La regla del 4% para decidir cuando comprar o alquilar

amchacon escribió:La regla del 4% es una simplificación que intenta determinar cuando sale más rentable alquilar que comprar.

Así pues. Si estas pagando 700€/mes de alquiler, te sale más barato comprar si y solo si la casa vale menos de ese 4%

700*12 = 8400
8400*25 = 210.000

Si la casa vale más de 210.000€. Entonces sale más rentable alquilar. Ojo, hablo del precio total de la compra, una vez añadido impuestos de transmisión y sus comisiones.

----

Ahora explico donde sale ese porcentaje. Existen unos gastos fijos que hay que contar:

- IBI + Comunidad de Vecinos + Tasa de basuras = Podemos estimar su cuantía en un 1,5% del valor de la casa.
- Mantenimiento de la casa = Toda obra necesaria de mantenimiento, podemos estimar su cuantía en un 0,5% del valor de la casa.
- Interés hipoteca: Hay una parte de la hipoteca que estas pagando que es irrecuperable, que es el interés. Actualmente está en torno al 1,5%.
- Coste de oportunidad: Las viviendas se revalorizan un 3% (de media) al año. Un fondo indexado de MSCI World se revaloriza un 6,5% anual, la diferencia es de un 3,5% anual que corresponde al coste de oportunidad. Seguramente me mencioneis los impuestos, pero esque la venta de viviendas también paga impuestos y son mucho mayores (IRPF, plusvalía, etc...).


Sumando los porcentajes sale un 6,5%, ese el coste anual que te está suponiendo tu casa. Que reducimos al 4% para ser conservador.

Si el alquiler de tu vivienda supone menos de ese porcentaje, sale más rentable alquilar, sino, sale más rentable comprar.

Interesante, me lo apunto. Puede que tenga que verme en la tesitura de pensarme éste asunto a corto-medio plazo. Evidentemente, hay que contar también con las "variables extrañas", como por ejemplo, el tener casa en propiedad, te da la libertad de hacer lo que te salga la polla con ella, sin caseros de por medio. Esas cosas no se cuantifican con dinero, y valen oro.

supermuto escribió:Interesante, me lo apunto. Puede que tenga que verme en la tesitura de pensarme éste asunto a corto-medio plazo. Evidentemente, hay que contar también con las "variables extrañas", como por ejemplo, el tener casa en propiedad, te da la libertad de hacer lo que te salga la polla con ella, sin caseros de por medio. Esas cosas no se cuantifican con dinero, y valen oro.

Pues yo en ese sentido le veo mejor al alquiler. Pues tienes la flexibilidad de moverte a cualquier lugar en cualquier momento.

De paso, si te toca malos vecinos. Puedes hacer maletas e irte.

amchacon escribió:

supermuto escribió:Interesante, me lo apunto. Puede que tenga que verme en la tesitura de pensarme éste asunto a corto-medio plazo. Evidentemente, hay que contar también con las "variables extrañas", como por ejemplo, el tener casa en propiedad, te da la libertad de hacer lo que te salga la polla con ella, sin caseros de por medio. Esas cosas no se cuantifican con dinero, y valen oro.

Pues yo en ese sentido le veo mejor al alquiler. Pues tienes la flexibilidad de moverte a cualquier lugar en cualquier momento.

De paso, si te toca malos vecinos. Puedes hacer maletas e irte.

Exacto, por eso las considero variables extrañas. No son cuantificables en dinero, ni lo son de la misma forma en otros sentidos, para todos. Yo prefiero sacrificar ciertas cosas en relación a tener una vivienda en propiedad, pero no todo el mundo lo tiene que ver de la misma forma, está claro.

amchacon escribió:

supermuto escribió:Interesante, me lo apunto. Puede que tenga que verme en la tesitura de pensarme éste asunto a corto-medio plazo. Evidentemente, hay que contar también con las "variables extrañas", como por ejemplo, el tener casa en propiedad, te da la libertad de hacer lo que te salga la polla con ella, sin caseros de por medio. Esas cosas no se cuantifican con dinero, y valen oro.

Pues yo en ese sentido le veo mejor al alquiler. Pues tienes la flexibilidad de moverte a cualquier lugar en cualquier momento.

De paso, si te toca malos vecinos. Puedes hacer maletas e irte.

Lo mismo si tengo una propiedad, la pongo en alquiler y me voy ..... o la vendo y obtengo el capital.
Recordemos que vivienda en propiedad es vivienda pagada , si no está pagada la propietaria es el banco a efecto útiles.

Galigari escribió:

amchacon escribió:

supermuto escribió:Interesante, me lo apunto. Puede que tenga que verme en la tesitura de pensarme éste asunto a corto-medio plazo. Evidentemente, hay que contar también con las "variables extrañas", como por ejemplo, el tener casa en propiedad, te da la libertad de hacer lo que te salga la polla con ella, sin caseros de por medio. Esas cosas no se cuantifican con dinero, y valen oro.

Pues yo en ese sentido le veo mejor al alquiler. Pues tienes la flexibilidad de moverte a cualquier lugar en cualquier momento.

De paso, si te toca malos vecinos. Puedes hacer maletas e irte.

Lo mismo si tengo una propiedad, la pongo en alquiler y me voy ..... o la vendo y obtengo el capital.
Recordemos que vivienda en propiedad es vivienda pagada , si no está pagada la propietaria es el banco a efecto útiles.

Aún así puedes seguir vendiendola o alquilandola.

El alquiler y la propiedad tiene sus pros u sus contras. Y si tienes que tener movilidad el alquiler es lo mejor.

Galigari escribió:

amchacon escribió:

supermuto escribió:Interesante, me lo apunto. Puede que tenga que verme en la tesitura de pensarme éste asunto a corto-medio plazo. Evidentemente, hay que contar también con las "variables extrañas", como por ejemplo, el tener casa en propiedad, te da la libertad de hacer lo que te salga la polla con ella, sin caseros de por medio. Esas cosas no se cuantifican con dinero, y valen oro.

Pues yo en ese sentido le veo mejor al alquiler. Pues tienes la flexibilidad de moverte a cualquier lugar en cualquier momento.

De paso, si te toca malos vecinos. Puedes hacer maletas e irte.

Lo mismo si tengo una propiedad, la pongo en alquiler y me voy ..... o la vendo y obtengo el capital.
Recordemos que vivienda en propiedad es vivienda pagada , si no está pagada la propietaria es el banco a efecto útiles.

No exactamente.

Si la vendes antes de 5-10 años, vas a salir perdiendo dinero. Además cuanto más prisa tengas por vender, más barata la tienes que poner.

El alquiler si es más factible, aunque tiene sus riesgos y vas a necesitar de un intermediario que lo gestione. Todo eso es un dolor de cabeza para apenas cubrir la hipoteca.

amchacon escribió:La regla del 4% es una simplificación que intenta determinar cuando sale más rentable alquilar que comprar.

Así pues. Si estas pagando 700€/mes de alquiler, te sale más barato comprar si y solo si la casa vale menos de ese 4%

700*12 = 8400
8400*25 = 210.000

Si la casa vale más de 210.000€. Entonces sale más rentable alquilar. Ojo, hablo del precio total de la compra, una vez añadido impuestos de transmisión y sus comisiones.

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Ahora explico donde sale ese porcentaje. Existen unos gastos fijos que hay que contar:

- IBI + Comunidad de Vecinos + Tasa de basuras = Podemos estimar su cuantía en un 1,5% del valor de la casa.
- Mantenimiento de la casa = Toda obra necesaria de mantenimiento, podemos estimar su cuantía en un 0,5% del valor de la casa.
- Interés hipoteca: Hay una parte de la hipoteca que estas pagando que es irrecuperable, que es el interés. Actualmente está en torno al 1,5%.
- Coste de oportunidad: Las viviendas se revalorizan un 3% (de media) al año. Un fondo indexado de MSCI World se revaloriza un 6,5% anual, la diferencia es de un 3,5% anual que corresponde al coste de oportunidad. Seguramente me mencioneis los impuestos, pero esque la venta de viviendas también paga impuestos y son mucho mayores (IRPF, plusvalía, etc...).


Sumando los porcentajes sale un 6,5%, ese el coste anual que te está suponiendo tu casa. Que reducimos al 4% para ser conservador.

Si el alquiler de tu vivienda supone menos de ese porcentaje, sale más rentable alquilar, sino, sale más rentable comprar.

Yo al precio que suben los alquileres por aquí (No bajaron con la hostia de la burbuja inmobiliaria) no lo veo ya que hay muchos factores.

Yo hace 4 años me compré una vivienda. Pago unos 450 euros de hipoteca (La cogí a plazo fijo para olvidarme de cambios). Cada año que pasa, siempre y cuando la economía vaya normal, mi salario crece algo (IPC) y la hipoteca se mantiene por lo que cada año que pasa, estoy pagando algo menos en proporción. Sin embargo los alquileres van subiendo cada año en cualquier contrato normal.

Así que incluso aunque pagara 450 euros de alquiler ahora, en 20 años pagaría bastante más. Además de que en 20 años, la casa pasa a ser mía y con alquiler nunca posees nada por lo que ante un posible problema económico, no tiene nada que ver tener o no tener ya un sitio pagado..

Vamos, que yo entiendo que estar de alquiler toda la vida solo puede compensar en sitios donde el alquiler es "barato" en comparación con la compra o cuando quieres movilidad. Aquí en Navarra en concreto, los alquileres son tan abusivos que pocas veces merece...

@penando Si correcto pero en caso de venta dependera de lo amortizda que este dicha hipoteca el que obtengas algo de liquidez o no y si la alquilas tendras que cuadrar que dicho alquiler te pague la cuota de hipoteca (recordemos que tu te vas a otro inmueble a vivir donde tendras que pagar por ello).

@amchacon Eso de perder dinero en funcion del tiempo te lo compro en funcion de la zona y del inmueble de lo contrario puedes incluso ganar . Todos sabemos de inmuebles que se compran por X y se venden al poco tiempo por X+Y .

El alquiler esta bien bajo mi opinión para la movilidad de la persona o en caso de una alta solvencia económica donde prefieres tener una liquidez y pagar un alquiler sin necesidad de contraer deuda.

Donde yo vivo (costa) el precio de los inmuebles no baja en comparacion al resto de la zona , incluso en epoca de crisis o se mantienen o la bajada es minima por lo tanto a dia de hoy lo considero una inversion.

Yo compre en su momento muy bien y ahora mismo podria venderlo fácilmente sacando 30.000€ mas “por la cara”

Galigari escribió:
@amchacon Eso de perder dinero en funcion del tiempo te lo compro en funcion de la zona y del inmueble de lo contrario puedes incluso ganar . Todos sabemos de inmuebles que se compran por X y se venden al poco tiempo por X+Y .

Entre que los costes de compra venta son considerables (10-15% del piso) y que al principio pagas muchos intereses y poco capital... Lo hace una opción poco viable para el corto plazo.

Para que te salga rentable, al menos tiene que haber subido un 15%, y eso para quedarte igual. Por eso digo que debes esperar al menos 5 años (suponemos que los precios aumentan un 3% anual).

Me encantan estos hilos.

Yo en la actualidad soy "pro-alquiler" (pese a haber comprado), pero siempre, siempre, SIEMPRE que llego a un hilo (o vídeo de youtube sobretodo) que hacen este tipo de cálculos SIEMPRE me encuentro con que acaban "haciendo trampas" para que el alquiler pueda ganar a la compra en lo "económico".

- La trampa que más se utiliza es no tener en cuenta que el precio del alquiler se va actualizando bastante rápido.
- Y la segunda trampa más utilizada es sólo tener en cuenta los 25 primeros años, que son los años "menos buenos" de la compra.

(me hace gracia que mencione el coste de oportunidad que pierde la compra durante los 25 primeros años y no mencione el coste de oportunidad que pierde el alquiler a partir del año 25 en el cual el 100% del capital que no se paga de alquiler iría a ese fondo MSI World).

Y el motivo por el que estos vídeos de youtube "tienen tan buena aceptación" es simple.
Muchas de las personas que alquilan ansían usar su sesgo de confirmación para creer que su opción es económicamente mejor que otras.

Con respecto a los porcentajes entre IBI (incluye basuras en mi caso) + comunidad = menos del 0,5% (realmente estoy en el 0,2% ya que el IBI lo tengo bonificado aún, y es posible que nos mantengan la bonificación y eso que pago uno de los IBIS más altos de Cataluña (1000€ sin bonificar). Así que no se de donde sacas ese 1,5%.

Mantenimiento de la casa ¿0,5%?. Un 0,5% es un mantenimiento "generoso". Yo he puesto toldos en la terraza y varios upgrades que no venían con el piso y estaré por debajo del 0,2%, que cuando haya que renovar cocina o baños se dispara bastante, pero 0,5% sigo viéndolo generoso, sería necesario renovar cocina y baños bastante antes de los 20 años.

En resumen, lo que para mí ha sido un 0,2% IBI/Comunidad + 0,2% mantenimiento = 0,4% en los 10 primeros años de compra. Tú lo transformas en un 3% (y a parte otro 3,5% de coste de oportunidad que existir existe pero que has calculado de aquella manera por que habría que ver que sucede a partir del año 25).

Como se dice en la política "el papel lo aguanta todo".

como medida de comparacion entre el coste del alquiler y el de la compra pues la cuenta esta bien.

de todos modos, a la hora de alquilar vs comprar, el factor mas relevante es la movilidad y precariedad laboral.

si te ves muy probable que en un plazo de tiempo de 10 años vas a estar parte de ese tiempo parado, o si cada par de años te vas a estar moviendo de sitio, no compres. y hablo de 10 años, cuando una hipoteca son al menos 20.

yo estuve considerando comprar en 2010. si lo hubiera hecho, ahora el banco tendria una casa, y yo una deuda del tamaño de la casa.

yo normalmente cuando me preguntan, mi respuesta suele ser "si no llevas 4-5 años con un contrato indefinido y no tienes prevision de que eso no va a continuar asi a largo plazo, mejor no comprar".

Galigari escribió: @amchacon Eso de perder dinero en funcion del tiempo te lo compro en funcion de la zona y del inmueble de lo contrario puedes incluso ganar . Todos sabemos de inmuebles que se compran por X y se venden al poco tiempo por X+Y .

que pereza...

luego me negais que a los precios de los pisos le ponen los cohetes los propios propietarios... si ya entras en una casa planteandolo asi...

y no es "ponerme a discutir el tema de siempre", de hecho me da una pereza tremenda, pero es que me la pones al pie con comentarios como esos.

King_George escribió:Y el motivo por el que estos vídeos de youtube "tienen tan buena aceptación" es simple.
Muchas de las personas que alquilan ansían usar su sesgo de confirmación para creer que su opción es económicamente mejor que otras.

Lo raro es que lleguen hasta por aquí. Hasta ahora tenía entendido que España era uno de los países donde la gente prefería mucho más comprar piso/casa que alquilar (comparado con otros países, sobre todo centroeuropeos...)

Aparte de eso, esa regla tiene varias simplificaciones enormes... Nosotros acabamos de comprar ahora (nos dan las llaves en 2 semanas, covid mediante...) y según esa regla me sale un ratio del... 2.43% si no he hecho mal las cuentas => o sea, que según la regla debería ser clarísimamente mejor para nosotros alquilar. Y mirando al precio que andan los alquileres, pues como que no...

IMO, para esto la primera regla sería lo que menciona @GXY (ver si tienes medios, y ver si te interesa estar al menos una década en el mismo sitio). Y cumpliendo eso, si apetece, y no salen muchos mas caros los costes de intereses de la hipoteca (ojo, no es lo mismo que la mensualidad), pues adelante.

supermuto escribió:

amchacon escribió:La regla del 4% es una simplificación que intenta determinar cuando sale más rentable alquilar que comprar.

Así pues. Si estas pagando 700€/mes de alquiler, te sale más barato comprar si y solo si la casa vale menos de ese 4%

700*12 = 8400
8400*25 = 210.000

Si la casa vale más de 210.000€. Entonces sale más rentable alquilar. Ojo, hablo del precio total de la compra, una vez añadido impuestos de transmisión y sus comisiones.

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Ahora explico donde sale ese porcentaje. Existen unos gastos fijos que hay que contar:

- IBI + Comunidad de Vecinos + Tasa de basuras = Podemos estimar su cuantía en un 1,5% del valor de la casa.
- Mantenimiento de la casa = Toda obra necesaria de mantenimiento, podemos estimar su cuantía en un 0,5% del valor de la casa.
- Interés hipoteca: Hay una parte de la hipoteca que estas pagando que es irrecuperable, que es el interés. Actualmente está en torno al 1,5%.
- Coste de oportunidad: Las viviendas se revalorizan un 3% (de media) al año. Un fondo indexado de MSCI World se revaloriza un 6,5% anual, la diferencia es de un 3,5% anual que corresponde al coste de oportunidad. Seguramente me mencioneis los impuestos, pero esque la venta de viviendas también paga impuestos y son mucho mayores (IRPF, plusvalía, etc...).


Sumando los porcentajes sale un 6,5%, ese el coste anual que te está suponiendo tu casa. Que reducimos al 4% para ser conservador.

Si el alquiler de tu vivienda supone menos de ese porcentaje, sale más rentable alquilar, sino, sale más rentable comprar.

Interesante, me lo apunto. Puede que tenga que verme en la tesitura de pensarme éste asunto a corto-medio plazo. Evidentemente, hay que contar también con las "variables extrañas", como por ejemplo, el tener casa en propiedad, te da la libertad de hacer lo que te salga la polla con ella, sin caseros de por medio. Esas cosas no se cuantifican con dinero, y valen oro.

Y que comprando creas patrimonio, alquilando no.

Cuando has terminado de pagar la hipoteca la casa necesitara una reforma completa

Las zonas cambian, por nuevos vecinos que se han mudado y son insoportables , o aumento de la delincuencia en la zona, lo que parecia una buena compra puede acabar en una pesadilla

Influyen muchísimas cosas a la hora de comprar/alquilar: circunstancias personales, deseos, barrio, tipo de trabajo, estabilidad, planes...

Esto del 4% puede ser algo más a tener en cuenta, pero desde luego no el único factor para tomar una decisión.

En mi caso, compré una casa (vivía en piso de herencia) hace poco más de un año.

La clave de comprar o alquilar es si los precios estan subiendo o bajando. Quien compro en lo alto de la montaña, hizo mal negocio, lo mismo que quien se fue de alquiler en lo bajo de la caida.




Quien compró de 2005 a 2007 se equivoco, y su vivienda a día de hoy no ha recuperado aún el precio que él pagó. Quien se fue de alquiler de 2012 a 2015 se equivocó también. Si ahora quiere comprar, le saldrá mas caro que durante aquellos años.

nartolome escribió:Cuando has terminado de pagar la hipoteca la casa necesitara una reforma completa

Las zonas cambian, por nuevos vecinos que se han mudado y son insoportables , o aumento de la delincuencia en la zona, lo que parecia una buena compra puede acabar en una pesadilla

Y si quieres las haces o vendes la casa como está o dejas que tus hijos decidan que hacen con ella o lo que sea. Como con cualquier cosa que es tuya. Hasta algo así como vivir en ella si les apetece. Has creado patrimonio, las casa en mala zona también se venden. Tómatelo como que has pagado un alquiler durante toda tu vida y después tienes la casa para hacer lo que creas conveniente con ella. Yo no sé de nadie que pueda vender las casas en las que ha vivido de alquiler. Todo tiene sus pros y sus contras.

dinodini escribió:La clave de comprar o alquilar es si los precios estan subiendo o bajando. Quien compro en lo alto de la montaña, hizo mal negocio, lo mismo que quien se fue de alquiler en lo bajo de la caida.




Quien compró de 2005 a 2007 se equivoco, y su vivienda a día de hoy no ha recuperado aún el precio que él pagó. Quien se fue de alquiler de 2012 a 2015 se equivocó también. Si ahora quiere comprar, le saldrá mas caro que durante aquellos años.

Claro porque sabemos con exactitud lo que va a pasar en 2021 y sucesivos con la vivienda. Hemos aprendido mazo mirar una grafica hacia detras es muy facil, y hacia adelante muy incierto, si los precios suben o bajan una burrada el año que viene hace falsa una u otra de tus rotundas afirmaciones...

Al hilo, queda todo muy bien para decir en un bar con unas copas como la teoria de la follabilidad y demas pero te vas a casos practicos y no aciertas ni la mitad, por ejemplo he comprado este año y vivo de alquiler en otra casa y segun esa teoria soy un genio..

[PeneDeGoma] escribió:

dinodini escribió:La clave de comprar o alquilar es si los precios estan subiendo o bajando. Quien compro en lo alto de la montaña, hizo mal negocio, lo mismo que quien se fue de alquiler en lo bajo de la caida.




Quien compró de 2005 a 2007 se equivoco, y su vivienda a día de hoy no ha recuperado aún el precio que él pagó. Quien se fue de alquiler de 2012 a 2015 se equivocó también. Si ahora quiere comprar, le saldrá mas caro que durante aquellos años.

Claro porque sabemos con exactitud lo que va a pasar en 2021 y sucesivos con la vivienda. Hemos aprendido mazo mirar una grafica hacia detras es muy facil, y hacia adelante muy incierto, si los precios suben o bajan una burrada el año que viene hace falsa una u otra de tus rotundas afirmaciones...

Al hilo, queda todo muy bien para decir en un bar con unas copas como la teoria de la follabilidad y demas pero te vas a casos practicos y no aciertas ni la mitad, por ejemplo he comprado este año y vivo de alquiler en otra casa y segun esa teoria soy un genio..

Hombre, la gráfica te avisa de que si la vivienda lleva subiendo 7 años, no compres porque el chicle no va a estirarse mucho mas, y si lleva bajando 7 años, aprovecha para comprar porque no va estar bajando eternamente. Los ciclos suelen durar eso, de 5 a 7 años, tanto de subida como de bajada. La gráfica si es util. Ver el pasado te sirve para hacerte una idea de como sera el futuro, si es mejor ahora comprar o alquilar. Llevamos 5 años de subida. Estamos por tanto cerca del tope maximo. Comprar ahora no me parece una buena opcion.

@[PeneDeGoma] que eres un genio ya lo sabíamos antes de este post...

GXY escribió:como medida de comparacion entre el coste del alquiler y el de la compra pues la cuenta esta bien.

de todos modos, a la hora de alquilar vs comprar, el factor mas relevante es la movilidad y precariedad laboral.

si te ves muy probable que en un plazo de tiempo de 10 años vas a estar parte de ese tiempo parado, o si cada par de años te vas a estar moviendo de sitio, no compres. y hablo de 10 años, cuando una hipoteca son al menos 20.

yo estuve considerando comprar en 2010. si lo hubiera hecho, ahora el banco tendria una casa, y yo una deuda del tamaño de la casa.

yo normalmente cuando me preguntan, mi respuesta suele ser "si no llevas 4-5 años con un contrato indefinido y no tienes prevision de que eso no va a continuar asi a largo plazo, mejor no comprar".

Galigari escribió: @amchacon Eso de perder dinero en funcion del tiempo te lo compro en funcion de la zona y del inmueble de lo contrario puedes incluso ganar . Todos sabemos de inmuebles que se compran por X y se venden al poco tiempo por X+Y .

que pereza...

luego me negais que a los precios de los pisos le ponen los cohetes los propios propietarios... si ya entras en una casa planteandolo asi...

y no es "ponerme a discutir el tema de siempre", de hecho me da una pereza tremenda, pero es que me la pones al pie con comentarios como esos.

Si tu eres feliz no seré yo quien te lo impida...
Los cohetes los pone el propio mercado por eso en mi post esta la.parte que quieres omitir " en funcion de la zona y del inmueble " eso traducido a liberalisto o a Gxyano significa "en funcion de la demanda de la.zona y del tipo de vivienda " .

Volvemos con la burra al trigo.... En un pueblo de La campiña manchega no cuesta lo mismo un piso de 80m que en pleno centro de Cádiz o en primera línea de Marbella y no es lo mismo un piso de 80m que un estudio de 45m....

El mercado te marca esas cosas y el mercado lo definimos las.personas por la oferta y la demanda si mañana todos queremos campiña manchega pues se invertirá la tendencia...

dinodini escribió:

[PeneDeGoma] escribió:

dinodini escribió:La clave de comprar o alquilar es si los precios estan subiendo o bajando. Quien compro en lo alto de la montaña, hizo mal negocio, lo mismo que quien se fue de alquiler en lo bajo de la caida.




Quien compró de 2005 a 2007 se equivoco, y su vivienda a día de hoy no ha recuperado aún el precio que él pagó. Quien se fue de alquiler de 2012 a 2015 se equivocó también. Si ahora quiere comprar, le saldrá mas caro que durante aquellos años.

Claro porque sabemos con exactitud lo que va a pasar en 2021 y sucesivos con la vivienda. Hemos aprendido mazo mirar una grafica hacia detras es muy facil, y hacia adelante muy incierto, si los precios suben o bajan una burrada el año que viene hace falsa una u otra de tus rotundas afirmaciones...

Al hilo, queda todo muy bien para decir en un bar con unas copas como la teoria de la follabilidad y demas pero te vas a casos practicos y no aciertas ni la mitad, por ejemplo he comprado este año y vivo de alquiler en otra casa y segun esa teoria soy un genio..

Hombre, la gráfica te avisa de que si la vivienda lleva subiendo 7 años, no compres porque el chicle no va a estirarse mucho mas, y si lleva bajando 7 años, aprovecha para comprar porque no va estar bajando eternamente. Los ciclos suelen durar eso, de 5 a 7 años, tanto de subida como de bajada. La gráfica si es util. Ver el pasado te sirve para hacerte una idea de como sera el futuro, si es mejor ahora comprar o alquilar. Llevamos 5 años de subida. Estamos por tanto cerca del tope maximo. Comprar ahora no me parece una buena opcion.

la subida más grande que hay es del 90 al 2005, y si no me fallan las matemáticas son 15 años..de hecho si no contamos la ridícula bajada de antes, lleva subiendo desde el principio de la gráfica, y que yo sepa se podría estirar hasta los 50 por lo menos, y me imagino que ahí las subidas serían aún más bestiales porque fue un éxodo masivo de provincianos a las capitales... Pero vamos las crisis son cíclicas también pero nadie te va a decir con exactitud cuándo son, por eso decir que haber comprado o alquilado este año respecto al anterior o el siguiente es un acierto o un error supremo me parece muy ventajista (pasado) o atrevido( futuro).

Haran escribió:@[PeneDeGoma] que eres un genio ya lo sabíamos antes de este post...

Sí, mi madre sobre todo

[PeneDeGoma] escribió:

dinodini escribió:
Hombre, la gráfica te avisa de que si la vivienda lleva subiendo 7 años, no compres porque el chicle no va a estirarse mucho mas, y si lleva bajando 7 años, aprovecha para comprar porque no va estar bajando eternamente. Los ciclos suelen durar eso, de 5 a 7 años, tanto de subida como de bajada. La gráfica si es util. Ver el pasado te sirve para hacerte una idea de como sera el futuro, si es mejor ahora comprar o alquilar. Llevamos 5 años de subida. Estamos por tanto cerca del tope maximo. Comprar ahora no me parece una buena opcion.

la subida más grande que hay es del 90 al 2005, y si no me fallan las matemáticas son 15 años..de hecho si no contamos la ridícula bajada de antes, lleva subiendo desde el principio de la gráfica, y que yo sepa se podría estirar hasta los 50 por lo menos, y me imagino que ahí las subidas serían aún más bestiales porque fue un éxodo masivo de provincianos a las capitales... Pero vamos las crisis son cíclicas también pero nadie te va a decir con exactitud cuándo son, por eso decir que haber comprado o alquilado este año respecto al anterior o el siguiente es un acierto o un error supremo me parece muy ventajista (pasado) o atrevido( futuro).

Haran escribió:@[PeneDeGoma] que eres un genio ya lo sabíamos antes de este post...

Sí, mi madre sobre todo

La vivienda bajó de precio del 91 al 98, aunque no lo veas reflejado en esa gráfica. Pregunta a gente que compró en aquellos años.Te dirán que en el 97 estaban los pisos un 30% mas barato que en el 92. Yo he tenido referencias de personas que me comentaron eso, de gente que compro en esos años. Igual no se ve bien reflejado en esa gráfica porque la inflacion era alta no se, pero bajar bajaron en aquella crisis, aunque no tanto como en el periodo 2007-2014, durante el cual los precios bajaron a la mitad. También es verdad que la inflacion era muy baja entre 2007-2014, por eso se nota mas pronunciada la caida de precios que en la anterior crsis 91-98, donde la inflacion fue mucho mas alta, y por tanto, la caida de precios vino por la suma de la bajada de precios mas inflacion.

Sera donde calo la crisis que hubo a ppios de los 90, pero vamos si no nos podemos fiar de esa grafica hacia detras imagina especular hacia adelante

[PeneDeGoma] escribió:Sera donde calo la crisis que hubo a ppios de los 90, pero vamos si no nos podemos fiar de esa grafica hacia detras imagina especular hacia adelante

Si, las estadisticas no son una ciencia cierta, pero vamos, yo hablo de probabilidades. Si por ej. las acciones del Santander llevan 5 años subiendo como la espuma, y estan 10 veces mas caras que hace 5 años, pues que si compras acciones igual me equivoco y siguen subiendo, y bastantes años, pero las probabilidades los proximos años de que baje son mas altas de que siga subiendo. Como digo, me puedo equivocar y sigan subiendo 5 años mas otros 500%, pero veo mas probabilidades de que baje de que suba. Es como las quinielas, tu puedes poner que el barça empata en la proxima semana jugando en casa, y puedes acertar, pero las probabilidades dicen es mas posible que gane, y si finalmente el barça empata, eso no significa que las probabilidades que decian lo contrario eran falsas.

dinodini escribió:La clave de comprar o alquilar es si los precios estan subiendo o bajando. Quien compro en lo alto de la montaña, hizo mal negocio, lo mismo que quien se fue de alquiler en lo bajo de la caida.

Ya, pero eso es de perogrullo. Es como en la bolsa, que si quieres triunfar es tan fácil como comprar cuando las acciones estén baratas y venderlas cuando estén caras. Así de sencillo. Luego lo raro es que siendo tan fácil no seamos todos millonarios

Incluso dejando de lado todos los otros aspectos de la vida y centrándote en el puramente económico, no puedes predecir que va a pasar de aquí a 1,2,5,10... años vista, no es tan sencillo. Y menos aún si ya empiezas a meter otros factores como la inflación (como haces en tu último post) - es mas, si eres capaz de predecir este tipo de cosas en condiciones, avisa que tenemos trabajo para ti

[PeneDeGoma] escribió:Sera donde calo la crisis que hubo a ppios de los 90, pero vamos si no nos podemos fiar de esa grafica hacia detras imagina especular hacia adelante

Lo que está haciendo con esa gráfica se llama hindsight bias, o hablar de las cosas a toro pasado.... O como solemos decir por aquí: Predecir cosas es complicado, sobre todo si lo que se intenta predecir es el futuro

Comprar o alquilar no es solo una decisión económica, depende de 1001 factores. Yo personalmente creo que es necesario tener una casa en propiedad, aunque sea modesta, para la post-jubilación, pero esa es solo mi opinión.

Interesante hilo. Yo estoy de alquiler desde agosto de 2016 y mi idea era este año empezar a buscar algo por la zona para comprar. Ahora, con la recesión económica que se nos viene encima, puede ser un buen momento para invertir.

Dicho esto, para mi, hasta ahora el principal impedimento que ha habido para no dar ese paso y adquirir vivienda ha sido el tipo de viviendas que se venden en mi zona. Vivo en la periferia de Murcia y por esta zona la obra nueva no se ve desde 2010/2012 más o menos. Las viviendas que me encuentro son normalmente del tipo:
1. Viviendas antiguas a las cuales les tienes que meter un auténtico dineral para reformar. +-40-50K€ + reforma.
2. Viviendas adquiridas entre 2004-2007 que requieren de muy poca inversión para entrar pero que suelen pedir auténticos pastizales para cubrir o perder lo mínimo que pidieron de hipoteca. Se están pidiendo en torno a 120-140K€ por viviendas con 12-15 años. Hablamos de 3 dormitorios y dos baños; 100m2.
3. Viviendas nuevas en urbanizaciones donde cristo perdió la zapatilla a precios desorbitados. Hablamos de 190K-210K€ por casas del tipo que he dicho anteriormente.

Ante el panorama, lo más probable es que me tire a por una de la segunda opción, aun sabiendo que estoy pagando caro algo que en su día se vendió muy muy caro. En fin, secuelas de la burbuja inmobiliaria.

[PeneDeGoma] escribió:la subida más grande que hay es del 90 al 2005, y si no me fallan las matemáticas son 15 años..de hecho si no contamos la ridícula bajada de antes, lleva subiendo desde el principio de la gráfica, y que yo sepa se podría estirar hasta los 50 por lo menos, y me imagino que ahí las subidas serían aún más bestiales porque fue un éxodo masivo de provincianos a las capitales...

mucho mucho no subirian porque si te fijas la grafica empieza en 300 y pico. yo he visto alguna grafica o tabla de datos historicos mas antiguos pero en pesetas, habria que hacer conversion y etc, pero se puede aseverar sin equivocarse mucho, que no hubo ningun momento de la historia antes de 1990 en que los precios estuvieran mas altos de lo que lo estaban en 1990.

y sabes lo gracioso? que esos precios a dia de hoy nos parecerian ridiculos xD

si te fijas, entre 1990 y 1996 o 97 hay una subida pero muy tendida. ese fue un momento excelente para comprar. a finales de los 90s empieza la subida fuerta (ley del suelo aznariana -> boom del ladrillo -> burbuja). luego esta la famosa bajada (que fue considerable mirando la grafica, pero de media fue mas o menos 1/3, muchos inmuebles bajaron mucho menos de eso, sobre todo en zonas "tensionadas", yo me acuerdo de mirar precios - de hecho, alguna vez he comentado que estuve mirando la opcion de comprar a principios de 2010, y no recuerdo por aquel entonces que hubiera bajadas realmente apreciables -) y desde entonces estamos de nuevo en periodo de subida, que ahora por causa del covid, deberia bajar.

yo creo que cualquier momento antes de 1997 fue mejor para comprar que cualquier momento posterior, y no me atengo a las tendencias para deducir eso, sino unicamente al precio medio.

Yo tengo vivienda comprada, pero bastante pequeña: 65m2, le falta luminosidad y sin terraza en condiciones. La compré sabiendo que la mayor parte del tiempo haría vida fuera con el trabajo, pero ahora con la pandemia cada vez está menos claro.

Si esto sigue mucho más tiempo, tal vez hubiese merecido más la pena una casa peor comunicada pero más espaciosa e iluminada.

capitanquartz escribió:Si esto sigue mucho más tiempo, tal vez hubiese merecido más la pena una casa peor comunicada pero más espaciosa e iluminada.

los problemas internos de la casa con dinero y tiempo se solucionan.

pero con el tiempo los pisos no bajan como para que una zona cara deje de serlo.

asi que salvo que por situacion laboral o familiar te puedas permitir vivir en el pueblito, pues toca lo que toca.

GXY escribió:

capitanquartz escribió:Si esto sigue mucho más tiempo, tal vez hubiese merecido más la pena una casa peor comunicada pero más espaciosa e iluminada.

los problemas internos de la casa con dinero y tiempo se solucionan.

pero con el tiempo los pisos no bajan como para que una zona cara deje de serlo.

asi que salvo que por situacion laboral o familiar te puedas permitir vivir en el pueblito, pues toca lo que toca.

Normalmente diría lo mismo, pero ahora que estamos casi todos teletrabajando, ¿de verdad hacen falta las comodidades de la ciudad? Total, si nos confinan de nuevo tampoco podría ver a la familia, y para hacer una compra a la semana en coche qué más da tardar 10 que 20 minutos de trayecto...

capitanquartz escribió:

GXY escribió:

capitanquartz escribió:Si esto sigue mucho más tiempo, tal vez hubiese merecido más la pena una casa peor comunicada pero más espaciosa e iluminada.

los problemas internos de la casa con dinero y tiempo se solucionan.

pero con el tiempo los pisos no bajan como para que una zona cara deje de serlo.

asi que salvo que por situacion laboral o familiar te puedas permitir vivir en el pueblito, pues toca lo que toca.

Normalmente diría lo mismo, pero ahora que estamos casi todos teletrabajando, ¿de verdad hacen falta las comodidades de la ciudad? Total, si nos confinan de nuevo tampoco podría ver a la familia, y para hacer una compra a la semana en coche qué más da tardar 10 que 20 minutos de trayecto...

El teletrabajo por lo general, no ha venido para quedarse. En Madrid con la que está cayendo, ya haya empresas que han devuelto a toda la plantilla a oficinas. Y la legislación del teletrabajo que están preparando... Lo va a perjudicar más que otra cosa.

Aunque me gustaría, no puedo irme a vivir a un pueblo de Segovia a teletrabajar...

esta regla esta bien para tiempos de estabilidad. Ahora mismo alquilar puede ser mucho mas interesante ya que puedes reacionar a los cambios de mercado y ahorrarte muchisimo dinero.

Yo por ejemplo estoy pagando 1650 por un piso. 1650x12x25= 495k. Me estoy comprando una casa de 445k que es mas bajo que la cifra de alquiler, pero lo que no cuenta ese calculo es que seguramente la casa que me compre en dos anyos baje a 350k. Y dos anyos alquilando son 39k euros.

Supongo que la regla se sustenta en que tras 25 anyos lo normal es dejar crisis atras pero hay que tener cuidado con esa idea; en espanya la poblacion esta envejeciendose y empobreciendose considerablente.

Yo compro ahora es sabiendo que financieramente es una mala decision y tambien por que se que puedo acarrear las consecuencias. Ademas la hipoteca van a ser solo 100k euros y los tipos estan tirados. En otro caso tendria muchisimo mas cuidado...

@eXpineTe sobre el teletrabajo, lo que yo oigo es justo lo contrario. El teletrabajo ya está aquí y se va a mantener, independientemente de pandemias.

En el sector de los despachos/consultorías, sobre todo en las grandes, ya se han establecido teletrabajo permanente ciertos días de la semana para siempre. Por lo menos en Madrid.

Sobre el OP, si bien siempre hay que hacer cálculos a la hora de comprar una vivienda, entran en juego mil factores más que hace que no sea tan sencillo como hacer un cálculo matemático. Ver la vivienda habitual como una inversión es un error.

GXY escribió:

[PeneDeGoma] escribió:la subida más grande que hay es del 90 al 2005, y si no me fallan las matemáticas son 15 años..de hecho si no contamos la ridícula bajada de antes, lleva subiendo desde el principio de la gráfica, y que yo sepa se podría estirar hasta los 50 por lo menos, y me imagino que ahí las subidas serían aún más bestiales porque fue un éxodo masivo de provincianos a las capitales...

mucho mucho no subirian porque si te fijas la grafica empieza en 300 y pico. yo he visto alguna grafica o tabla de datos historicos mas antiguos pero en pesetas, habria que hacer conversion y etc, pero se puede aseverar sin equivocarse mucho, que no hubo ningun momento de la historia antes de 1990 en que los precios estuvieran mas altos de lo que lo estaban en 1990.

y sabes lo gracioso? que esos precios a dia de hoy nos parecerian ridiculos xD

si te fijas, entre 1990 y 1996 o 97 hay una subida pero muy tendida. ese fue un momento excelente para comprar. a finales de los 90s empieza la subida fuerta (ley del suelo aznariana -> boom del ladrillo -> burbuja). luego esta la famosa bajada (que fue considerable mirando la grafica, pero de media fue mas o menos 1/3, muchos inmuebles bajaron mucho menos de eso, sobre todo en zonas "tensionadas", yo me acuerdo de mirar precios - de hecho, alguna vez he comentado que estuve mirando la opcion de comprar a principios de 2010, y no recuerdo por aquel entonces que hubiera bajadas realmente apreciables -) y desde entonces estamos de nuevo en periodo de subida, que ahora por causa del covid, deberia bajar.

yo creo que cualquier momento antes de 1997 fue mejor para comprar que cualquier momento posterior, y no me atengo a las tendencias para deducir eso, sino unicamente al precio medio.

De 2013 a 2015 fue también un buen momento para comprar. Yo en el 2013 compré un piso por 53.000 euros que en el 2007 se vendía por 130.000, y ahora está en 90.000.

También compre un piso en el 2011 por 130.000 que en el 2007 se vendía por 219.000. En el 2014 bajo a 110.000 y ahora se vende por 170.000

danaang escribió:@eXpineTe sobre el teletrabajo, lo que yo oigo es justo lo contrario. El teletrabajo ya está aquí y se va a mantener, independientemente de pandemias.

En el sector de los despachos/consultorías, sobre todo en las grandes, ya se han establecido teletrabajo permanente ciertos días de la semana para siempre. Por lo menos en Madrid.

Sobre el OP, si bien siempre hay que hacer cálculos a la hora de comprar una vivienda, entran en juego mil factores más que hace que no sea tan sencillo como hacer un cálculo matemático. Ver la vivienda habitual como una inversión es un error.

Siemens ya ha anunciado teletrabajo para todos los empleados que puedan hacerlo, para siempre

El coronavirus ha acelerado tendencias que ya existían. El problema es que hay procesos que se esperaba durasen años y se han acelerado a semanas/meses.

Un compañero se ha ido a una empresa con 100% teletrabajo.
A mí me han ofrecido trabajo en Castellón. Dije que me pillaba lejos y ya me han dicho que sería teletrabajo 4 días a la semana, para siempre.

Imagino que cuando la gente dice que compra por X tiene en cuenta los intereses de la hipoteca más los impuestos a pagar. Porque yo pague 159k al que le compré el piso pero con impuestos e intereses me va a salir a 180. A día de hoy se alquila a unos 650-700 euros.

solid_trunks escribió:Imagino que cuando la gente dice que compra por X tiene en cuenta los intereses de la hipoteca más los impuestos a pagar. Porque yo pague 159k al que le compré el piso pero con impuestos e intereses me va a salir a 180. A día de hoy se alquila a unos 650-700 euros.

Con impuestos e intereses solo te salen 21.000 euros más???

Pues debe ser que pagaste a tocateja, porque entre impuestos, notarías y tal yo me dejé esos 20.000 euros en una vivienda de 140.000

jorcoval escribió:

solid_trunks escribió:Imagino que cuando la gente dice que compra por X tiene en cuenta los intereses de la hipoteca más los impuestos a pagar. Porque yo pague 159k al que le compré el piso pero con impuestos e intereses me va a salir a 180. A día de hoy se alquila a unos 650-700 euros.

Con impuestos e intereses solo te salen 21.000 euros más???

Pues debe ser que pagaste a tocateja, porque entre impuestos, notarías y tal yo me dejé esos 20.000 euros en una vivienda de 140.000

A tocateja pague 100000.
Impuestos más notaría 13000

solid_trunks escribió:

jorcoval escribió:

solid_trunks escribió:Imagino que cuando la gente dice que compra por X tiene en cuenta los intereses de la hipoteca más los impuestos a pagar. Porque yo pague 159k al que le compré el piso pero con impuestos e intereses me va a salir a 180. A día de hoy se alquila a unos 650-700 euros.

Con impuestos e intereses solo te salen 21.000 euros más???

Pues debe ser que pagaste a tocateja, porque entre impuestos, notarías y tal yo me dejé esos 20.000 euros en una vivienda de 140.000

A tocateja pague 100000.
Impuestos más notaría 13000

Coño. Aquí en impuestos ya es el 10%...

jorcoval escribió:

solid_trunks escribió:

jorcoval escribió:Con impuestos e intereses solo te salen 21.000 euros más???

Pues debe ser que pagaste a tocateja, porque entre impuestos, notarías y tal yo me dejé esos 20.000 euros en una vivienda de 140.000

A tocateja pague 100000.
Impuestos más notaría 13000

Coño. Aquí en impuestos ya es el 10%...

El 4 si eres familia numerosa

[PeneDeGoma] escribió:

jorcoval escribió:

solid_trunks escribió:A tocateja pague 100000.
Impuestos más notaría 13000

Coño. Aquí en impuestos ya es el 10%...

El 4 si eres familia numerosa

Hijos? Buf. No me compensa

El precio del suelo se hunde (-15%) y anticipa una caída de la vivienda

como con la bajada anterior, ya se ocuparan los "poderes" de suavizar los efectos en las zonas "mas productivas".

GXY escribió:como con la bajada anterior, ya se ocuparan los "poderes" de suavizar los efectos en las zonas "mas productivas".

mas productivas, con mas empleo, con mas demanda, querras decir

se perfectamente lo que he querido decir. y no son solo las zonas con mas empleo

GXY escribió:como con la bajada anterior, ya se ocuparan los "poderes" de suavizar los efectos en las zonas "mas productivas".

No veo por qué dices esto. Ya ocurrió antes, bajaron de precio y aquellos que pudimos comprar sobre el 2014/2015/2016 obtuvimos buenos precios.

Ahora que si esperas tener la vivienda al precio de 1985 si claro, puedes olvidarte.

capitanquartz escribió:

GXY escribió:

capitanquartz escribió:Si esto sigue mucho más tiempo, tal vez hubiese merecido más la pena una casa peor comunicada pero más espaciosa e iluminada.

los problemas internos de la casa con dinero y tiempo se solucionan.

pero con el tiempo los pisos no bajan como para que una zona cara deje de serlo.

asi que salvo que por situacion laboral o familiar te puedas permitir vivir en el pueblito, pues toca lo que toca.

Normalmente diría lo mismo, pero ahora que estamos casi todos teletrabajando, ¿de verdad hacen falta las comodidades de la ciudad? Total, si nos confinan de nuevo tampoco podría ver a la familia, y para hacer una compra a la semana en coche qué más da tardar 10 que 20 minutos de trayecto...

¿Casi todos?. ¿Qué porcentaje de trabajadores es ese "casi todos"?. No lo digo por ti, pero en este foro hay una realidad completamente desvirtuada. Se ve que en vez de un país de camareros somos un país de informáticos...

Este boom del teletrabajo... Me da a mí que va a pinchar a medio plazo y lo va a hacer llevándose muchos puestos de trabajo por el camino... En unos años veremos qué pasa, pero me apesta a ello.