso sí que lo veo como una contradicción

Aragornhr escribió:

srkarakol escribió:En este foro la inmensa mayoría te van a defender, por un lado, que alquilar un piso es un riesgo y tienes que cubrirte muy bien las espaldas, a la vez que te denfenderán que si ellos alquilasen un piso, pagarían religiosamente y cuidarían el piso... el que no vea la contradicción, pues que se lo haga mirar.

Entonces supongo que veras una contradicción el hacerte un seguro (de coche, de hogar...) aunque tu no tengas pensado hacer nada malo ¿No?

Si no eso sí que lo veo como una contradicción

Hay dos diferencias principales que desmontan ese argumento:

1 - El seguro de vehículo es obligatorio.

2 - Hay muchísimas (pero "muy muchísimas") mas posibilidades de tener que usar un seguro de hogar que uno de impagos.

Si estadísticamente los hogares que usan los seguros de vivienda fuesen el 0.057%, yo no tendría un seguro de hogar.

srkarakol escribió:

Aragornhr escribió:

srkarakol escribió:En este foro la inmensa mayoría te van a defender, por un lado, que alquilar un piso es un riesgo y tienes que cubrirte muy bien las espaldas, a la vez que te denfenderán que si ellos alquilasen un piso, pagarían religiosamente y cuidarían el piso... el que no vea la contradicción, pues que se lo haga mirar.

Entonces supongo que veras una contradicción el hacerte un seguro (de coche, de hogar...) aunque tu no tengas pensado hacer nada malo ¿No?

Si no eso sí que lo veo como una contradicción

Hay dos diferencias principales que desmontan ese argumento:

1 - El seguro de vehículo es obligatorio.

2 - Hay muchísimas (pero "muy muchísimas") mas posibilidades de tener que usar un seguro de hogar que uno de impagos.

Si estadísticamente los hogares que usan los seguros de vivienda fuesen el 0.057%, yo no tendría un seguro de hogar.

Bueeeeno, el de coche si, siempre y cuando hablemos del seguro de responsabilidad civil, pero cualquier otro seguro que te puedas hacer, como el de hogar o asegurar las lunas de tu coche no lo son. Y tu segundo punto, es bastante irrelevante, sigue siendo un riesgo el no tener un seguro de impagos o un seguro de hogar, independientemente de las veces que lo tengas que usar.

Aragornhr escribió:Bueeeeno, el de coche si, pero cualquier otro seguro que te puedas hacer, como el de hogar no lo son. Y tu segundo punto, es bastante irrelevante, sigue siendo un riesgo el no tener un seguro de impagos o un seguro de hogar, independientemente de las veces que lo tengas que usar.

Repito...

srkarakol escribió:Si estadísticamente los hogares que usan los seguros de vivienda fuesen el 0.057%, yo no tendría un seguro de hogar.

Sin mas.

srkarakol escribió:Si estadísticamente los hogares que usan los seguros de vivienda fuesen el 0.057%, yo no tendría un seguro de hogar.

Sí, sin más, opinion personal tuya. Eso ya es cosa tuya dado que ves poco probable que tengas que usarlo. Igual que habrá gente que no habra asegurado las lunas o los incendios en su coche porque habrán calculado que la probabilidad de usarlo sera un 0.028%, pero aun así quieran estar tranquilos. Lo mismo con los impagos

Joder con los asusta viejas, el porcentaje de impago de alquiler en España es bajísimo, si no quieres comerte el marrón, vendelo y que alguien disfrute el piso

El porcentaje es muy bajo, estamos de acuerdo… pero si te toca a ti, te va a dar igual que el % sea del 0,001% que del 50%. Te vas a acordar hasta de la madre que pario a Panete.

Viendo como esta el mundo y las leyes que sacan, me haria seguro si o si. Mejor tirar 50€ a la basura, que acordarte de todos los parientes de media humanidad.
Aunque eso si, desconozco la letra pequeña de esos seguros… asique informate bien antes.

Y luego, no pasa nada pero todo el mundo te recomienda un seguro de impago… por algo sera.

GXY escribió:

Apiertu-kun escribió: que el alquiler no supere en torno al 40% de sus ingresos netos

40% no, 33%. Se aplica la misma regla que para la viabilidad de hipotecas.

No sé, supongo que dependerá de la aseguradora, en Ges Seguros llegan hasta el 45% supongo que en función del riesgo que calculen.

Mira todas las personas que te puede costar echarlas si te dejan de pagar y no les alquiles.

Mrcolin escribió:El porcentaje es muy bajo, estamos de acuerdo… pero si te toca a ti, te va a dar igual que el % sea del 0,001% que del 50%. Te vas a acordar hasta de la madre que pario a Panete.

Viendo como esta el mundo y las leyes que sacan, me haria seguro si o si. Mejor tirar 50€ a la basura, que acordarte de todos los parientes de media humanidad.
Aunque eso si, desconozco la letra pequeña de esos seguros… asique informate bien antes.

Y luego, no pasa nada pero todo el mundo te recomienda un seguro de impago… por algo sera.

os vais a dedicar a meter miedo acerca de los alquileres en todos los hilos donde salga el tema ¿? pregunto.

@Apiertu-kun en su momento no tuve experiencia con ges. si la tuve con allianz y con mapfre y ambas era cumplimiento de 1/3, o nada.

el problema es que la combinacion del cumplimiento de 1/3 + la escalada de precios, constituye una barrera de entrada que se vuelve infranqueable para muchos posibles interesados.

de todos modos ya se ve venir que lo mejor del hilo esta siendo el tema de la valoracion de los interesados segun su "perfil familiar". yo estoy por llamar a alguno que yo me se al hilo y traerme las palomitas para disfrutar del espectaculo.

El tema del alquiler no es meter miedo, a mí madre mismo le dejaron un pufo de 10 meses sin pagar, más servicios más una buena lavada de cara al piso para volver a alquilarlo.

Casi todos conocemos alguien que ha tenido problemas con alqiileres en plan inquiokupas.

Toda prevención es poca y el que te diga que no hay para tanto es el primero que cogería mil.

docobo escribió:El tema del alquiler no es meter miedo

noooo, que vah.

Yo tengo un familiar directo que alquiló barato (muy por debajo de mercado) a familia necesitada y acabó con el padre dándose a la droga y secuestrando el piso y vendiendo todo, y finalmente creo que le tuvieron que dar dinero a la madre para que se fuera con la hija, tras un periodo largo.

Lo que quiero decir con esto es que, si no vas con seguro de impagos, asegúrate en la medida de lo posible que no vas a coger a inquilinos de riesgo: familias con hijos o tentativas de tenerlos, mascotas, ancianos, salarios únicos al límite, etc y, por supuesto, con todas las benditas clausulas como inventario detallado con fotos, aval, permiso para enseñar el piso en caso de querer vender, dejar clarinete que si tú o familiar directo lo necesita para vivir lo reclamarás... que te permitirán en el futuro vivir más tranquilo si la cosa se tuerce.

En nuestro caso tenemos mirado un público funcionario con bastante poco riesgo (y bastante pasta) si algún día nos mudamos.

Yo lo venderia antes que alquilar que esto es spanishtan.

El OP pidiendo consejos para alquilar su piso, y mas de uno recomendandole que venda el piso, que alquilar tiene mucho riesgo.

Estoy alucinando

GXY escribió:

Mrcolin escribió:El porcentaje es muy bajo, estamos de acuerdo… pero si te toca a ti, te va a dar igual que el % sea del 0,001% que del 50%. Te vas a acordar hasta de la madre que pario a Panete.

Viendo como esta el mundo y las leyes que sacan, me haria seguro si o si. Mejor tirar 50€ a la basura, que acordarte de todos los parientes de media humanidad.
Aunque eso si, desconozco la letra pequeña de esos seguros… asique informate bien antes.

Y luego, no pasa nada pero todo el mundo te recomienda un seguro de impago… por algo sera.

os vais a dedicar a meter miedo acerca de los alquileres en todos los hilos donde salga el tema ¿? pregunto.

Pero si hasta tu en tu primer post has puesto que coja un seguro de impagos...
¿Quieres que se gaste el dinero a lo tonto o es que más vale prevenir que curar porque aunque pasa poco, pasa?

Está claro que pasa 1 de cada 1000 casos (o los que sean). Pero como el estado no protege al propietario lo que tiene que proteger en este aspecto... pues si te toca haber alquilado el piso a un "perla", en vez de coger y echarlo en el minuto 1 y que el estado sea el que le consiga alojamiento, pues necesitas tu gastar el dinero en un seguro por la inutilidad del estado.

Yo como consejo para alquilar un piso, es que mire bien a quién lo hace. Que tengan buenos recursos económicos (nominas) y con las 4 palabras que te cruces con ellos, que den la impresión de gente sensata (luego será lo que tenga que ser). Ya no porque no te paguen, sino porque no den guerra y cuiden la casa.
Poco más se puede hacer... Y si, lo normal es que a quién se lo alquiles, sea gente decente.

Mrcolin escribió:Pero si hasta tu en tu primer post has puesto que coja un seguro de impagos...

es que una cosa es tomar medidas preventivas, que como he especificado en mi mensaje pueden ser beneficiosas para los dos, y otra cosa es meter con calzador esa corriente de opinion de que alquilar es peligroso y los inquilinos son unos malos bichos de normal. creo que hay una diferencia.

Alquílale el piso al primero que venga pero no te fíes de un vendedor de wallapop que te puede estafar 15€

GXY escribió:

Mrcolin escribió:Pero si hasta tu en tu primer post has puesto que coja un seguro de impagos...

es que una cosa es tomar medidas preventivas, que como he especificado en mi mensaje pueden ser beneficiosas para los dos, y otra cosa es meter con calzador esa corriente de opinion de que alquilar es peligroso y los inquilinos son unos malos bichos de normal. creo que hay una diferencia.

Nadie ha dicho que los inquilinos sean malos.
Pero con que te toque a ti uno, ya tienes suficiente.
Si el estado, en esos casos actuara protegiendo al dueño del bien que estan usando sin su consentimiento, otro gallo cantaria.
Como no es el caso, aunque sea una probabilidad entre 10000, mejor que si te toca, estes protegido.

Dicho esto, yo si mañana tuviera que alquilar mi piso, lo haria. Eso si, con seguro “por si las moscas”. Aunque palme X€ al mes. Y por supuesto, despues de haber hecho yo una criba de quien veo mejor que entre, aunque no sea infalible.

Lo okupación y la inquiokupación es la vivienda social que no tienen cojones a construir los gobiernos actuales. Así de triste y fácil. La señora que han llevado a la residencia y quería pagar una parte con el alquiler del piso que deja vacío se tiene que comer un inquiokupa porque es "rentista"

Mrcolin escribió:Nadie ha dicho que los inquilinos sean malos.

no que vah. te pego perlas del hilo, que no lleva ni una pagina ¿?

Mrcolin escribió:Dicho esto, yo si mañana tuviera que alquilar mi piso, lo haria. Eso si, con seguro “por si las moscas”. Aunque palme X€ al mes. Y por supuesto, despues de haber hecho yo una criba de quien veo mejor que entre, aunque no sea infalible.

pues lo que yo he propuesto e indicado. y respecto al palmar el dueño no tiene que preocuparse porque lo repercute. paga el paganini.

pd. preferiria que el hilo se quedara en los consejos y recomendaciones a @ElleryPouso para discutir "en general" sobre los alquileres y sobre las okupaciones, hay otros hilos.

Pues eso, en resumen que contrate seguro y que haga “entrevistas” (informales), a los candidatos y filtre un poco por la(s) nomina(s) para que no vayan con la soga al cuello y tengan menor riesgo de impagos.
Poco mas se puede hacer

Alquila solo a funcionarios, saludos.

XYOS6 escribió:Yo lo venderia antes que alquilar que esto es spanishtan.

La inmensa mayoría de pisos en España se alquilan sin incidencias y, aun así, nos encanta seguir el cuento a medios de “desinformación”.