Nueva casa... pero estoy hecho un lío!

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Saludos a todos! A ver si alguien puede aclararme...

Debido al aumento de familia y falta de espacio (4 en un piso de 60 m2 con 2 habitaciones) hemos decidido cambiar de vivienda después de 14 años. Tenemos ya vista la que nos gusta, con hipoteca concedida a falta de firmar (con nuestros ingresos nos dan la hipoteca sí o sí). Estamos pagando nuestra actual hipoteca y esperaremos a tener comprador antes de firmarla (tener las 2 hipotecas sería posible económicamente pero me parece una locura si no se vende antes).
¿Problema? Que hay gastos que no me aclaro al calcular (Plusvalia municipal, IAJD...) Vendo el piso algo por debajo de lo que me costó, por lo que entiendo que no debería pagar impuestos al hacer inversión en nueva vivienda aún teniendo un beneficio por la venta... Bueno pues, estas son mis dudas:

-¿El beneficio que tengo con la venta de mi vivienda actual se puede invertir en la nueva para pagar los gastos?
-Si es que no... ¿Debo tener el capital para hacer frente a los gastos de la nueva hipoteca?
-¿Que sucede si no los tengo?

Gracias!
No te sale más rentable alquilar el piso que venderlo? Cuanto pagas actualmente de hipoteca por la de 60m?
WashuWashu escribió:No te sale más rentable alquilar el piso que venderlo? Cuanto pagas actualmente de hipoteca por la de 60m?

720€

El problema es que no tengo de donde sacar lo que me hace falta para los gastos de la nueva hipoteca, de ahí que sea imprescindible la venta...
Mira qué te parece esto, una vez tengas posible comprador:

1.- Pides un préstamo por valor de los gastos. Importante que sea sin coste de apertura ni de cancelación. Pongamos 20.000€.
2.- Entregas una fianza al vendedor de 20.000€, con devolución del 200% en caso de retracto por su parte.
3.- Le pides una fianza de 20.000€ al comprador, con devolución del 200% en caso de retracto por tu parte. Te comprometes a dejar el piso en 1 mes una vez formalizada la compraventa.

Ahora mismo estás en una situación de relativa tranquilidad. Tienes los dos contratos atados, y si alguno se echase para atrás, estarías cubierto por las fianzas.

4.- Una vez el comprador tenga el dinero, le vendes la casa y, con el dinero de la venta, tienes para cancelar la hipoteca y pagar los gastos de la segunda compra-venta.

5.- En el peor de los casos, el vendedor se puede echar para atrás, pero te tendría que devolver tus 20.000€ + otros 20.000€, con los que tendrías que aguantar hasta encontrar otra casa y a vivir de alquiler. Si no es el caso, pues a formalizar una segunda hipoteca, pero con la primera ya cancelada. Pides 20.000€ de más de la hipoteca para cancelar el primer préstamo (que en verdad es como si no hubiese existido).

Por poner un ejemplo, la primera casa valía 100.000€, aunque la vas a vender por 90.000€, de los cuales tenías 50.000€ ya pagados.
1.- Pides 20.000€ prestados. Tienes 20.000€, debes 70.000€.
2.- Esos 20.000€ los entregas de fianza. Debes 70.000€. Tienes 20.000€ invertidos en la casa 2.
3.- Te entregan 20.000€ de fianza. Tienes 20.000€, con 20.000€ invertidos en la casa 2 y 20.000€ de menos que vale la casa 1.

4.- Te dan 70.000€ (90.000€ de la venta - la fianza) por tu primera casa. Tienes 90.000€ y debes 20.000€.
5.- Pagas 50.000€ de la hipoteca anterior, te quedan 40.000€ y debes aún 20.000€ del préstamo.
6.- Compras la casa nueva por 120.000€, con 12.000€ de gastos de hipoteca. Pides 92.000€ de hipoteca. De los cuales gastas 72.000€ + 40.000€ que tenías de la venta, + 20.000€ que ya habías entregado. Con los otros 20.000€ de la hipoteca, pagas el préstamo.
Lo voy a estudiar, pero que sepas que me ha explotado la cabeza con tanto cálculo mental! [+risas]
Tienes que tener en cuenta dos cosas:

El banco no va a dejar que vendas la casa si no cancelas la hipoteca en el mismo acto.

Sin fianza/arras, te la juegas a quedarte con el culo al aire si alguna de las partes se echa para atrás.
en estos casos no se va de alquiler mientras se vende y compran las casas? 6 meses o lo minimo que puedas conseguir
Enanon escribió:en estos casos no se va de alquiler mientras se vende y compran las casas? 6 meses o lo minimo que puedas conseguir


No es necesario. Haces fianza con las dos partes, al comprador le firmas un precontrato en el que diga que una vez formalizada la compra tienes un mes, o dos meses, para desalojar el piso, a cambio por supuesto de un descuento, similar a lo que sería alquilarles el piso ese tiempo, en ese tiempo adquieres el otro piso y te mudas, y listo.
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