Consulta legal sobre firma de hipoteca (texto largo)

Buenos días.

No suelo plantear estos temas en foros, pero me veo sobrepasado al respecto y necesito que si hay algún abogado o asesor por aquí pueda decirme si puedo proceder de alguna forma contra el banco.

En 2022 compré un terreno estando soltero para en el futuro hacerme una casa con mi pareja (nos casamos un año después en régimen de separación de bienes). A finales del 2022 contratamos arquitecto, presentamos proyecto y solicitamos licencia para hacer la casa ambos. Importante aclara que el proyecto y la licencia están a nombre de ambos. Tuvimos aprobación de la licencia en diciembre del 2023 y empezamos a mover temas con la constructora y los bancos. Conseguimos una buena oferta de una entidad en concreto en marzo del 24. Se les presentó toda la documentación (nota simple, escritura de compraventa del terreno a mi nombre, proyecto, licencia de obra, etc...). Salió aprobada la sanción económica y pasamos al informe técnico.

En abril el informe técnico del banco vino negativo, dado que para obtener la licencia fue necesario ceder parte del terreno al ayuntamiento por temas urbanísticos. Esto se reflejaba en la licencia y en el proyecto pero no se había escriturado en notaría, ya que la licencia no lo exigía.

No obstante el banco exigía que todo estuviese bien atado. Se hizo escritura en notaría, se pagaron los impuestos pertinentes por la segregación, y se llevó nuevamente la escritura al banco. Que volvió a emitir informe técnico negativo exigiendo que esa escritura se inscribiese en registro de la propiedad. Aunque no es obligatorio, el banco lo exigía para avanzar con la hipoteca. Por lo que se llevó en junio a registro y se obtuvo la inscripción en septiembre.

Con este documento el banco emitió FEIN para una hipoteca con dos titulares y una vivienda a nombre de ambos. Teniendo en nota simple que el terreno solo estaba a nombre de uno de los dos. Se firmó la FEIN y se pasó el asesoramiento en notaría, y allí el notario nos indicó que sería adecuado poner el terreno a nombre de los dos propietarios, ya que sino a efectos fiscales podría parecer que había una donación de por medio.

Nos recomendó hacer una aportación de herencia (herencia en vida) de mi a mi mujer, algo a lo que ambos estuvimos de acuerdo. Se hizo el borrador de esta aportación y de la declaración de obra nueva. Enviando este último al banco con la obra declarada con dos titulares.

El día de firma el apoderado del banco se negó a firmar ya que no aceptaban la aportación de herencia. Se canceló la firma por exigencia del banco. Querían que la aportación de hacerse tenía que hacerse e inscribirse con carácter previo a la hipoteca, algo que por plazos nos resultaba imposible, ya que al tener FEIN iniciamos la construcción.

El notario nos indicó que no había ningún impedimento legal para hacerlo de la forma que habíamos planteado (con la apartación de herencia), es más que si firmábamos con las condiciones del banco (terreno solo a mi nombre, hipoteca y obra nueva a nombre de ambos) habría problemas en el registro a la hora de inscribir la vivienda.

Se propuso al banco hacerlo como una compraventa donde mi mujer me compraba el terreno a mi. Y aceptaron a regañadientes reconociendo que la FEIN les obligaba a firmar. Se redactó el borrador del contrato en notaría y se envió al banco. Poniendo fecha de firma ayer por la tarde.

Una hora y media antes de la firma, el banco empieza a poner problemas ya que quieren saber "como se va a pagar esa compraventa". Se les indica que el propietario y la compradora (yo y mi mujer) han decidido aplazar el pago sin intereses a 10 años. El banco entonces se niega a aceptar esas condiciones. Ahí, ya perdí bastante la calma y les dije textualmente que como yo decidiese cobrar el venta del terreno era problema mio, de mi mujer y de hacienda. Que no tenían ni voz ni voto en ese asunto.

Con esto se llegó a notaría donde el apoderado dijo que si no se pagaba en el acto la compraventa mediante transferencia el banco no firmaría la hipoteca. Hubo una conversación a 4 bandas entre el notario, nosotros, el apoderado y los servicios jurídicos del banco con el tono bastante elevado. Donde les volvimos a explicar tanto yo como el notario que la forma en la que yo decida vender y cobrar mis bienes privados es mi problema (y el de hacienda en todo caso). Se enrocaron en su posición y pusieron como condición sine qua non que la compraventa previa debía pagarse por transferencia en el acto (no valía un aplazamiento, no valía efectivo, no valía indicar que la transferencia se haría a posteriori entre las partes). O se hacía así o no había hipoteca.

Finalmente, dado que necesitábamos la hipoteca, no nos quedó más remedio que tragar con las imposiciones del banco dada la posición de indefensión en la que estabamos. yo le transferí a mi mujer unas cantidades (que hoy escrituramos un préstamo entre particulares sin intereses y presentamos el modelo 600 a hacienda), y ella me las devolvió en concepto de pago por el 50% del terreno.

Ahora estamos planteándonos que hacer al respecto, ya que el banco emitió una FEIN en precario, y después exigió subsanar la base de la misma causándonos un perjuicio, ya que ya no solo por el estrés de la situación, sino que la apartación de herencia tiene coste fiscal 0 en Galicia y la compraventa tributa al 9%.

Además consideramos que imponer la forma de pago de un bien sobre el que en el momento de la venta no tienen derecho ninguno (después si porque forma parte de la hipoteca). Se podría tildar de coacción.

No se si alguien que entienda del tema puede darme su opinión. Por el momento estoy buscando asesoramiento legal. Pero no se si estamos obcecados, y lo vemos todo negro y esto tiene recorrido o por el contrario es una pérdida de tiempo.