@IvanQ plazo de aviso 1-3 meses por fuerza mayor justificada y para ambas partes ... ok
aunque veo un problema. si periodo de aviso es igual a continuacion de contrato durante ese periodo de aviso, igual estas obligando al inquilino a pagar 1-2 meses que no puede o que no va a estar en la vivienda... pero bueno, si existe una entidad mediadora o un acuerdo de las partes entiendo que es algo que se puede subsanar en cada caso particular.
fechas fijas de celebracion de los contratos ... aqui no tenemos esa costumbre. no me parece mal pero no lo veo muy viable.
yo soy mas partidario de que todos los contratos "las fechas se fijen". me explico. todos los meses empiezan el dia 1, los inicios en otras fechas siempre se resuelven proporcionalmente, y yo estableceria el rango de fechas 5-10 para el pago, esto debido a que hay muchas personas que no cobran puntualmente el dia 1 o el ultimo/s dia/s habil/es del mes anterior. con lo cual en mi opinion los pagos por norma general deberian tener el rango 5-10 (o 3-10) que el 1-5 pero bueno, esto es un pequeño tecnicismo, no suele haber problema por pagar el dia 2 o el 4, pero si me parece importante que todos los contratos, siempre, se inicien los dias 1 y se concluyan los dias 30-31. hay veces que esto no es asi y se hace jaleo.
listado de elementos ... ok. es algo que se echa mucho de menos en muchos contratos (algunos propietarios si se preocupan de esto. la mayoria, con el "todo es toro" y "el inquilino paga las roturas" tiran)
" todo lo que esté en mal estado y demás que no aparezca en el listado tendrá que ser reparado o reemplazado por el inquilino" ¿porque? si no esta en el listado y por tanto el propietario no lo reconoce como un item de la vivienda porque el inquilino se tiene que hacer cargo? evidentemente esta hecho asi para que si al propietario se le olvida incluir algo, no penalizarle por esa rotura o merma, pero precisamente, si hay un listado de items de la vivienda, no entiendo porque algo que no este incluido hay que endosarselo al inquilino.
en mi opinion aqui hay que distinguir dos tipos de elementos: los estructurales (suelo, paredes, conducciones de agua, electricidad, etc. puertas y ventanas, mobiliario empotrado...) donde salvo que por peritaje se estableciera lo contrario, la responsabilidad seria por defecto del propietario (mismo caso que con la asuncion de derramas de la comunidad) y los muebles (mobiliario, electrodomesticos incluidos...) donde se habria de determinar por peritaje el posible defecto por mal uso, o ambas partes podrian acordar la sustitucion, en caso de rotura o averia, y en el caso de que el inquilino aporte dicha sustitucion, si se la queda el o se queda en la vivienda.
la funcion de mediacion... la puede ejercer cualquier entidad a la que las dos partes se deban. yo soy mas partidario de una entidad gubernamental nacional, pero puede ser autonomica o local.
el tema de "velocidad de resolucion" como ya he dicho, es un tema procedimental. si hay una entidad administrativa el proceso siempre va a ser mas rapido que elevando a judicial.
tambien esta la opcion del seguro de viviendas arrendadas. donde veo ahi el problema es con las condiciones economicas que se exigen al inquilino (cumplimiento de la regla de 1/3 de gastos/ingresos).
en mi opinion en caso de que se determine, por peritaje, la responsabilidad del inquilino por lo que sea, pues si, reclamarselo, directamente o si en un plazo determinado no se aviene o no paga, pues ya por via ejecutiva (embargo).
que haya un registro de inquilinos y que ahi quede reflejado sus deudas pendientes (y que en tal caso no puedan celebrar otro contrato supervisado), tambien. lo mismo para propietarios si se da la misma situacion.
con eso que describes no se limita la especulacion. dejando aparte que la unica manera real de limitar la especulacion es fijando precios, el indicador deberia ser el IPC.
en mi opinion, si se hicieran las cosas "bien" una cosa que se deberia hacer es un tasado de la vivienda para incluirla en el sistema, y ese tasado deberia tener dos componentes. un componente interno y un componente externo. con esto me refiero: una vivienda de 3 habitaciones, 100m², cocina tal, baño tal, materiales tal, equipamiento tal, etc. deberia tener EL MISMO valor independientemente de que se encuentre en el centro historico de donosti, en vallecas, en seseña o en tenteniguada (una poblacion rural de gran canaria, por si no te suena). ese seria el componente 1 o "interno". el componente 2 o "externo" SI es variable y dependiente de "en donde" se encuentre la vivienda (caracteristicas del edificio, del barrio, de la ciudad, accesos, cercanias a lugares, etc) y ese componente externo deberia constituir, como maximo, un % de desviacion. y con % me refiero a inferior al valor intrinseco. eso SI ayudaria contra la especulacion, porque evitaria que una vivienda sea 4X mas cara que otra igual solo porque una esta en el lugar tal y la otra en el lugar cual. contra la especulacion se lucha luchando, estableciendo politicas reales que la eviten.
conste que hablo desde la barra de mi teclado. no soy un experto inmobiliario ni bancario ni financiero. asi que agradeceria que no me respondan como si lo fueran, que aqui todos somos pollitos, que yo sepa.
como ves, en muchas cosas "ok". en otras no, y en otras habria que avanzar mas.
