Preguntas antes de la compra de un piso

No es necesario legalizar nada. La distribución interior no tiene ningún tipo de afección más allá de lo contemplado en la Cédula de Habitabilidad, que a la postre, no tiene porqué reflejar la realidad actual (si está vigente).

Por poner un "algo", si quieres, sería tramitar una nueva Cédula de Habitabilidad (si en tu Comunidad Autónoma es obligatoria), pero no tiene sentido gastar dinero.

Si la obra está hecha, no ha afectado a la estructura, y está bien, para adelante sin problema alguno (cero).

EDITO: si hubiera daño estructural lo sabrías. Tú y toda la comunidad, tenlo claro. Si te preocupa algo, habla con algún arquitecto o arquitecto técnico de tu ciudad, que por 4 duros te harán una revisión y te quedarás tranquilo.

PreFteRioR escribió:Estoy en proceso de compra de un piso y me ocurre lo siguiente.

En los planos del piso se refleja una habitación que ahora no está, los dueños quitaron las paredes y el tabique para hacer más grande el salón.

Por lo que se, no se pidió licencia de obra ni nada.

Preguntas:

¿Los dueños tendrían que haber pedido algún tipo de licencia para hacer esa obra?

Al no estar reflejado este cambio en los planos del piso, ¿me puede afectar a mi si compro el piso en caso de que en el futuro quiera volver a venderlo?

Llegados a este punto, ¿se puede regularizar de alguna manera o no es necesario hacer nada?

Estoy casi seguro que las paredes y el tabique no eran de carga pero no puedo saberlo al no haber documentación de la obra ¿Podría haber algún tipo de daño estructural?

Gracias Eolianos

En los planos originales debería aparecer las paredes originales y de qué tipo eran (tabique, carga).

Si esa reforma se hizo hace años, es muy probable que fuera tabique.

Para tirar un tabique no hace falta una licencia de obra mayor ni estudio arquitectónico, basta con una notificación de obras menores porque vas a generar runa/escombros y necesitas una saca (como cambiar el alicatado de un baño), que deberá posicionarse en la vía pública para su posterior recogida.

Es normal que no conste en ningún sitio esa reforma, igual que tampoco consta (normalmente) una reforma interior como la cocina o nueva instalación eléctrica y demás.


Si te vas a quedar más tranquilo, puedes añadir al contrato de arras una cláusula por la cuál si la vivienda tiene algún tipo de problema legal por este tema o el tasador pone pegas por ese tema, que se te devuelva el importe integro de la arras y se rompa el contrato sin perjuicio alguno entre las dos partes. (Que ni tú ni el vendedor tenga que pagar nada)


Normalmente estas reformas deberían notificarse al catastro para que modifiquen el borrador del plano, pero casi nadie lo hace, porque únicamente sirve para aumentar el valor catastral de la vivienda y conlleva un papeleo y posiblemente costes que nadie está dispuesto a asumir por la cara, ya que el precio de la vivienda en españa, es libre y los precios de las reformas los puedes repercutir sobre el precio de la vivienda sin tener que añadir o proporcionar documentación para justificar ese aumento de precio.

Siempre es de palabra o por lo que uno puede ver o un profesional tasa (el tasador) en base al estado de la vivienda en el momento de su venta.


Si fuera un muro de carga, sería fácil verlo. Aunque el edificio aguante sin ese muro (cosa que es improbable, pero podría pasar si era un muro de carga pequeño) se verían claras evidencias de daño estructural (grietas, rajas, ligero desnivel del techo con respecto a los otros techos de la vivienda...)



En cualquier caso, sea muro de carga o sea tabique, se pueden hacer regularizaciones a posterior, ya sea pagando una multa o realizando el papeleo necesario (junto con un profesional autorizado) con tal de aportar la documentación necesaria para actualizar los planos de la vivienda.

El precio de cada uno de los casos puede ser muy diferente. Quiero creer que en el peor de los casos, sería una sanción leve que va desde los 600€ hasta los 6000€. Y el precio varía en función del tamaño que tuviera la pared y demás..


Evidentemente esto es una respuesta basada en mi experiencia personal. Lo ideal es que contactes con un profesional para que te aconseje correctamente y analice personalmente tu caso en concreto.

xDarkPeTruSx escribió:
Normalmente estas reformas deberían notificarse al catastro para que modifiquen el borrador del plano, pero casi nadie lo hace, porque únicamente sirve para aumentar el valor catastral de la vivienda y conlleva un papeleo y posiblemente costes que nadie está dispuesto a asumir por la cara, ya que el precio de la vivienda en españa, es libre y los precios de las reformas los puedes repercutir sobre el precio de la vivienda sin tener que añadir o proporcionar documentación para justificar ese aumento de precio.

Comentario: el Catastro no guarda información sobre a distribución interior de las viviendas. Perímetros, volúmenes, linderos, sí, pero no distribución interior. Ni siquiera metraje útil.

xDarkPeTruSx escribió:
En los planos originales debería aparecer las paredes originales y de qué tipo eran (tabique, carga).

Si esa reforma se hizo hace años, es muy probable que fuera tabique.

Para tirar un tabique no hace falta una licencia de obra mayor ni estudio arquitectónico, basta con una notificación de obras menores porque vas a generar runa/escombros y necesitas una saca (como cambiar el alicatado de un baño), que deberá posicionarse en la vía pública para su posterior recogida.

Licencia de obra si que hace falta, que es una licencia de obra menor, pero licencia al fin y al cabo.

magti escribió:

xDarkPeTruSx escribió:
En los planos originales debería aparecer las paredes originales y de qué tipo eran (tabique, carga).

Si esa reforma se hizo hace años, es muy probable que fuera tabique.

Para tirar un tabique no hace falta una licencia de obra mayor ni estudio arquitectónico, basta con una notificación de obras menores porque vas a generar runa/escombros y necesitas una saca (como cambiar el alicatado de un baño), que deberá posicionarse en la vía pública para su posterior recogida.

Licencia de obra si que hace falta, que es una licencia de obra menor, pero licencia al fin y al cabo.

Dependiendo del Ayuntamiento será Licencia de Obra Menor o una simple Notificacion de Obras.

En todo caso, si están ya realizadas, sea con o sin esta, y no ha habido sanción en el proceso, el Ayuntamiento no tiene forma de verificar el estado anterior/posterior, con lo que a toro pasado, puede estar más que tranquilo.

Eso está claro. Que se haya pedido o no, no afecta posteriori....

@PreFteRioR está claro que en teoría "cuando haces una obra en tu casa tienes que emitir una serie de documentos al ayuntamiento para poder realizat la obra". Te hablo en teoría, porque en la práctica es bien distinta. Si vas a hacer una obra gorda pues mejor pagar ese trámite. Si la obra es menor, si te puedes ahorrar ese trámite pues una maravilla, porque te cobran por todo.
No creo que afecte a la estructura del edificio y como te dicen los compañeros eso no queda reflejado en catastro ni en ningún sitio, tú puedes hacer las modificaciones que desees en tu casa siempre y cuando no afecte a la propia estructura del edificio ni a la propia fachada.