UBS: la vivienda española está sobrevalorada en un 54%

KailKatarn escribió:
Un tiempecito y ya veremos quien rie aqui. Llorar vamos a llorar todos pero yo tendré para unas risas algun tiempo.

Hombre pos supuesto, todo se va a la mierda, las gente lo pasara peor que ahora, incluida tu familia , pero tu tendras para unas risas, no como ahora que no tienes ni para sonreir parece...

Yo creo que pasaste de informar para salvar a desear la ostia en un breve espacio de tiempo y ya te estas impacientando, y a los que nos haces reir es a nosotros , con un perla, como la que has soltado.

Te lo digo, puedes esperar sentado, pero ponte comodo. De economia ni comento, porque no va a servir de nada, por cabezoneria y falta de conocimiento, que es algo que tambien me ha quedado claro leyendote( yesto te puede parecer un ataque personal, pero para mi es la constatacion de un hecho, despues de leer varios post tuyos)

Disculpe pero el capitalismo actual tiene en cuenta los ciclos de crecimiento, estancamiento y vuelta al crecimiento nada de caidas abismales a pozos infernales. Sobre eso de que me doy demasiado tiempo jajajaja, permiteme que me ria porque hasta hace nada no se creía nada de lo que decía e incluso era la mofa general de miscelánea pero al parecer, por desgracia para algunos (verdad?, eh?) se van teniendo más en cuenta.

Me parece a mi que no, que la cosa cada vez es a peor.

Kail te pierden las formas,pides respeto para ti,cuando tu no se lo tienes a nadie.

CoyoteWB escribió:...

Vaya, vaya, vaya ya han llegado los mismos: Det, Seaman, CoyoteWB ya solo faltan 2-3 aunque supongo que eraser no me defraudará

Poneos comodos que os va a gustar la película.

seaman escribió:Kail te pierden las formas,pides respeto para ti,cuando tu no se lo tienes a nadie.

Yo no tengo respeto ni formas con quien no las tiene conmigo. Es simple y fácil, bueno, más que no tener les aplico las mismas que ellos me aplican a mi

Con lo del ipod me refiero a que a parte de pagar los excesos, el que los tenga que pagar, (por mi parte solo el haber fumado 10 años), estará el saber conformarse, el no pretender estar al nivel de otros y ser felices con poco, consumo si, pero moderado.

En mi caso, tengo un ipod de 32 gb, y siempre me sobra un poco menos de la mitad y a veces me pregunto " para que cojones quiero tanta musica si el viaje más largo que voy a hacer se hace con 4gb de musica, y los normales (de diario) con 300mb" parece que alguien me ha metido en la cabeza que necesito ese ipod, que sea tactil, una consola ultima generacin, adsl de lo mas rapido, necesito una casa, cenar en ese restaurante etc, parece que nos quieren meter todo por los ojos, y con la que está cayendo tendremos que aprender a vivir con menos. Pero claro para eso tendremos que quitarnos la envidia al vecino.

No se si me he explicado bien.

Jarelgran escribió:Con lo del ipod me refiero a que a parte de pagar los excesos, el que los tenga que pagar, (por mi parte solo el haber fumado 10 años), estará el saber conformarse, el no pretender estar al nivel de otros y ser felices con poco, consumo si, pero moderado.

Más que consumo moderado diría, que tiene que ser consumo sostenible.
Esta es una crisis económica, moral y ante todo es una crisis de sostenibilidad del medio o sistema social en el que vivimos.
Hasta que no se haga una política clara y se actue en el sentido de dar sostenibilidad al sistema de recursos naturales, no se va poder mitigar la crisis económica.
La cuestión es saber hasta donde nos dejaremos arrastrar, y cuando vendrá el golpe de timón necesario para enderezar el rumbo. No me parece que el momento del cambio de hacer las cosas vaya a venir en las próximas elecciones, porque esta demasiado dividida la política, y eso hará que el que tenga que gobernar necesitará muchos apoyos que, por lo tanto, les supeditarán lo que haga a los intereses del sistema o partidos a los que sirven.
Esta demasiada liado el conflicto de intereses que hay en el actual sistema partidista, como para que los partidos políticos vayan a poder tomar acciones contundentes con el apoyo de todas las instituciones necesarias para poder hacer bien los cambios necesarios.
No sale de la noche a la mañana el cambiar el rumbo errático de los gobiernos.
Hasta que el gobierno no se ponga manos a la obra, y la sociedad se una y trabaje hacia una dirección clara y transparente para salir de la crisis, el sistema seguirá cayendo, hasta limites desesperantes...
Se necesita un gobierno efectivo, y que haga importantes reformas estructurales + una sociedad unida y dispuesta a apoyar el nuevo sistema o gobierno...
A partir de ahí la sociedad podría comenzar a ver la luz al final del tunel de la crisis de sostenibilidad.

Saludos.

KailKatarn escribió:

CoyoteWB escribió:...

Vaya, vaya, vaya ya han llegado los mismos: Det, Seaman, CoyoteWB ya solo faltan 2-3 aunque supongo que eraser no me defraudará

Poneos comodos que os va a gustar la película.

seaman escribió:Kail te pierden las formas,pides respeto para ti,cuando tu no se lo tienes a nadie.

Yo no tengo respeto ni formas con quien no las tiene conmigo. Es simple y fácil, bueno, más que no tener les aplico las mismas que ellos me aplican a mi

A ver si va a ser al reves.

Hola a todos. Os observo desde la sombra como siempre . Aviso que el post siguiente va a ser largo, a ver si intentamos entre todos volver a la cordura y dejarnos de mandangas personales. Aunque a veces yo también pueda caer en la tentación, odio hablar de madmax, apocalipsis o nos-vamos-al-carajo: la delectación morbosa al fin y al cabo vende, es atractiva y la incertidumbre crea atención, quizá por eso y aunque no lo queramos, al final todos caemos en fatalismos varios; voy a intentar ser en mi post lo más objetivo que haya podido ser nunca.

En primer lugar, todas los bancos, "G-catorces", inmobiliarias varias, políticos y demás gente de donde proceden este tipo de noticias tienen un negocio. El de unos es prestar dinero, el de otros es vender pisos con ese dinero que prestan los primeros. Evidentemente tanto a unos como a otros no les interesa que la cosa caiga; o si cae, que sea de forma controlada. Los "ejpertos" siempre tirarán globos sonda, inundarán la prensa de noticias con sus análisis pero su objetivo será intentar influir el mercado a su favor, ni más ni menos.

Si se lleva en mente siempre esto, las "predicciones" de UBS, en este caso que nos ocupa, tienen más bien un valor escaso, o cuanto menos, interesado. ¿Os creéis también las declaraciones de hace un año del Banco de España o de los Bancos más grandes del país diciendo que teníamos el sistema financiero más sólido del mundo? En 6 meses veíamos como se intervenía la primera caja, CCM... Todo es negocio al fin y al cabo.

¿Cómo podemos alumbrarnos ante tanto lodazal de información con la que nos inundan los que tienen el negocio? Simplemente buscando por uno mismo gráficas, estadísticas, datos y ser uno mismo el analista, que con dos dedos de frente y sin necesitar un Bussines Executive del ESADE se pueden sacar conclusiones interesantes.

En mi opinión ha habido una aportación clave en el hilo:

litio5000 escribió:Estos son los mismos analistos que se dieron el hostiazo con las Subprime,los mismos que estarian en bancarrota si no los hubiera rescatado su gobierno,los mismos que funcionan como paraiso fiscal recogiendo dinero de dudosa procedencia,los mismos que recomiendan entrar en un valor bursatil y a los pocos dias se desploma.....

En todo caso aunque esten en lo cierto esto seria una buena noticia para la inmensa mayoria de los "curritos", a los bancos que les den y no creo que nadie que haya comprado la vivienda "para vivir" la venda por menos dinero del que pago salvo extrema necesidad.

Como aqui hablamos todos pues voy a hacerlo, mi opinion es que queda poco para el suelo.

En azul epocas de crisis,ojito que el grafico es exponencial,aqui se ve claramente quien son los paises "listos" en europa.

Excelente aporte litio5000. Es curioso como en las épocas de crisis, tal y como ha remarcado litio, se purga el sistema y se vuelven a precios donde valor y el precio tienen la correlación que se le supone, según teoría economica de toda la vida: "tanto demandas, tanto vale". Evidentemente en épocas de esplendor económico, cuando los bancos hacen hinchar la masa monetaria a su antojo, al disponer la gente de más dinero, valor y precio se descompensan de nuevo. Con estas deducciones básicas, ¿es posible poder dar una estimación de hasta dónde podría caer el precio de la vivienda de forma realista? Pues intentémoslo. Cojamos como ejemplo la gráfica de UK:



Fijémonos en el primer pico del precio de la vivienda a mediados de 1973, pre-crisis del petroleo. ¿Podríamos saber cuánto bajaría después? Chungo, pero eso ya da igual, es pasado. Vemos que aproximadamente 1977 se alcanzó un mínimo del precio: se estabilizó el precio de nuevo, aunque un pelín más elevado que el anterior mínimo de 1970: la famosa inflación nos ha restado poder adquisitivo... pero eso daría para otro hilo a parte. Muy bien, trazamos una línea del mínimo de 1970 a 1977:



Luego se volvió a un periodo de prosperidad, con lo que el precio se burbujeó un poco hasta 1980, donde encontramos el nuevo máximo y donde se volvió a las puertas de una nueva crisis: ¿podríamos saber hasta dónde bajaría? Pues da igual, pues ya lo sabemos: el siguiente mínimo fue aproximadamente en 1984. Alarguemos la linea entre los mínimos hasta este año:



Supongo que ya veis por dónde voy. Vamos a por un nuevo decenio de esplendor, hasta 1990, donde nos encontramos a espuertas de una nueva crisis: la de los 90. Hasta aquí, de nuevo la bonanza económica ha vuelto a "burbujear" el precio de la vivienda: ¿hasta dónde bajó? Pues en 1996 tocó de nuevo mínimos. Alarguemos nuestra "linea de mínimos":



Excelente. Año 2009, actualidad. Crisis de la ostia en ciernes.. Ok ok, hemos dicho de ser objetivos . Seguramente en algún momento del 2000 aquí se ha dado el máximo del precio de los pisos: efectivamente ya sabemos que en 2007 se estancó la economía (en 2008 fuimos por inercia) y en 2009 empezamos a caer. Pregunta del millón: ¿hasta dónde caerán ahora los precios de los pisos en UK? Acabemos de trazar la "línea de mínimos":



Tenemos el máximo sobrevalorado un 300% respecto el año base tomado en el Q1 (Quarter 1) del 1985. "La linea de mínimos" nos indica que en realidad deberían estar en 150% respecto al año 1985 y no a esos 300%. Así pues, podemos estimar que los pisos en UK aún se tienen que caer un 50% ¡la mitad del precio que tienen ahora! Evidentemente los bancos, inmobiliarias, gobiernos, necesitan que la gente vea brotes verdes para seguir manteniendo el tenderete lo máximo posible: al fin y al cabo, es su negocio.

Si trazamos la "linea de mínimos" lo mismo para USA y Italia obtenemos algo similar:




En USA deberían estar 125% respecto a 1985 y están a 175%, con lo que en teoría tienen que bajar aún un 30%; Italia exactamente lo mismo.

Ahora, lo que todos esperábamos. España, año 2009:



Deberíamos estar a 125%, sin embargo estamos a un espectacular 375%, si no más, ya que en 2006 aún continuó subiendo algo hasta 2008: tenemos una de las burbujas más grandes del mundo en estos momentos, por no decir la mayor. Podemos estimar pues que los precios van a caer sobre un 70%: espero que a partir de ahora os entre la risa floja cuando hablan de bajadas hasta el 2012 del 20 o 30%

Evidentemente hay paises que como Alemania que se le ha sudado jugar al poker con la vivienda, ya que ganaban un pastizal haciendo negocios de forma más decentes e inteligentes, como exportar coches, aviones y demás maquinaria industrial entre otras cosas. Holanda también tiene un buen burbujón, Japón ya la ha tenido y mirad cómo ha evolucionado sus precios: tenemos un buen precedente ahí... aunque tienen otros pilares económicos algo más sólidos que los nuestros de servir patatas bravas y cañitas en el chiringuito.

Que el lodazal de noticias de los que tienen el negociete no nos impida ver con perspectiva: los datos afortunadamente para nosotros están ahí y usados con un mínimo de sentido común se pueden extraer conclusiones y resultados que nos pueden ser de mucha utilidad.

Personalmente y metiéndome ya en una opinión subjetiva, considero que saber manejar mínimamente este tipo de datos, no es más que otra forma de selección natural: quien se deje engañar "por el que lleva el negociete", lo tiene crudo.

Como dice Kail, al final el tiempo es el juez. Suerte a todos y elegid bien vuestras decisiones.

Un saludo.

G0RD0N escribió:...

Como siempre un placer leerte. El ostión pinta de cojones como bien indicas y has detallado muy abierta y entediblemente lo que querias hacer que como bien sabemos ambos ya lo habiamos hablado también en otros lados. Supongo que ahora serán los demás quienes deban abrir sus ojos a la realidad presente.

Aun asi sigo sin entender a la gente que no lo entiende (válgame la redundancia) o que no lo ve. Unicamente aplicando el sentido común viendo los salarios españoles con los precios de la vivienda y la capacidad adquisitiva juntándolo con la capacidad productiva del país y sus competencias reales y productividad puedes ver la ostia de ordago a la grande.

Démonos un poquito de tiempo y ya veremos a donde llegamos.


PD: Aun así sigo pensando que muchos que no quieren ver tienen intereses para no verlo e intentar ocultarlo y no sólo banqueros y políticos sino gente de a pie que vete a saber por qué lo tiene que intentar a toda costa.

PD2: En la gráfica de España se puede ver que a partir de 1984 (año en el que el PSOE dió posibilidades a los ayuntamientos a recalificar sus propios terrenos) el precio de la vivienda casi se disparó en 90º y aun asi tienen muchos las narices de decir que todo esto lo empezó el PP. Que el PP lo continuó no me queda duda pero de ahí a intentar pintar que lo empezaron ... es que me provoca hasta risa.




Sencillamente de flipar lo que pasó a partir de 1984, asi que venga, seguid culpando al PP que lo único que hizo fue continuar lo que empezó felipiño y lo que luego continuó ZP despues de ellos.

G0RD0N escribió:Hola a todos. Os observo desde la sombra como siempre . Aviso que el post siguiente va a ser largo, a ver si intentamos entre todos volver a la cordura y dejarnos de mandangas personales. Aunque a veces yo también pueda caer en la tentación, odio hablar de madmax, apocalipsis o nos-vamos-al-carajo: la delectación morbosa al fin y al cabo vende, es atractiva y la incertidumbre crea atención, quizá por eso y aunque no lo queramos, al final todos caemos en fatalismos varios; voy a intentar ser en mi post lo más objetivo que haya podido ser nunca.

En primer lugar, todas los bancos, "G-catorces", inmobiliarias varias, políticos y demás gente de donde proceden este tipo de noticias tienen un negocio. El de unos es prestar dinero, el de otros es vender pisos con ese dinero que prestan los primeros. Evidentemente tanto a unos como a otros no les interesa que la cosa caiga; o si cae, que sea de forma controlada. Los "ejpertos" siempre tirarán globos sonda, inundarán la prensa de noticias con sus análisis pero su objetivo será intentar influir el mercado a su favor, ni más ni menos.

Si se lleva en mente siempre esto, las "predicciones" de UBS, en este caso que nos ocupa, tienen más bien un valor escaso, o cuanto menos, interesado. ¿Os creéis también las declaraciones de hace un año del Banco de España o de los Bancos más grandes del país diciendo que teníamos el sistema financiero más sólido del mundo? En 6 meses veíamos como se intervenía la primera caja, CCM... Todo es negocio al fin y al cabo.

¿Cómo podemos alumbrarnos ante tanto lodazal de información con la que nos inundan los que tienen el negocio? Simplemente buscando por uno mismo gráficas, estadísticas, datos y ser uno mismo el analista, que con dos dedos de frente y sin necesitar un Bussines Executive del ESADE se pueden sacar conclusiones interesantes.

En mi opinión ha habido una aportación clave en el hilo:

litio5000 escribió:Estos son los mismos analistos que se dieron el hostiazo con las Subprime,los mismos que estarian en bancarrota si no los hubiera rescatado su gobierno,los mismos que funcionan como paraiso fiscal recogiendo dinero de dudosa procedencia,los mismos que recomiendan entrar en un valor bursatil y a los pocos dias se desploma.....

En todo caso aunque esten en lo cierto esto seria una buena noticia para la inmensa mayoria de los "curritos", a los bancos que les den y no creo que nadie que haya comprado la vivienda "para vivir" la venda por menos dinero del que pago salvo extrema necesidad.

Como aqui hablamos todos pues voy a hacerlo, mi opinion es que queda poco para el suelo.

En azul epocas de crisis,ojito que el grafico es exponencial,aqui se ve claramente quien son los paises "listos" en europa.

Excelente aporte litio5000. Es curioso como en las épocas de crisis, tal y como ha remarcado litio, se purga el sistema y se vuelven a precios donde valor y el precio tienen la correlación que se le supone, según teoría economica de toda la vida: "tanto demandas, tanto vale". Evidentemente en épocas de esplendor económico, cuando los bancos hacen hinchar la masa monetaria a su antojo, al disponer la gente de más dinero, valor y precio se descompensan de nuevo. Con estas deducciones básicas, ¿es posible poder dar una estimación de hasta dónde podría caer el precio de la vivienda de forma realista? Pues intentémoslo. Cojamos como ejemplo la gráfica de UK:

Fijémonos en el primer pico del precio de la vivienda a mediados de 1973, pre-crisis del petroleo. ¿Podríamos saber cuánto bajaría? Chungo, pero eso ya da igual, es pasado. Vemos que aproximadamente 1977 se alcanzó un mínimo del precio: se estabilizó el precio de nuevo, aunque un pelín más elevado que el anterior mínimo de 1970: la famosa inflación nos ha restado poder adquisitivo... pero eso daría para otro hilo a parte. Muy bien, trazamos una línea del mínimo de 1970 a 1977:

Luego se volvió a un periodo de prosperidad, con lo que el precio se burbujeó un poco hasta 1980, donde encontramos el nuevo máximo y donde se volvió a las puertas de una nueva crisis: ¿podríamos saber hasta dónde bajaría? Pues da igual, pues ya lo sabemos: el siguiente mínimo fue aproximadamente en 1984. Alarguemos la linea entre los mínimos hasta este año:

Supongo que ya veis por dónde voy. Vamos a por un nuevo decenio de esplendor, hasta 1990, donde nos encontramos a espuertas de una nueva crisis: la de los 90. Hasta aquí, de nuevo la bonanza económica ha vuelto a "burbujear" el precio de la vivienda: ¿hasta dónde bajó? Pues en 1996 tocó de nuevo mínimos. Alarguemos nuestra "linea de mínimos":

Excelente. Año 2009, actualidad. Crisis de la ostia en ciernes.. Ok ok, hemos dicho de ser objetivos . Seguramente en algún momento del 2000 aquí se ha dado el máximo del precio de los pisos: efectivamente ya sabemos que en 2007 se estancó la economía (en 2008 fuimos por inercia) y en 2009 empezamos a caer. Pregunta del millón: ¿hasta dónde caerán ahora los precios de los pisos en UK? Acabemos de trazar la "línea de mínimos":

Tenemos el máximo sobrevalorado un 300% respecto el año base tomado en el Q1 (Quarter 1) del 1985. La linea de mínimos nos indica que en realidad deberían estar en 150% respecto al año 1985 y no a esos 300%. Así pues, podemos estimar que los pisos en UK aún se tienen que caer un 50% ¡la mitad del precio que tienen ahora! Evidentemente los bancos, inmobiliarias, gobiernos, necesitan que la gente vea brotes verdes para seguir manteniendo el tenderete lo máximo posible: al fin y al cabo, es su negocio.

Si trazamos la "linea de mínimos" lo mismo para USA y Italia obtenemos algo similar:

En USA deberían estar 125% respecto a 1985 y están a 175%, con lo que en teoría tienen que bajar aún un 30%; Italia exactamente lo mismo.

Ahora, lo que todos esperábamos. España, año 2009:

Deberíamos estar a 125%, sin embargo estamos a un espectacular 375%, si no más, ya que en 2006 aún continuó subiendo algo hasta 2008: tenemos una de las burbujas más grandes del mundo en estos momentos, por no decir la mayor. Podemos estimar pues que los precios van a caer sobre un 70%: espero que a partir de ahora os entre la risa floja cuando hablan de bajadas hasta el 2012 del 20 o 30%

Evidentemente hay paises que como Alemania que se le ha sudado jugar al poker con la vivienda, ya que ganaban un pastizal haciendo negocios de forma más decentes e inteligentes, como exportar coches, aviones y demás maquinaria industrial entre otras cosas. Holanda también tiene un buen burbujón, Japón ya la ha tenido y mirad cómo ha evolucionado sus precios: tenemos un buen precedente ahí... aunque tienen otros pilares económicos algo más sólidos que los nuestros de servir patatas bravas y cañitas en el chiringuito.

Que el lodazal de noticias de los que tienen el negociete no nos impida ver con perspectiva: los datos afortunadamente para nosotros están ahí y usados con un mínimo de sentido común se pueden extraer conclusiones y resultados que nos pueden ser de mucha utilidad.

Personalmente y metiéndome ya en una opinión subjetiva, considero que saber manejar mínimamente este tipo de datos, no es más que otra forma de selección natural: quien se deje engañar "por el que lleva el negociete", lo tiene crudo.

Como dice Kail, al final el tiempo es el juez. Suerte a todos y elegid bien vuestras decisiones.

Un saludo.

me ha paracido impresionante y muy sorprendente!! me recordabas a mi profesor de estadistica y economicas de mi carrera. aunque este hombre cada 2 por 3 no paraba de meterse con el capitalismo, con el comunismo, con todo dios... xD. Viendo que sabes mucho del tema, llevo pensando que las graficas sobre el precio idoneo de los productos donde se cruza el numero de personas que comprarian el producto y el numero de empresas dispuestas a ofertar el producto en base al precio del producto vamos esta grafica:



se ha distorsionado el precio idoneo atraves de creditos subprimes o hipotecas con una base inestable? haciendo que mas gente compre a un precio muy elevado y a la vez siendo la oferta mas fuerte de lo que deberia ser.

G0RD0N escribió:

Olé, olé, olé. Si lo bueno es breve, dos veces bueno. Me ha encantado tu disertación, pasate más por aqui y nos sigues contando. Ahora si te quieres meter al trapo... lo de si salimos o no del euro

Saludos.

red0n escribió:me ha paracido impresionante y muy sorprendente!! me recordabas a mi profesor de estadistica y economicas de mi carrera. aunque este hombre cada 2 por 3 no paraba de meterse con el capitalismo, con el comunismo, con todo dios... xD. Viendo que sabes mucho del tema, llevo pensando que las graficas sobre el precio idoneo de los productos donde se cruza el numero de personas que comprarian el producto y el numero de empresas dispuestas a ofertar el producto en base al precio del producto vamos esta grafica:



se ha distorsionado el precio idoneo atraves de creditos subprimes o hipotecas con una base inestable? haciendo que mas gente compre a un precio muy elevado y a la vez siendo la oferta mas fuerte de lo que deberia ser.

Eso que te estas preguntando es lo que a mi me obsesionaba cuando me decía hace muchos años el "cómo se aguanta?, cómo es que se aguanta?" allá por el 2001-2002. La distorsión fue provocada por el tema del crédito. La oferta y la demanda se dispararon a limites insospechados porque estabamos jugando con dinero practicamente regalado y subió a puntos ilógicos. Todo se podía comprar porque a todos nos daban el dinero.

Daba igual que ganaras 1000 euros y tu pareja otros 1000 que te daban el crédito para casas de 300.000€ si hacía falta y a 40-50 años. Eso ha sido lo que ha provocado que el punto de corte entre la oferta/demanda haya sido tan alto y tan ilógico sobrepasando todos los límites morales y éticos sin descontar los lógicos económicos.

Este país ha jugado a ser lo que no es gracias a un dinero que realmente no existe y que muy duramente podrá ser devuelto si es que se puede. Sinceramente es que ya no quiero ni pensarlo, se te quitan las ganas de todo, es ridículo y casi te da la sensación de que estas viviendo un chiste de mal gusto. Si me dicen que esto es una pesadilla y que estoy soñando me lo creeria porque me cuesta creer todo esto.

Joder, con esto de los gráficos, la cosa le ha quedado clara incluso a mi madre.

KailKatarn escribió:

red0n escribió:me ha paracido impresionante y muy sorprendente!! me recordabas a mi profesor de estadistica y economicas de mi carrera. aunque este hombre cada 2 por 3 no paraba de meterse con el capitalismo, con el comunismo, con todo dios... xD. Viendo que sabes mucho del tema, llevo pensando que las graficas sobre el precio idoneo de los productos donde se cruza el numero de personas que comprarian el producto y el numero de empresas dispuestas a ofertar el producto en base al precio del producto vamos esta grafica:



se ha distorsionado el precio idoneo atraves de creditos subprimes o hipotecas con una base inestable? haciendo que mas gente compre a un precio muy elevado y a la vez siendo la oferta mas fuerte de lo que deberia ser.

Eso que te estas preguntando es lo que a mi me obsesionaba cuando me decía hace muchos años el "cómo se aguanta?, cómo es que se aguanta?" allá por el 2001-2002. La distorsión fue provocada por el tema del crédito. La oferta y la demanda se dispararon a limites insospechados porque estabamos jugando con dinero practicamente regalado y subió a puntos ilógicos. Todo se podía comprar porque a todos nos daban el dinero.

Daba igual que ganaras 1000 euros y tu pareja otros 1000 que te daban el crédito para casas de 300.000€ si hacía falta y a 40-50 años. Eso ha sido lo que ha provocado que el punto de corte entre la oferta/demanda haya sido tan alto y tan ilógico sobrepasando todos los límites morales y éticos sin descontar los lógicos económicos.

Este país ha jugado a ser lo que no es gracias a un dinero que realmente no existe y que muy duramente podrá ser devuelto si es que se puede. Sinceramente es que ya no quiero ni pensarlo, se te quitan las ganas de todo, es ridículo y casi te da la sensación de que estas viviendo un chiste de mal gusto. Si me dicen que esto es una pesadilla y que estoy soñando me lo creeria porque me cuesta creer todo esto.

bueno este pais y todo el mundo, sobretodo estados unidos y su ley de creditos para todos, y ademas creditos a gente que no tenia ni pa comer, españa tal vez la codicia de todos y el afan de ganar rapido morir deprisa ayudó muchisimo, tengo un primo que trabaja muchisimo(sigue trabajando) pero claro antes podia (debia) hacer todas las horas del reloj y era encofrador primero oficial, entonces se metió en un piso nuevo de: 180 metros cuadrados en un pueblo cercano de valencia, al final tubo que malvender el piso(mucho antes que pasara la crisis porque ya no podia hechar mas horas que un reloj y casi 2000 euros de hipoteca eran muchos... si esto lo estrapolamos a un gran numero de personas en españa tenemos la situacion que tenemos.

pisos caros con hipotecas baratas que ahora son hipotecas caras, y acabaran siendo pisos baratos para otros, tambien tengo el caso contrario a mi primo el "listo" que pensaba que iba a cobrar 4000 euros al mes hasta que se jubilara y es que teniendo un curro normal de administrativo y ganando unos 1500 aun vive en casa sus padres( tambien es triste proque son 5 en un piso de 65 metros cuadrados) y sigue esperando su oportunidad (ya que no quiere creditos, ni hipotecas, sino pagar en mano).

Lo unico extraordinario o raro en españa son varias cosas: la compra de pisos como inversion(esto solo ocurre en españa), que el alquiler es caro o nulo (francia, alemania, holanda prefieren alquilar por muchisimos motivos: mas barato y no estas ligado a una ciudad en concreto, si te tienes que marchar el piso sera un problema) y que aqui la gente se mata a trabajar y se quita de comer para pagar la hipoteca, lo primero ayudó a subir e hinchar la burbuja, lo segundo a que la mayoria de bancos, los mas grandes y poderosos no sufran un problema de liquidez, no es que los bancos tengan magia es que los españoles solo somos morosos (la mayoria otros son muy caraduras) cuando no hay otra opcion, la morosidad normal en españa no es ni el 1% y el numero de hipotecas o creditos ha sido demencial, actualmente ronda el 5% algo realmente alarmante porque ese 4% no lo ha hecho por gusto. Pero bueno ya digo que esto no es precisamente el fin del mundo ya ha ocurrido muchas veces, el problema es que no se ha puesto desde un principio medidas y actualmente siguen esperando que escampe el temporal por si solo... algo muy poco etico cuando gobiernos y bancos son los mayores impulsores de este panorama(siempre empujado por la gente...).

red0n escribió:bueno este pais y todo el mundo, sobretodo estados unidos y su ley de creditos para todos, y ademas creditos a gente que no tenia ni pa comer, españa tal vez la codicia de todos y el afan de ganar rapido morir deprisa ayudó muchisimo, tengo un primo que trabaja muchisimo(sigue trabajando) pero claro antes podia (debia) hacer todas las horas del reloj y era encofrador primero oficial, entonces se metió en un piso nuevo de: 180 metros cuadrados en un pueblo cercano de valencia, al final tubo que malvender el piso(mucho antes que pasara la crisis porque ya no podia hechar mas horas que un reloj y casi 2000 euros de hipoteca eran muchos... si esto lo estrapolamos a un gran numero de personas en españa tenemos la situacion que tenemos.

pisos caros con hipotecas baratas que ahora son hipotecas caras, y acabaran siendo pisos baratos para otros, tambien tengo el caso contrario a mi primo el "listo" que pensaba que iba a cobrar 4000 euros al mes hasta que se jubilara y es que teniendo un curro normal de administrativo y ganando unos 1500 aun vive en casa sus padres( tambien es triste proque son 5 en un piso de 65 metros cuadrados) y sigue esperando su oportunidad (ya que no quiere creditos, ni hipotecas, sino pagar en mano).

Lo unico extraordinario o raro en españa son varias cosas: la compra de pisos como inversion(esto solo ocurre en españa), que el alquiler es caro o nulo (francia, alemania, holanda prefieren alquilar por muchisimos motivos: mas barato y no estas ligado a una ciudad en concreto, si te tienes que marchar el piso sera un problema) y que aqui la gente se mata a trabajar y se quita de comer para pagar la hipoteca, lo primero ayudó a subir e hinchar la burbuja, lo segundo a que la mayoria de bancos, los mas grandes y poderosos no sufran un problema de liquidez, no es que los bancos tengan magia es que los españoles solo somos morosos (la mayoria otros son muy caraduras) cuando no hay otra opcion, la morosidad normal en españa no es ni el 1% y el numero de hipotecas o creditos ha sido demencial, actualmente ronda el 5% algo realmente alarmante porque ese 4% no lo ha hecho por gusto. Pero bueno ya digo que esto no es precisamente el fin del mundo ya ha ocurrido muchas veces, el problema es que no se ha puesto desde un principio medidas y actualmente siguen esperando que escampe el temporal por si solo... algo muy poco etico cuando gobiernos y bancos son los mayores impulsores de este panorama(siempre empujado por la gente...).

Hay algunas cosas que tienes que tener presentes:

1º En otros paises se tiene más en cuenta el alquiler por movilidad laboral y porque las pensiones no son iguales que aqui. Tu puedes tirarte aqui 30-40 años de alquiler pero cuando llegue tu pensión (si es que llega) crees que te permitirá acabar tus días de alquiler? eso hay que tenerlo muy presente.

2º El tema de todos los paises no estoy de acuerdo. Hay muchos paises que no se han vuelto locos con la especulación con el ladrillo o que no ha llegado a los niveles de este país. Tienes que tener en cuenta que aqui se han prestado muchos millones a muchos años (30-40-50 años). Eso es verdaderamente la ruina, la gente no podrá consumir y aunque quiera pagar muchos no podrán porque directamente no tendrán trabajo.

red0n escribió:me ha paracido impresionante y muy sorprendente!! me recordabas a mi profesor de estadistica y economicas de mi carrera. aunque este hombre cada 2 por 3 no paraba de meterse con el capitalismo, con el comunismo, con todo dios... xD. Viendo que sabes mucho del tema, llevo pensando que las graficas sobre el precio idoneo de los productos donde se cruza el numero de personas que comprarian el producto y el numero de empresas dispuestas a ofertar el producto en base al precio del producto vamos esta grafica:



se ha distorsionado el precio idoneo atraves de creditos subprimes o hipotecas con una base inestable? haciendo que mas gente compre a un precio muy elevado y a la vez siendo la oferta mas fuerte de lo que deberia ser.

Hola red0n,

Mierda! Yo pareciéndome a uno de esos verdugos de la universidad: estoy en decadencia jaja !!
Pues sí, no lo dudes ni por un instante: si ha habido un combustible genuino para alimentar la burbuja inmobiliaria o cualquier otra burbuja, éste es la expansión crediticia en pleno ciclo de bonanza económica. Pongo una cita que creo que ya la puse por ahí hace tiempo en otro hilo, pero que la rescato aquí de nuevo. Es de una de las personas que creo que mejor entendía el cotarro del dinero, el mercado y la dinámica económica, Ludwig von Mises, de la escuela economica austríaca. En su libro "Human Action, a Treatise on Economics" escribió:

"There is no means of avoiding the final collapse of a boom brought about by credit expansion. The alternative is only whether the crisis should come sooner as a result of a voluntary abandonment of further credit expansion, or later as a final and total catastrophe of the currency system involved."

Esto lo escribió en 1949. Aún cuando recuerdo este párrafo me recorre un escalofrío por la espalda, ya que el sistema, en vez de abandonar la expansión crediticia hacia finales de los 90 y dejar que cayésemos fuerte y purgar el sistema, los bancos centrales decidieron abrir del todo el grifo del crédito y dar fácilidades de acceso al mismo a todos los estratos de la sociedad, no sólo a empresas. Y las consecuencias de esto de momento las está clavando.

Ahora voy a retomar la gráfica que has puesto. Crédito fácil supone un extra virtual de poder adquisitivo para las personas, un dinero "traído del futuro" como se suele decir, y que algún día a ese futuro tendrás que entregar, más los intereses (de nuevo, el negociete de "los de arriba del todo"). Un poder adquisitivo virtual mayor, a unos intereses que al principio parecían bajos, da como consecuencia un aumento de la demanda, que pasa de la curva D a la D':



Evidentemente esto provoca un par de efectos a medio plazo. Por una parte, el precio de equilibrio P pasa a uno mayor P' debido que hay mucha más gente dispuesta a pagar el precio original P. Por otra parte, la oferta se adapta al nuevo tirón de la demanda y se construyen una cantidad de pisos Q' más alta que la original Q': ya tenemos el nuevo equilibrio originado provocado por la perturbación del reguero de crédito fácil a todo Dios.



Los periodos de bonanza pueden ser una trampa mortal para las empresas en el medio plazo (entiéndase empresa como una persona, como una nave industrial o como un gobierno): en medio de la eufória de crédito y bonanza, muchas empresas, para adecuarse a la nueva demanda (recordemos que está "dopada" por la facilidad de acceso al crédito) aumentan su capacidad productiva: esto no sólo lo hemos visto en la construcción, sino que en la automoción la capacidad instalada es brutal, de igual forma en la fabricación de plasmas, en el empleo de peones de obra y en la aparición de chiringuitos y bares, etc.

Al desaparecer el combustible burbujil (el crédito), la demanda vuelve a donde estaba y el precio P' de las cosas queda en evidencia: a este precio P', la demanda sólo es capaz de absorver una cantidad Q'' (en rojo) de la oferta, acumulándose pues stocks de viviendas, coches en las campas de las fábricas y en los puertos, plasmas empolvándose en el Carrefour y cierre de bares y chiringuitos que no tienen suficiente clientela. Sobretodo en la industria, volver a una capacidad productiva razonable no se hace en dos días y a muchos les puede pillar la crisis todavía sin haber cubierto el periodo de retorno de la inversión. Además, lo que tenemos hoy en día, especialmente en el caso de España, es que la demanda no ha vuelto a donde estaba, sino que a demás ha bajado a D'' (en gris), más de lo que ya estaba originalmente en D, debido a la destrucción masiva de empleo: esto da acceso a menos personas a comprar lo que sea y podría poner el futuro punto de equilibrio más bajo de lo que ya estaba (periodos de deflación - depresión).



No os penséis que las decisiones del empresario son tan fáciles como decir: "OK, no me dejo llevar por la corriente, sé que esto es un espejismo económico y me da igual vender Q<Q' ya que a la larga no tendré problemas cuando venga la crisis". Una fábrica puede tener una rotura de stock, no poder abastecer a sus clientes y estos podrían empezar a irse a los productos de la competencia, con la mala reputación que esto da: este fenómeno es el tan temido "morir de éxito". Como siempre, saber escoger el término medio de las cosas es el punto clave.

En fin red0n, que te voy a contar a ti: seguro que todo esto no te pilla de nuevo. Más de lo mismo de lo que habíamos intuido y hablado pero apoyado de forma gráfica.

lecitron escribió:

G0RD0N escribió:

Olé, olé, olé. Si lo bueno es breve, dos veces bueno. Me ha encantado tu disertación, pasate más por aqui y nos sigues contando. Ahora si te quieres meter al trapo... lo de si salimos o no del euro

Saludos.

¿Estás seguro que quieres saber qué pienso de eso?

Lo que está claro es una cosa: salir del Euro implica el default de la economía española (quiebra). Pero de rebote implica muchas más cosas y serias... Letonia está siendo el banco de pruebas de Frankfurt (BCE) para ver que hace con sus PIGS y que no le reviente toda su mierda en la cara: recomiendo un seguimiento a este país.

Y otra cosa está clara. Hace un par de años se sabía que el empleo sería el talón de Aquiles para petar los motores económicos de España: ese estadio ya lo hemos pasado, el paro empezó a disparase a finales del año pasado y por ende la construcción y la automoción ya están colapsando (y el turismo flojeando, aunque sobre esto no tenemos ningún control obviamente). El último paso es la colocación de la deuda española (bonos) a inversores extranjeros: éste opino que es el Talón de Aquiles de España para su default tal y como están las cosas ahora mismo.

Y creo que con esto te dejo entrever mi respuesta a tu pregunta ; voy a seguir haciendo mis deberes de alemán

Un saludo,

Gordon, en el dibujo de la grafica de España ¿por que no has utilizado el valor minimo del año 1998? Me ha parecido que en el del resto de los paises has trazado la recta pasando por todos los minimos salvo por el de España.

La leche... sabía de la especulación de la vivienda en nuestro país, pero después de leer el hilo como que lo veo taodo clarísimo, como Neo en Matrix!! AJAJAJ!!

Esperemos que todo mejore, que tengo los calagüis llenos de pelo y estoy harto de "irme a mi cuarto"... joder kiero una casa con un precio accesible para mi y para mi noviaaaa!!!!!!

Arkanoid escribió:Gordon, en el dibujo de la grafica de España ¿por que no has utilizado el valor minimo del año 1998? Me ha parecido que en el del resto de los paises has trazado la recta pasando por todos los minimos salvo por el de España.

Simple y llanamente porque no se puede. Fíjate en las líneas trazadas en las gráficas del resto de países, son rectas ¿verdad? . Pues no se muy bien los motivos, pero me da a mí que desde el año 90 nos están pegando una estafa que riete tú de Madoff.

The_Edge escribió:

Arkanoid escribió:Gordon, en el dibujo de la grafica de España ¿por que no has utilizado el valor minimo del año 1998? Me ha parecido que en el del resto de los paises has trazado la recta pasando por todos los minimos salvo por el de España.

Simple y llanamente porque no se puede. Fíjate en las líneas trazadas en las gráficas del resto de países, son rectas ¿verdad? . Pues no se muy bien los motivos, pero me da a mí que desde el año 90 nos están pegando una estafa que riete tú de Madoff.

Pues si no tiene fundamento matematico en España tampoco podemos aseverar que esta un 75% sobrevalorada, porque seria tan valido como hacer la recta con los dos ultimos puntos y ver que ya esta casi abajo del todo(es un decir).

Arkanoid escribió:Gordon, en el dibujo de la grafica de España ¿por que no has utilizado el valor minimo del año 1998? Me ha parecido que en el del resto de los paises has trazado la recta pasando por todos los minimos salvo por el de España.

A mi también me parece que no hay por donde pillar estas gráficas...
Sí, esta muy bien explicada y disertada la fórmula, pero en realidad no se hace así para estimar objetivamente el valor real que deberían tener estos inmuebles.

Usar la linea de mínimos en esta gráfica no es manera de estimar objetivamente ni subjetivamente de forma apropiada la correcta distribución de los precios de los inmuebles durante estos años, sobretodo si hablamos en términos macroeconómicos...
(A lo mejor esta fórmula es muy efectiva para diferentes tareas físicas, pero no se deberían utilizar estas fórmulas a la ligera, para hacer cálculos económicos...).
Japón lleva desde muchos años queriendo dejar la crisis del ladrillo, a base de obligar poner unos precios según unos parametros muy rígidos y eso no ha servido para equilibrar convenientemente los precios.

Pero como yo no soy experto en la materia, que mejor que "las teorías de Ludwig von Mises"
nos expliquen más concretamente el porque no se debe de hacer de esta forma;

En general, la idea según algunos autores socialistas es la de que el Estado establecería las necesidades de cada ciudadano según criterios «objetivos» aportados por los técnicos (biólogos, agrónomos, etc.). Luego, el correspondiente departamento o instituto de estadística habría de planificar cuántos bienes de consumo (botas, pantalones, camisas, etc.) habrían de producirse en el curso de un año, para distribuirlos posteriormente de forma idéntica entre los ciudadanos

La idea de que una economía socialista organizada sin la utilización de dinero es de larga data en la historia del socialismo, pues efectivamente en un modelo de equilibrio no hay necesidad de utilizar dinero, ya que se supone que toda la información está dada y que no existe cambio alguno. Simplemente período tras período deben producirse los mismos bienes y servicios, que serán distribuidos de igual forma a los mismos individuos. Por lo tanto el cálculo económico no habría de plantear problema alguno aunque no existiese el dinero.
http://es.wikipedia.org/wiki/C%C3%A1lcu ... te_note-10

A lo que voy es que, usando tú linea de mínimos para calcular el precio objetivo en esa gráfica, excluyes los otros factores decisivos que influyen en el desarrollo y calculo de los precios.
Por lo tanto no eres nada objetivo G0RDON, aunque haya estado muy bien representadas las fórmulas que nos has planteado.

Y encima, la gráfica de precios de la vivienda, es de corte socialista, como dice Ludwig Von Mises en el parrafo que habla de la economía socialista.
La gráfica es de porcentajes con tú linea de mínimos, que excluye entre otras; las diferentes políticas económicas interpuestas por los diferentes gobiernos.

Veamos un poco más lo que dice Ludwig Von Mises:

Escuela psicológica de economía.
La praxeología es la ciencia que estudia la estructura lógica de la acción humana (praxis).
La praxeología centra su atención en el individuo, en el impulso de quien efectivamente e indudablemente actúa (individualismo metodológico), sacando de este estudio unos axiomas o principios elementales, sólidos e inmutables, con los cuales entender y analizar el proceso del accionar humano. Su análisis parte de las apreciaciones y aspiraciones del consumidor, quien opera basándose en su propia y siempre mudable, escala de valores (homo agens), las cuales combinadas y entrelazadas generan el total de la oferta y la demanda (valoración subjetiva).
La praxeología toma la ciencia económica como la aplicación de unos axiomas lógicos y psicológicos;y rechaza usar los métodos de las ciencias naturales para estudiar las ciencias sociales.

http://es.wikipedia.org/wiki/Praxeolog% ... .C3.B3gica

Pues eso, según la teoría de Ludwig Von Mises, tu fórmula de calcular objetivamente el valor equitativo de los inmuebles, es totalmente erronea.

Un servidor te va a sugerir cual podría ser el valor objetivo de los inmuebles para ahora y para el día de mañana.
Primero de todo, coger una gráfica de economía de verdad (no unas gráficas que parecen montañas rusas, aparte de no especificar que tipos de inmuebles, ni metros, ni situación tienen)

http://www.inverforo.com/precio-vivienda/

Si te mirás la gráfica que sale en este link, puedes ver que es a partir de 1998-1999 cuando empieza a subir de manera desmesurada el valor en euros de los metros cuadrados, coencidiendo con la creación del BCE y la entrada de España en la moneda común.
Este es el factor más decisivo para que haya habido esté boom de crédito fácil y boom de escalada de precios.
Pues siendo objetivos, habrá que decir que, mientras no se haga algo para aumentar la productividad de la economía del país, los precios tendrán que volver como mínimo al mismo precio que valián en 1998-1999 (eso mientras no se salga de la moneda común).
Teniendo en cuenta que sobretodo estamos pagando los excesos crediticios obtenidos a partir de la entrada en la moneda común y, por la tendencia bajista de la economía actualmente tenemos los precios como cuando en 2003-2004, entonces se podría estimar que sobre 2012-2013 ya tendremos el mismo rango de precios que las viviendas que se vendían sobre 1998-1999.

Para acabar, comentar lo que hacen con este asunto en concreto y porque no tienen estos problemas en Arabia Saudita.
Para los que son ciudadanos de aquel país, y pasan unos requisitos básicos, el gobierno les cede un "land" un trozo de tierra y les subvenciona para que tengan su propio hogar,para las personas que se disponen a tener su primera vivienda.
Es un modelo un poco extremista, pero llegado a un punto, vale más la pena ceder una primera vivienda ecológica y sostenible gratis para los ciudadanos, que no tener que pasar una crisis inmobiliaria de tal calibre por querer hacer de la vivienda un super motor de economía del país.
Y para todos los demás en ese país, que quieran casita en la playa, o que quieran tener muchos casas, para estos ya tendrían su nicho de mercado especializado y que paguen todo lo que vean apropiado.
No sería mala idea, el dar de derecho para vivir en tu primera casa gratis como hacen en Arabia Saudí, y como dice la constitución española, para poder paliar toda esta especulación que afecta entorno a la vivivenda, a los pobres ciudadanos de a pie.

Como bien dice Ludwig von Mises, lo que mueve los ciclos económicos son las acciones de las personas.

Saludos.

Creo que no habla del valor que deberian tener, si no de donde estará aproximadamente el mínimo.

Gordon, esa teoría de "la línea de los mínimos" de donde sale? Si haces alusión a ella sin contar nada más, cualquiera puede pensar que se trata de numerología barata. (Por mucho que el resultado de dicho razonamiento coincida con la situación actual, que una cosa no quita la otra)

Bueno, sabía que llegarían las críticas y preguntas al método seguido, críticas que se aceptan de buen agrado. Intentaré contestarlas, aunque no tenga mucho más tiempo. A ver:

KillBastardsII escribió:

Arkanoid escribió:Gordon, en el dibujo de la grafica de España ¿por que no has utilizado el valor minimo del año 1998? Me ha parecido que en el del resto de los paises has trazado la recta pasando por todos los minimos salvo por el de España.

A mi también me parece que no hay por donde pillar estas gráficas...
Sí, esta muy bien explicada y disertada la fórmula, pero en realidad no se hace así para estimar objetivamente el valor real que deberían tener estos inmuebles.
...
Un servidor te va a sugerir cual podría ser el valor objetivo de los inmuebles para ahora y para el día de mañana.
Primero de todo, coger una gráfica de economía de verdad (no unas gráficas que parecen montañas rusas, aparte de no especificar que tipos de inmuebles, ni metros, ni situación tienen)

http://www.inverforo.com/precio-vivienda/

Si te mirás la gráfica que sale en este link, puedes ver que es a partir de 1998-1999 cuando empieza a subir de manera desmesurada el valor en euros de los metros cuadrados, coencidiendo con la creación del BCE y la entrada de España en la moneda común.
Este es el factor más decisivo para que haya habido esté boom de crédito fácil y boom de escalada de precios.
Pues siendo objetivos, habrá que decir que, mientras no se haga algo para aumentar la productividad de la economía del país, los precios tendrán que volver como mínimo al mismo precio que valián en 1998-1999 (eso mientras no se salga de la moneda común).

Muy rápido. La gráfica a la que aludes supongo que es ésta:



y dices que "volveremos a precios de finales de los 90", así, porqueyolovalgo. Primero que no veo muy bien todavía la demostración de esto: ¿por qué no a nivel de 1993 o de 1985? ¿por qué no podría haber habido otra pequeña burbuja de 1980 a 1990, que de hecho la hubo hasta que vino la recesión coyuntural de los 90 que intentó estabilizar los precios -pero que no hizo volver a mínimos a España-? Bueno, dejando de lado estas preguntas. Dices que volveremos a precios de 1998-99, es decir, unos 1000€/m2 según la gráfica que mencionas. Según esta gráfica, el máximo del m2 llegó en 2007 a prácticamente 3000€/m2 de media. Pues bien, la bajada que tú nos estimas así de palabra es de (3000-1000)/3000 = 67%, es decir, alrededor de los 70% que yo estimaba. Parece que al fin y al cabo venimos a decir lo mismo y el método "misterioso" de "la linea de mínimos" no está tan desencaminado.

Elelegido escribió:Gordon, esa teoría de "la línea de los mínimos" de donde sale? Si haces alusión a ella sin contar nada más, cualquiera puede pensar que se trata de numerología barata. (Por mucho que el resultado de dicho razonamiento coincida con la situación actual, que una cosa no quita la otra)

Correcto Elegido, sabía que alguien preguntaría por esto. Bueno, no puedo extenderme con el método tanto tiempo como me gustaría y tampoco es tan formal como parece que os he dado a entender. Esta linea de mínimos no pretende ser una "ley de Newton" para el precio de los pisos, sino un simple método para estimar tendencias y evoluciones de valores. Como han dicho por ahí con varios links a von Mises y demás, al fin y al cabo todo esto se rige por impusos sociales y no por leyes deterministas, cosa que nunca he negado ni pretendo.

Me he tomado la licencia de importar este "método de los mínimos" de la teoría de las Ondas de Eliott que se usa en la bolsa para el cálculo de las tendencias de los activos: los canales bajistas, o alcistas, movimientos laterales y demás historias "bolseras" usan estas lineas para pronosticar cambios de tendencias: cuando un valor rompe una línea de mínimos o de máximos la tendencia se considera que va a cambiar y se busca de nuevo el siguiente mínimo o máximo para establecer el canal bajista o alcista. Sé que suena bastante farragoso, pero es más fácil de lo que parece. Intentaré explicarme mediante este cacho extraído del índice de la bolsa de Madrid:



He trazado una linea azul 0 entre el mínimo absoluto y un primer mínimo cualquiera. En algún momento el valor del índice rompió esta linea 0 que pretende marcar un canal alcista: esto ocurrió en el círculo rojo 0. Bien, hagamos otra linea que pase por el siguiente mínimo más mínimo que el anterior (línea 1 azul): el índice vuelve a romper esta "línea de mínimos" (canal alcista) en el círculo rojo 1. Pues vuelvo a buscar el siguiente mínimo y trazo la linea 2 azul, tendencia rota donde marco en círculo rojo 2, etc con 3. Así pues, recuperando nuestro "índice" del "activo vivienda" (precio de la vivienda), trazando los mínimos más mínimos (por eso no escogí para el caso de España el mínimo de los años 90) se obtiene la estimación de hasta donde debe caer el precio cuando se llega a unas condiciones de precio=valor.

No soy ningún experto en la materia, solamente como aficionado sigo estos movimientos y he aprendido de otros que sí que lo son (de expertos) a usar mínimamente estas técnicas provenientes de las Ondas de Eliott. ¿Por qué la he usado? Simplemente por asimilación del valor de la vivienda a otro más sujeto a especulación; al fin y al cabo, tú puedes comprar una casa no para vivir en ella, sino como una inverisón: a partir de este punto, el precio y el valor se desdoblan.

Ya veréis, probar una temporada a intuir cambios de tendencia simplemente tirando lineas de máximos y mínimos en el IBEX o a algún valor y ver cómo evoluciona dicho valor cuando se rompe la linea: os resultará cuanto menos interesante; si os adentráis en las teorías de Eliott sobre las ondas y sus fractales, os sorprenderá aún más.

Buen fin de semana

Y que sera de la gente joven si no tienen ni para la puerta o sea una cosa que es de necesidad a unos precios que ni los futbolistas
Que sera del futuro jovenes payos viviendo en chabolas como los gitanos ?

el clon escribió:Y que sera de la gente joven si no tienen ni para la puerta o sea una cosa que es de necesidad a unos precios que ni los futbolistas
Que sera del futuro jovenes payos viviendo en chabolas como los gitanos ?

Con suerte este: hilo_robo-los-quot-vecinos-quot-de-la-canada-real-tendran-pisos-gratis_1262112

KillbastardsII escribió:Si te mirás la gráfica que sale en este link, puedes ver que es a partir de 1998-1999 cuando empieza a subir de manera desmesurada el valor en euros de los metros cuadrados, coencidiendo con la creación del BCE y la entrada de España en la moneda común.
Este es el factor más decisivo para que haya habido esté boom de crédito fácil y boom de escalada de precios.
Pues siendo objetivos, habrá que decir que, mientras no se haga algo para aumentar la productividad de la economía del país, los precios tendrán que volver como mínimo al mismo precio que valián en 1998-1999 (mientras no se salga de la moneda común).
Teniendo en cuenta que sobretodo estamos pagando los excesos crediticios obtenidos a partir de la entrada en la moneda común y, por la tendencia bajista de la economía actualmente tenemos los precios como cuando en 2003-2004, entonces se podría estimar que sobre 2012-2013 ya tendremos el mismo rango de precios que las viviendas que se vendían sobre 1998-1999.

Eso si la tendencia se mantiene sin grandes cambios estructurales o accidentales, ten en cuenta que los que mueven la tarta estan poniendo toda la carne en el asador para intentar mantener el sistema protegido de grandes cambios que no les beneficiaria a los especuladores que mueven el cotarro.

Gordon, no estamos diciendo lo mismo, tu dices que los precios de a vivienda deberían estar actualmente al menos un 70% más barato con tu formula mágica de mínimos, y yo lo que digo es que siguiendo la tendencia que llevan los precios desde el crack del 2007 ahora estamos igual que estaban los precios en 2004, y siguiendo la regla de tres, sobre 2012-2013 según la tendencia actual tendremos los mismos precios que en 1998-1999. No hablamos de la misma variable.
Para llegar a esta conclusión basta con simple una regla de 3, y tener bien claro que lo que estamos purgando en los precios de la vivienda en estos momentos, es la entrada en la moneda común principalmente. La burbuja que puede explotar y hacer caer todavia más los precios después de una hipótetica salida del euro sería la burbuja del cambio climatico.
O la salida del Euro o el cambio climático es lo que puede hacer que los precios vayan más abajo de los precios que habían en los 90s. También podrían existir por medio semi-burbujas por el gasto despilfarrante de las administraciones ejecutivas, pero este despilfarro no haría caer los precios más, que las consecuencias económicas que se provocarían después de salir del euro, por lo tanto, se pueden resumir las futuras principales depreciaciones, a estas últimas, todas las futuras burbujas posibles "letales" para la tendencia de los precios.
Es mucho más sencillo de entender el proceso económico cuando entiendes bien como afectan los comportamientos de los agentes que intervienen. Como bien dice el Sr Ludwig von Misesm(sacando de este estudio unos axiomas o principios elementales, sólidos e inmutables, con los cuales entender y analizar el proceso del accionar humano...) y como tu no especificas para sostener tu fórmula, sólamente nos das tecnicismos naturales aplicados a la economía, cosa que es especular simple y llanamente, como bien dice nuestro amigo Ludwig.
Hablando siempre objetivamente claro.

G0RD0N escribió: y dices que "volveremos a precios de finales de los 90", así, porqueyolovalgo. Primero que no veo muy bien todavía la demostración de esto: ¿por qué no a nivel de 1993 o de 1985? ¿por qué no podría haber habido otra pequeña burbuja de 1980 a 1990, que de hecho la hubo hasta que vino la recesión coyuntural de los 90 que intentó estabilizar los precios -pero que no hizo volver a mínimos a España-?

La crisis inmobialiaria que hubo en los 80 fue motivada por culpa de los intereses que te pedían en aquella época para tener la hipoteca sobre tu vivienda... Era común tener unos intereses de hasta más del 20% sobre la hipoteca de tú vivienda, además no estaba permitido en aquella época cambiar de banco o caja para poder variar los intereses que pagabas, éste fue uno de los principales motivos de que durante un tiempo los precios bajaran un "poco" en los 80 (también por culpa del paro,etc...), debido a los altos intereses que se pedían para obtener créditos, no fue hasta mediados de los 80 que se corrigió con nuevas leyes bancarias, para poder tener tú hipoteca a intereses más bajos, y poder cambiar el plan de intereses sobre tú hipoteca cambiando de banco. Lo que propicio que más gente pudiera tener acceso a una hipoteca y por ese motivo comenzarón a subir los precios en aquellos años.

Tiempo al tiempo, si se sale de la moneda común o el cambio climático hace estragos y recorta los recursos naturales, no habrá problema para volver a precios de los 80s, 70s o 60s si me apuras los estragos que puedan ser derivados por culpa del cambio climático.
Por eso hago incapié en invertir en la rentabilización de los recursos naturales, porque después de la hipotética salida de la moneda común, los recursos naturales más el cambio climático es lo único que podrá hacer caer o subir los precios de la vivienda.
A modo de ejemplo de lo que me refiero, se puede ver como están los precios de las casas en las barriadas de Detroit, por culpa de una mala gestion de los recursos naturales, y por fallo general del sistema económico de créditos.

G0RD0N escribió:No soy ningún experto en la materia, solamente como aficionado sigo estos movimientos y he aprendido de otros que sí que lo son (de expertos) a usar mínimamente estas técnicas provenientes de las Ondas de Eliott. ¿Por qué la he usado? Simplemente por asimilación del valor de la vivienda a otro más sujeto a especulación; al fin y al cabo, tú puedes comprar una casa no para vivir en ella, sino como una inverisón: a partir de este punto, el precio y el valor se desdoblan.

Cuando antes te comente que no había por donde pillar las gráficas que nos pusistes sobre el precio de la vivienda, usando la fórmula del método de mínimos, me refería a que no nos das datos sociales concluyentes, que sustenten solidamente tus gráficas...
Tu método de mínimos usado en este tipo de gráficas es especular, y decir que la compra de la vivienda puede ser comprada a veces como inversión...También es especular demasiado para poder hacer un cálculo objetivo económico.

Las técnicas de las ondas de Elliot las usan también los "profesionales" para entre otras cosas, por ejemplo, estimar gráficas de probabilidad en quinielas.
Viendo las líneas que forma la quiniela como gráfica que es, se puede llegar a estimar que líneas son las que más se repiten en la gráfica de cada columna a lo largo de varias temporadas. La técnica en concreto de las ondas de Elliot es para grandes especuladores de bolsa, quinielas, casinos, etc...

Por lo tanto y para ir acabando, como ya te dije anteriormente, tus estimaciones sobre el precio de la vivienda son poco objetivas porque no haces bien la síntesis de los elementos que intervienen, por muy bien diseñadas que esten la fórmulas que utilizas... Son especulaciones revestidas de diferentes ropajes, más que otra cosa.

Saludos

G0RD0N escribió:Ahora, lo que todos esperábamos. España, año 2009:

Deberíamos estar a 125%, sin embargo estamos a un espectacular 375%, si no más, ya que en 2006 aún continuó subiendo algo hasta 2008: tenemos una de las burbujas más grandes del mundo en estos momentos, por no decir la mayor. Podemos estimar pues que los precios van a caer sobre un 70%: espero que a partir de ahora os entre la risa floja cuando hablan de bajadas hasta el 2012 del 20 o 30%

Bien explicado, peeeeero, tu análisis es tan válido o inválido como el que yo te diga ahora que bajará un 10, 20, 30 o 90%, tu linea de tendencia tiene la misma validez que los cientos de indicadores que puedes inventarte y que te digan lo mismo o todo lo contrario. De todas formas, y empleando las líneas de tendencia, tu análisis no es del todo correcto ya que no tienes en cuenta la variable temporal:



Como puedes ver en el gráfico, si añadimos años a la gráfica y prolongamos la linea de tendencia, pues a cada año que pasa la linea tendrá un valor superior. Es más, hasta puede que el precio no baje nada y al final, con el paso de los años, toque la linea de tendencia sin haber bajado prácticamente nada. O si cambiamos el tipo de representación gráfica las lineas pasarían por otros sitios. O si partimos de las líneas trazadas en tu otro gráfico, la pregunta que surge rápidamente es, ¿por qué no has trazado otra línea de tendencia entre los mínimos del 85 y el 97? En tu gráfico del IGBM sí que trazas múltiples lineas de tendencia a medida que el mercado te va quitando la razón. Perfectamente podría pasar lo que trazo yo en mi gráfico de arriba, trazando una línea desde los años 85 a los 97, podría bajar hasta tocarla y ahí marcar mínimos y subir, (línea azul) o podría seguir a ese precio más o menos estancado en el tiempo (línea rosa) hasta que se le acerque la linea de tendencia que tu trazaste, o puede atravesar la linea verde sin bajar mucho (línea rosa) y a los pocos años volver a subir, (línea naranja) o puede bajar a largo plazo tanto que ni tu linea prolongada en el tiempo lo mantenga (línea negra) y rompa a la baja como ha pasado en el caso japonés.

Después de estas dudas razonables la pregunta es ¿qué validez tienen estas líneas aparte de asombrar al ignorante o neófito con lenguaje y gráficos a veces complejos para así poder vender la moto que a cada uno le interese vender o auto-venderse la moto a uno mismo?

G0RD0N escribió:No soy ningún experto en la materia, solamente como aficionado sigo estos movimientos y he aprendido de otros que sí que lo son (de expertos) a usar mínimamente estas técnicas provenientes de las Ondas de Eliott.

Las ondas de Elliot se basan en el conteo de ondas impulsivas y correctivas más que en el trazado de lineas de tendencia, esto último entraría más en la teoría de dow y ambas teorías fallan más que una escopeta de feria, (son meros engaños psicológicos y no otra cosa) sobre todo el conteo de ondas de Elliot.

KailKatarn escribió:3º No me quedan ni 10 años para pagar mi casa aunque puede ser que sucumba, claro está, pero no quiero ni pensar los que han sucumbido y sucumbirán mucho antes que yo.

Perdona la indiscreción, pero hace poco creo que mencionaste que tenías una hipoteca a 30 años y ahora dices que te quedan menos de 10 años por pagar? ¿Cómo lo has hecho? ¡Chollaco! ¡Yo quiero!

shorbo escribió:Perdona la indiscreción, pero hace poco creo que mencionaste que tenías una hipoteca a 30 años y ahora dices que te quedan menos de 10 años por pagar? ¿Cómo lo has hecho? ¡Chollaco! ¡Yo quiero!

Si, empecé por 30 años en el 2001 pero gracias a los 8 años transcurridos y amortizaciones varias pues ... vas salvando el culo y acortando plazos . Y aun así no descarto ser carnaza, con eso te lo digo todo, vamos es que casi pondría mi mano en el fuego a que voy a ser carnaza a 10 años vista DE FIJO.

Buenas! Por partes:

Gracias por el apunte shorbo: es cierto que debería haber extrapolado y haber estimado junto con la variable tiempo la caída. Pero creo que ya fui claro en mi anterior post: con este método no quiero dar una fórmula inmutable para calcular cuánto caerá exactamente el precio de la vivienda, eso es imposible, simplemente quería dar una estimación de hasta dónde podría bajar, que será alrededor del 70% (no como mínimo como parece que ha leído KillBastardsII): quizá baje al final 60% o quizá 75%, no lo sé, lo que sí que estoy bastante convencido es que no caerá ese 20 o 30% que nos quieren hacer tragar cada día.

Esa linea verde que has trazado sabes que no la puedes trazar, ya que no pasa por mínimos absolutos "comparables" (ahora explico esto de comparables). Tienes razón en que lo ideal sería tener un rango de datos más amplio, pero siempre dentro de un intervalo de tiempo comparable: ves a saber qué cosas rarísimas hizo el precio de la vivienda en España del 1930 al 1960 o en USA y Europa del 1930 al 1950. Pero del 1970 hasta hoy me atrevería a hacer esas lineas de tendencia sin que me temblase mucho la mano: una tendencia que se sigue durante más de un cuarto de siglo no puede ser por casualidad.

EDITO: de España no he encontrado, pero de USA si que he visto una serie más amplia para el precio de la vivienda. Se ve que desde el crash del 29 hasta que pasó la WW2 el precio de la vivienda hizo cosas raras: los intervalos de tiempo no son comparables (guerras mundiales de por medio, cambios sociales y estructurales muy grandes). Sin embargo, después de la WW2, si trazamos una línea de mínimos vemos cómo va rebotando ahí el precio de la vivienda (el boom del 2000 se ve tan exagerado porque no está a escala logarítmica como en los gráficos que hemos estado manejando hasta ahora)



Durante 50 años ha estado rebotando en esta linea roja el precio de la vivienda: parece lógico que en algun momento de los siguientes años deba rebotar de nuevo ahí, a no ser que ocurra algo "gordo" (inflado de una nueva burbuja, o derrumbe del sistema financiero). Hay en todo esto una fecha clave: los 70. Aquí se eliminó el patrón oro (paridad dollar-oro), con lo que los bancos centrales tuvieron manga ancha para crear y deshacer burbujas a su antojo (como se hace evidente en el gráfico). La idea que tengo ahora (no exactamente mía, sino extraída de alguna lecture de Huerta del Soto, catedrático de economía política de la Rey Juan Carlos de Madrid) para que hubiese un libre mercado (financiero) es ésta: eliminación de los bancos centrales, restablecimiento del patrón oro y coeficiente de caja del 100%. Todo lo demás es intentar manejar y controlar el cotarro financiero a beneficio de unos pocos.

Pero bueno, ya hemos dicho que esto es un método para dar un valor estimado de cuánto podría bajar, basándonos en la tendencia de otros mínimos en el pasado. Mi objetivo principal con esto es rebatir el mantra que se está creando de que "esto ya no va a bajar mucho más" o "bajarán un 30% como máximo" o "la vivienda está sobrevalorada un 54%". Si tenéis algun otro método que no sea el de blablabla típico de "tenemos que cambiar modelo productivo", "que tenemos que dejar de endeudarnos" y demás tópicos que bien podrían usarse para los años 90 o 80, pues encantado de escucharlos.

1 saludo

Gordon ya sabes que luchas contracorriente. Por mucho que intentes probar otras teorias la gente siempre se quedará con lo que le interesa y mucha gente no está dispuesta a aceptar que su pisito pierda valor, vamos, nada que no sepas. Yo por descontado sé que mi casa fue un timo y que posiblemente ... me convierta en insolvente y eso que compré a un precio que se podia considerar hasta decente por aquellas fechas (1700 euros el m2).

Hi Kail,

Sí bueno, cada uno que piense lo que quiera. Yo llevo ya mucho tiempo nadando a contracorriente como dices, e incluso empiezo a notar la presión social, ya que unos 4 amigos míos se han metido en pisos (más otros conocidos del trabajo) y algunos ya empiezan a decirme a mi y otro colega que resiste como yo que "a ver si 'espabilamos' ", que tenemos que "aprovechar este momento ya que mucho más no bajarán" (lobotomía de los que tienen el negociete completada con éxito), etc. Yo he intentado en el pasado exponerles mis razones cuando salía el tema libremente, pero tampoco sin insistir mucho: no me gustan los follones ni los malos rollos. Cada uno apuesta al número que más le convence...

Por cierto, más noticias de los que tienen el negociete: siguen con su tarea evangelizadora y de captación de nuevos acólitos que asimilen y extiendan el nuevo mantra divino, inmutable e incuestionable del "no bajarán más de un 30%"

La vivienda sólo puede bajar un 30%, según el Banco de España

¿Cuánto va a bajar la vivienda en España? Esta pregunta crucial para el futuro de nuestro mercado inmobiliario, sobre la que los expertos no se ponen de acuerdo, ya tiene respuesta: el 30% como mucho. Lo dice el Banco de España. La nueva normativa de provisiones anunciada por el supervisor se basa totalmente en la premisa de que el precio de los inmuebles no puede bajar más de ese porcentaje, incluso en aquellos comprados en el pico de la burbuja cuando los precios andaban por la estratosfera.

Los nuevos criterios contables sólo obligarán a bancos y cajas a provisionar las hipotecas morosas sólo por el exceso sobre el 70% del valor de tasación, en vez de por el valor total como hasta ahora."Esto presupone que, incluso en el peor de los casos, la vivienda conservará un valor residual del 70% de su precio original; volviendo la oración por pasiva, que los precios no pueden caer más del 30%", opina un experto de una entidad financiera.

Es más, la provisión no llegará al 30% en muchos casos, cuando el importe del crédito moroso sea inferior al 100% del valor al que se tasó el piso en su día. Por ejemplo, en una hipoteca 'racional' (que las hay) concedida por el 80% del valor de tasación y que entre en mora, el banco o caja sólo tendrá que provisionar el 10% de dicho valor, que es el exceso sobre ese nuevo estándar que es el 70%.

Se desconoce qué criterio ha seguido el supervisor que gobierna Miguel Ángel Fernández Ordóñez para determinar que los pisos no pueden bajar más del 30%. Pero esta cifra no es nueva: MAFO ya la intentó aplicar en las provisiones que debían aplicarse a los activos inmobiliarios que se están 'comiendo' las entidades precisamente para evitar que los créditos que concedieron para comprarlos entren en mora. Finalmente, el pánico que sembró en el sector una cifra de esta magnitud hizo que la provisión se quedara en el 10%.

En todo caso, el supervisor puede estar jugando con fuego, ya que está sentando un peligroso estándar que puede generalizarse. Por ejemplo, la banca -la principal propietaria de activos inmobiliarios a causa de la crisis- seguramente no bajará el precio de estos inmuebles más allá de este porcentaje respecto al precio que alcanzaron en la cúspide de la burbuja. Al fin el cabo, estará respetando las estimaciones del Banco de España. Una práctica que también puede extenderse a los promotores y a los particulares que quieren vender su vivienda de segunda mano.

¿Tasación actual o la del momento de la compra?

A este respecto, la nueva normativa contable ha generado una gran polémica porque no está nada claro si el 70% 'mágico' de las provisiones debe aplicarse sobre el valor de tasación en el momento en que se concedió el préstamo o sobre el valor actual. La carta enviada por el Banco de España a las patronales del sector no lo deja nada claro. Literalmente, dice que "deberá tenerse en cuenta el valor de la garantía, aplicando los porcentajes correspondientes al importe de dichas operaciones que exceda del 70% del valor de tasación del inmueble", sin especificar más. Lo cual parece referirse a la tasación en el momento de la concesión del crédito.

Sin embargo, en el párrafo anterior, el director general de Regulación, José María Roldán, advertía de que "es muy importante una adecuada actualización de las tasaciones de manera que la relación entre el valor de la garantía y el saldo pendiente de las operaciones (coeficiente LTV) sea realista y no genere una imagen distorsionada de la cobertura que la garantía proporciona". Algo que induce a pensar en que el valor al que hay que aplicar el 70% es el actualizado.

Al final, este debate sólo es relevante para las hipotecas concedidas en 2007 y principios de 2008, porque el precio de la vivienda sólo ha empezado a bajar en el último año. Según los expertos consultados, éstas serán las hipotecas en las que el valor de tasación ha bajado y en las que es relevante para dotar las provisiones. Si nos vamos más atrás en el tiempo, la caída actual se ve compensada por la subida previa, con lo que el valor de tasación es prácticamente el mismo que cuando se concedió el crédito. Y si hablamos de cuatro años o más, el valor de tasación actual es claramente superior pese a la caída de los precios del último año.

Finalmente, esta exigencia del Banco de España de pedir una actualización de las tasaciones puede indicar un cambio en la política que he llevado hasta la fecha, consistente en una enorme laxitud con las tasaciones para que los bancos y cajas no tengan que apuntarse grandes pérdidas por depreciación de los activos, algo favorecido por la especial normativa de tasaciones española, sin parangón en el mundo. Esta laxitud con las valoraciones del ladrillo es la que permitió dar a Caja Castilla-La Mancha un beneficio de 30 millones de euros en 2008 cuando en realidad tenía pérdidas de 740 millones.

En fin, lanzo una pregunta al aire a todos: ¿podéis creer a alguien que dice que no van a bajar más de un 30% así, porqueyolovalgo, sin decir el por qué, más sabiendo que el tema es una buena tajada de su negocio en la actualidad? Cuestionable cuanto menos.

Me autoquoteo de un post que hice hace unos días, anterior a la noticia que os acabo de poner:

G0RD0N escribió:...
Mi objetivo principal con esto es rebatir el mantra que se está creando de que "esto ya no va a bajar mucho más" o "bajarán un 30% como máximo" o "la vivienda está sobrevalorada un 54%".

1 saludo

Pues bien, aquí tenemos una de esas noticias-mantra; y suma y sigue. Cuando paras de seguir la corriente y te opones a seguir su negociete, puedes prever un poco por dónde van a ir sus siguientes tiros.

Un saludo,

KailKatarn escribió:

shorbo escribió:Perdona la indiscreción, pero hace poco creo que mencionaste que tenías una hipoteca a 30 años y ahora dices que te quedan menos de 10 años por pagar? ¿Cómo lo has hecho? ¡Chollaco! ¡Yo quiero!

Si, empecé por 30 años en el 2001 pero gracias a los 8 años transcurridos y amortizaciones varias pues ... vas salvando el culo y acortando plazos . Y aun así no descarto ser carnaza, con eso te lo digo todo, vamos es que casi pondría mi mano en el fuego a que voy a ser carnaza a 10 años vista DE FIJO.

Buenos ingresos debes tener para poder amortizar tanto en tan poco tiempo. Comparado con la media eres un privilegiado. Así que no creo que seas carnaza, creo que te pasas de negativo y te quejas de vicio.

G0RD0N escribió:Gracias por el apunte shorbo: es cierto que debería haber extrapolado y haber estimado junto con la variable tiempo la caída. Pero creo que ya fui claro en mi anterior post: con este método no quiero dar una fórmula inmutable para calcular cuánto caerá exactamente el precio de la vivienda, eso es imposible, simplemente quería dar una estimación de hasta dónde podría bajar, que será alrededor del 70% (no como mínimo como parece que ha leído KillBastardsII): quizá baje al final 60% o quizá 75%, no lo sé, lo que sí que estoy bastante convencido es que no caerá ese 20 o 30% que nos quieren hacer tragar cada día.

Pero es que si el método no es algo fiable, y de hecho así es, pues falla más que una escopeta de feria, pues al final todo sería simple apuesta u opinión. Yo te puedo decir que, según lo que yo he estudiado y analizado lo más probable es que baje entre un 35 y 40% y se mantendrá a esos niveles 8 o 10 años, ¿y de que serviría que dijera eso? Ya te digo yo para que no serviría, vender periódicos y atraer publico, vende siempre más escenarios apocalípticos que algo razonable, siendo posible ambos escenarios, pero nadie podrá poner la mano en el fuego por uno u otro, no al menos sin ser como el que echa a la lotería.

G0RD0N escribió:Esa linea verde que has trazado sabes que no la puedes trazar, ya que no pasa por mínimos absolutos "comparables" (ahora explico esto de comparables). Tienes razón en que lo ideal sería tener un rango de datos más amplio, pero siempre dentro de un intervalo de tiempo comparable: ves a saber qué cosas rarísimas hizo el precio de la vivienda en España del 1930 al 1960 o en USA y Europa del 1930 al 1950. Pero del 1970 hasta hoy me atrevería a hacer esas lineas de tendencia sin que me temblase mucho la mano: una tendencia que se sigue durante más de un cuarto de siglo no puede ser por casualidad.

Las tendencias están para romperlas. Y en el gráfico de IGBM trazas chorrocientas líneas que al final se han roto y te han servido para poco, tus previsiones habrían fallado escandalosamente. Y quizá antes de 1970 hubo mínimos más significativos que el de 1973 y validara más mi línea verde. Es todo demasiado ambiguo.

G0RD0N escribió:EDITO: de España no he encontrado, pero de USA si que he visto una serie más amplia para el precio de la vivienda. Se ve que desde el crash del 29 hasta que pasó la WW2 el precio de la vivienda hizo cosas raras: los intervalos de tiempo no son comparables (guerras mundiales de por medio, cambios sociales y estructurales muy grandes).

Mira, este gráfico está muy bien. Realmente el trazado de la línea que has hecho está bien y mal. Prolóngala para atrás, ¿ves? la tendencia real se inicia desde 1890 (si es que estos datos son fiables, que esa es otra... ) como ves, alguien en 1910 pudo pensar, bueh, menuda burbuja inmobiliaria hemos vivido desde 1980 (o antes...) a 1905, esto tiene que bajar hasta la línea de tendencia (aprox -35%) voy a comprar ahí que no bajará más, y en 5 años se encuentra que ha bajado un 40% más que su previsión. Vamos, que esto de las riyitas es algo muy subjetivo (ni siquiera coinciden todos en como tirar rayas sobre un mismo gráfico, así que ya me dirás...) está muy bien para cuadrar nuestra psicología con algo más tangible, pero su fiabilidad deja mucho que desear y siempre habrá, a toro pasado, una explicación del por qué falló un análisis previo.

Si en el gráfico de España, antes de 1970, tuviera mínimos más bajos que los marcados por ti, pues la línea no partiría desde el mínimo de 1973, igual partiría de mucho más abajo y la línea tendría mucha más pendiente, pasando más cerca de mi línea verde que de tu línea roja, dando más validez (según este tipo de análisis poco fiables) a los que dicen que bajará un 35 o 40%.

G0RD0N escribió:Sin embargo, después de la WW2, si trazamos una línea de mínimos vemos cómo va rebotando ahí el precio de la vivienda (el boom del 2000 se ve tan exagerado porque no está a escala logarítmica como en los gráficos que hemos estado manejando hasta ahora)

Y esa es otra, que ya comenté en mi anterior mensaje, si cambias la representación gráfica las rayitas pasan por otros sitios, la cuestión es buscar algo que coincida con nuestra psicología, luego la economía real será la que mande y nos joda vivos nuestras previsiones. Y es que es mala y rencorosa la jodia.

G0RD0N escribió:Durante 50 años ha estado rebotando en esta linea roja el precio de la vivienda: parece lógico que en algun momento de los siguientes años deba rebotar de nuevo ahí, a no ser que ocurra algo "gordo" (inflado de una nueva burbuja, o derrumbe del sistema financiero).

¿Parece lógico en base a qué? y claro, ya vas introduciendo imponderables, pero es que el mundo y la economía está lleno de ellos, de lo contrario ¡que chollaco! No sería chollaco, pero en fin, por no alargarlo más...

G0RD0N escribió:no va a bajar mucho más" o "bajarán un 30% como máximo" o "la vivienda está sobrevalorada un 54%". Si tenéis algun otro método que no sea el de blablabla típico de "tenemos que cambiar modelo productivo", "que tenemos que dejar de endeudarnos" y demás tópicos que bien podrían usarse para los años 90 o 80, pues encantado de escucharlos.

Y son tan válidos como el presentado por ti, solo que tu crees que bajará más, nada más. Yo como no soy futurólogo diré que puede bajar un 30%, 50% o 90%, y no digo plazo temporal límite para que eso se cumpla, así no me pillaré los dedos, ala!

KailKatarn escribió:Gordon ya sabes que luchas contracorriente. Por mucho que intentes probar otras teorias la gente siempre se quedará con lo que le interesa y mucha gente no está dispuesta a aceptar que su pisito pierda valor, vamos, nada que no sepas. Yo por descontado sé que mi casa fue un timo y que posiblemente ... me convierta en insolvente y eso que compré a un precio que se podia considerar hasta decente por aquellas fechas (1700 euros el m2).

Y dale perico al torno. Y dale perico al torno. Igual el que se queda con la que le interesa es el o tu. Que su análisis no es dogma, ni el tuyo (que hasta hace poco tiempo creo que decías que no iban a bajar los pisos) ni el mio, ni el del Banco de España, que yo no digo que no pueda cumplirse, pero de casualidad, tan solo digo que vasarlo en pintar rayas sobre un gráfico de ese tipo y por ello darle más fiabilidad que al que te diga -35%, -54% o -90% es poco sólido, "difícil ver el futuro es" como diría Yoda. De futurólogos está lleno el mundo, lo jodido es que eso le sirva a alguien para algo, si tan fácil de ver es y tan claro lo tienen, ¿por qué no actúan (o actuaron en su día) en consecuencia y se forran?

No es por nada ... pero nunca he visto cerrar a unos prestamistas ... no se si me entendeis ...

Sobre los del bajar mas del 30% ... pues mirar:

A. Tipica pareja que compraron muy caro, ahora ambos sin trabajo y a punto de ser embargados ... prefieren que les quiten el piso (y endeudarse) a venderlo muy barato

B. Tipica pareja que compraron muy caro, ahora ambos sin trabajo y a punto de ser embargados ... intentan vender y no pueden porque aun vendiendo barato no dan creditos.


Osease, el banco se queda el inmueble, y lo vende por lo que deben ... en consecuencia, todo depende del tiempo que llevaran pagando y restando el precio final.

Considero que puede ser, porque quien tiene y no vende, es porque no necesita vender (tiene de sobra) y quien vende y no puede, no lo vendera por debajo de su coste, por lo que si, puede ser, a menos que alguien necesite vender en plan ganga ... y eso no entra dentro del mercado realmente.

El Viernes venia en el periodico que la vivienda en Madrid habia bajado un 9,8% en un año. Yo lo siento mucho pero el que no puede pagar 300.000€, no puede pagar 270.000.

No se han bajado ni se van a bajar de la burra, la gente seguira comprando y el precio no creo que baje mucho mas. Me cuesta muchisimo creer que la vivienda en Madrid bajara un 30%, la gente quiere hacer su vida y hace verdaderas locuras y mientras se hagan los precios no bajaran. La compra-venta de vivienda ha bajado sobre un 35% pero me gustaria saber cuanto de ese porcentaje se debe a la negativa de los bancos al prestamo porque la gente sigue dispuesta a comprar.

En fin, es un asunto muy serio, principal culpable de la situacion en la que estamos y que ya veremos como acaba...

pues los alquileres están bajando tela tb, y no creo q sea porque los bancos no den créditos y q la gente quiera comprar...

y los q dicen q no van a bajar mucho mas, son los mismos q decían q no iban a dejar de subir?

va a haber zases en la boca para todos.

shorbo escribió:Y dale perico al torno. Y dale perico al torno. Igual el que se queda con la que le interesa es el o tu. Que su análisis no es dogma, ni el tuyo (que hasta hace poco tiempo creo que decías que no iban a bajar los pisos) ni el mio, ni el del Banco de España, que yo no digo que no pueda cumplirse, pero de casualidad, tan solo digo que vasarlo en pintar rayas sobre un gráfico de ese tipo y por ello darle más fiabilidad que al que te diga -35%, -54% o -90% es poco sólido, "difícil ver el futuro es" como diría Yoda. De futurólogos está lleno el mundo, lo jodido es que eso le sirva a alguien para algo, si tan fácil de ver es y tan claro lo tienen, ¿por qué no actúan (o actuaron en su día) en consecuencia y se forran?

Crees mal, muy mal . Yo decir que nunca iban a bajar los pisos? xDDDD , coño shorbo que las coñas estan bien pero las de mal gusto ya no tanto . Yo le echo caidas de hasta el 60 y 65% y puede que más segun zonas (y eso si no llegan a valer 0 o menos que 0 porque ni dios tenga curro). Con eso te lo digo todo :S

No digo que pase mañana ni pasado pero la burbuja para mi minimo es del 50%, como MINIMO de ahí para adelante no me sorprenderá nada.

El otro día comento una amiga que le había dicho un amigo banquero que era buen momento para comprar. Y me acordé de todo esto y pense "coño si dice que es buen momento quiere decir que a partir de ahora van a bajar a piñon fijo"

Jarelgran escribió:El otro día comento una amiga que le había dicho un amigo banquero que era buen momento para comprar. Y me acordé de todo esto y pense "coño si dice que es buen momento quiere decir que a partir de ahora van a bajar a piñon fijo"

Es buen momento para comprar para aquellos que tengan dinero (y ojo, no digo ricos, cosa que es tema a parte), porque si no tienes que pedir practicamente dinero al banco, muy posiblemente SI sea un buen momento para comprar.

Pero claro, llevamos que la gente quiere vivir de puta madre, en casas de puta madre y los que no, quieren comprar apartamentos o pisos para revenderlos y especular para ganar dinero ... y zas, se la han dado con queso.

Lo que es evidente, es que quien tenga buenos ahorros, es buen momento para comprar GANGAS (y cuidado) del tipo, pareja que se ha quedado sin trabajo y por las discursiones quieran separarse y vender deprisa y corriendoel piso, para aquellos que les esta ahogando la hipoteca y quieren vender para irse de alquiler, etc.

Esta claro, y lo digo porque llevo mirando mas de año y medio ... y los que tienen dinero, no bajan el precio, si te va bien, bien, si no, que te den.

Saludos.

KailKatarn escribió:[i]


Sólo deciros una cosa, si ese banco tiene razón (que yo creo que la tiene de largo) significaria la quiebra absoluta de todas nuestras entidades bancarias y de la población en general. La sociedad española está endeudadísima con unos sueldos de risa sobre una especulación increible sobre los bienes inmuebles. Con esto no quiero decir que el país se vaya a tomar viento fresco más que nada porque se destruiria la economía pero el país no explotaria.

Cada vez va quedando menos tiempo y más realidades se harán presentes.

Cuando sale el trailer de la pelicula qe nos estas vendiendo todos los dias? oye si alfinal la peli no sale? devuelves el dinero? te vas de eol? se te restan los 900mensajes de eol? como va esto?

Mglon, vale ya. Si tienes algo que decírle a Kail lo haces por mp, pero mensajes buscándole las cosquillas a los foreros no.

Edy escribió:

Jarelgran escribió:El otro día comento una amiga que le había dicho un amigo banquero que era buen momento para comprar. Y me acordé de todo esto y pense "coño si dice que es buen momento quiere decir que a partir de ahora van a bajar a piñon fijo"

Es buen momento para comprar para aquellos que tengan dinero (y ojo, no digo ricos, cosa que es tema a parte), porque si no tienes que pedir practicamente dinero al banco, muy posiblemente SI sea un buen momento para comprar.

Pero claro, llevamos que la gente quiere vivir de puta madre, en casas de puta madre y los que no, quieren comprar apartamentos o pisos para revenderlos y especular para ganar dinero ... y zas, se la han dado con queso.

Lo que es evidente, es que quien tenga buenos ahorros, es buen momento para comprar GANGAS (y cuidado) del tipo, pareja que se ha quedado sin trabajo y por las discursiones quieran separarse y vender deprisa y corriendoel piso, para aquellos que les esta ahogando la hipoteca y quieren vender para irse de alquiler, etc.

Esta claro, y lo digo porque llevo mirando mas de año y medio ... y los que tienen dinero, no bajan el precio, si te va bien, bien, si no, que te den.

Saludos.

Es que sin tener mucha idea de estos temas, creo que no es el momento aun teniendo dinero, esos choyos va a ir en aumento a partir de que los interesados (vease en este caso un banquero) digan que es buen momento. Lógicamente no van decirte que esperes, si pueden prestarte 200000 euros para que hacerlo por 120.000...

Es decir, que si un banquero o una inmobiliaria dice que es buen momento, es que es todo lo contrario, buen momento para esperar. Si pensasen que van a subir no te dirian que compres ya.

Jarelgran escribió:Es que sin tener mucha idea de estos temas, creo que no es el momento aun teniendo dinero, esos choyos va a ir en aumento a partir de que los interesados (vease en este caso un banquero) digan que es buen momento. Lógicamente no van decirte que esperes, si pueden prestarte 200000 euros para que hacerlo por 120.000...

Es decir, que si un banquero o una inmobiliaria dice que es buen momento, es que es todo lo contrario, buen momento para esperar. Si pensasen que van a subir no te dirian que compres ya.

Piensa que un banquero, hoy en día (antes era otra cosa) NO quiere prestarte 200.000 euros que no le vas a poder devolver. Prefiere prestarte 120.000 con mayores garantías.
De hecho, los banqueros lo que buscan ahora es liquidez, no préstamos.

O sea, que si un banco dice que es buen momento para comprar, es que quizá el suelo está cerca. Yo me esperaría, pero mi opinión es que, aunque las casas esten sobrevaloradas un 120089892832983%, no van a bajar un 120089892832983%, sino que lo harán menos.
Me explico: un promotor o un propietario que compro a X y luego vendió a 1,2X, quizá esté dispuesto a perder y vender ahora por 0,9X o 0,7X, pero ni de coña va a vender a 0,3X o 0,4X porque para eso deja de pagar y que le embarguen. Una cosa es asumir que no vas a recuperar lo invertido y vas a cerrar la inversión con pérdidas, y otra cosa es dejar correr las pérdidas hasta el infinito. A eso en bolsa lo llaman money management.

Ejemplo práctico de los que a mí me gustan:

Imagina: yo compro una casa por 180 mil. Viene el bajón y tengo que vender. Asumo que mi inmueble ha perdido valor y lo vendo por 160mil. No me lo compra nadie y lo bajo a 140mil. Me lo sigue si comprar nadie y lo bajo a 120mil. ¿Siguen sin comprarmelo? Pues ahi se pudra y que venga el banco y se lo quede. No lo voy a regalar por 60mil. Antes le pego fuego.

Reverendo escribió:

Jarelgran escribió:Es que sin tener mucha idea de estos temas, creo que no es el momento aun teniendo dinero, esos choyos va a ir en aumento a partir de que los interesados (vease en este caso un banquero) digan que es buen momento. Lógicamente no van decirte que esperes, si pueden prestarte 200000 euros para que hacerlo por 120.000...

Es decir, que si un banquero o una inmobiliaria dice que es buen momento, es que es todo lo contrario, buen momento para esperar. Si pensasen que van a subir no te dirian que compres ya.

Piensa que un banquero, hoy en día (antes era otra cosa) NO quiere prestarte 200.000 euros que no le vas a poder devolver. Prefiere prestarte 120.000 con mayores garantías.
De hecho, los banqueros lo que buscan ahora es liquidez, no préstamos.

O sea, que si un banco dice que es buen momento para comprar, es que quizá el suelo está cerca. Yo me esperaría, pero mi opinión es que, aunque las casas esten sobrevaloradas un 120089892832983%, no van a bajar un 120089892832983%, sino que lo harán menos.
Me explico: un promotor o un propietario que compro a X y luego vendió a 1,2X, quizá esté dispuesto a perder y vender ahora por 0,9X o 0,7X, pero ni de coña va a vender a 0,3X o 0,4X porque para eso deja de pagar y que le embarguen. Una cosa es asumir que no vas a recuperar lo invertido y vas a cerrar la inversión con pérdidas, y otra cosa es dejar correr las pérdidas hasta el infinito. A eso en bolsa lo llaman money management.

Ejemplo práctico de los que a mí me gustan:

Imagina: yo compro una casa por 180 mil. Viene el bajón y tengo que vender. Asumo que mi inmueble ha perdido valor y lo vendo por 160mil. No me lo compra nadie y lo bajo a 140mil. Me lo sigue si comprar nadie y lo bajo a 120mil. ¿Siguen sin comprarmelo? Pues ahi se pudra y que venga el banco y se lo quede. No lo voy a regalar por 60mil. Antes le pego fuego.

Esa es la mentalidad que nos mata en este pais.

Cuando el banco tenga ese piso y tampoco le de salida porque no da creditos ya seguiran bajando, ten en cuenta de que un piso no son los únicos ingresos de un banco, y como tu bien has dicho si te quita una casa de 120000 prefiere dejarsela a alguien en 80.000 que asi se asegura minimo ese dinero. Ten en cuenta que aqui no se perdona la deuda porque el banco te quite la casa.

Reverendo escribió:Ejemplo práctico de los que a mí me gustan:

Imagina: yo compro una casa por 180 mil. Viene el bajón y tengo que vender. Asumo que mi inmueble ha perdido valor y lo vendo por 160mil. No me lo compra nadie y lo bajo a 140mil. Me lo sigue si comprar nadie y lo bajo a 120mil. ¿Siguen sin comprarmelo? Pues ahi se pudra y que venga el banco y se lo quede. No lo voy a regalar por 60mil. Antes le pego fuego.

Se lo queda el banco pero si luego en subasta le dan 80.000 por él tu seguirás con una bonita deuda de 100.000 euros. Lo siento, esa forma de pensar ya se ha tanteado demasiado y no es válida. Tu casa vale lo que la gente esté dispuesta a pagar por ella ni un duro más ni un duro menos. Otra cosa es lo que tú pagaras por ella o lo que te hace sentir que es tirar el dinero pero eso ya es problema personal tuyo con lo que estuviste dispuesto a pagar por ella.

PD: Efectivamente como te han dicho, esa mentalidad es la que nos mata.

Jarelgran escribió:El otro día comento una amiga que le había dicho un amigo banquero que era buen momento para comprar. Y me acordé de todo esto y pense "coño si dice que es buen momento quiere decir que a partir de ahora van a bajar a piñon fijo"

Aaah excelente comentario, "me encanta que los planes salgan bien"

KailKatarn escribió:

Reverendo escribió:Ejemplo práctico de los que a mí me gustan:

Imagina: yo compro una casa por 180 mil. Viene el bajón y tengo que vender. Asumo que mi inmueble ha perdido valor y lo vendo por 160mil. No me lo compra nadie y lo bajo a 140mil. Me lo sigue si comprar nadie y lo bajo a 120mil. ¿Siguen sin comprarmelo? Pues ahi se pudra y que venga el banco y se lo quede. No lo voy a regalar por 60mil. Antes le pego fuego.

Se lo queda el banco pero si luego en subasta le dan 80.000 por él tu seguirás con una bonita deuda de 100.000 euros. Lo siento, esa forma de pensar ya se ha tanteado demasiado y no es válida. Tu casa vale lo que la gente esté dispuesta a pagar por ella ni un duro más ni un duro menos. Otra cosa es lo que tú pagaras por ella o lo que te hace sentir que es tirar el dinero pero eso ya es problema personal tuyo con lo que estuviste dispuesto a pagar por ella.

PD: Efectivamente como te han dicho, esa mentalidad es la que nos mata.

También entra en juego otra variable mucho más cruel: el Negative Equity

Negative Equity in Wikipedia escribió: Thiscan occur when the value of the asset stays fixed but the loan balance increases because loan payments are less than the interest, a situation known as negative amortization. The typical assets securing such loans are real property - commercial, office and residential. The typical loan is one secured when the property owner mortgages the property to secure the loan. When the loan is nonrecourse the lender can only look to the security, that is, the real property when the borrower fails to repay the loan.

Applied to the owner-occupied housing market, a general fall in the market value of a mortgaged house or condo is the usual cause of negative equity. Negative equity in the owner-occupied market has sometimes occurred when the owner obtains second-mortgage home-equity loans so that the total loans exceed the home value when the loans are first made. This means that if the borrower immediately defaults on the loan, repossession and sale of the property by the lender will not raise enough cash to repay the amount outstanding, and the borrower will both have lost the property and may still be in debt. Some states like California require lenders to choose between going after the borrower or taking repossession, but not both.

The term was widely used in the United Kingdom during the economic recession between 1991 and 1996, and in Hong Kong between 1998 and 2003, which led to increased unemployment and a decline in property prices, which in turn led to an increase in repossessions by banks and building societies of properties worth less than the outstanding debt.

It is also common for negative equity to occur when the value of a property drops shortly after its purchase on a loan. This occurs regularly in automobile loans, where the market value of a car might drop 20-30% "as soon as the car is driven off the lot."

Since 2007, those most exposed to negative equity are borrowers who obtained high value mortgages that were commonplace prior the credit crunch, as they are most at risk from property price falls.

¿Os imagináis un escenario en el que el precio de las hipotecas supera al precio de tasación de la vivienda debido a la devaluación por la explosión de la burbuja? En USA ya está pasando en algunas zonas... Allí en USA vale con "darte de baja" de la hipoteca, no pagas y el banco se queda tu casa y te la saca a subasta: ña hipoteca queda saldada. Aquí en España si el banco no saca por la subasta el valor de la hipoteca, sigues debiendole dinero, que pagas con lo que sea: esto es muy cruel. Pero el negociete es el negociete: cuando firmas algo debes de tener las cosas cristalinas. Más si son para un pago a un tercero durante 40 años, con las condiciones leoninas aplicables en caso de que no puedas pagarle...

Más noticias de los "bajos fondos". Esta noticia NO proviene de ningún banco, sino de GMAC, filial financiera de General Motors. Estos son parte del negociete, pero en el sentido que aprovechan las olas de los que manejan el negociete: ni les va ni les viene lo que les ocurra a éstos, siempre que ya les pille estando fuera del negocio (no se oía mucho de estas entidades financieras cuando sacaban tajada de las burbujas inmobiliarias USA/Spain años atrás, ¿verdad?).

Meanwhile, the extent of credit damage in Spain is becoming clearer after America's GMAC revealed that it had been selling Spanish mortgage assets at 14.5 cents on the dollar as it withdraws from global ventures to focus on the US home market.

Until now, it has been hard to measure the extent of the "haircuts" being suffered on Spanish mortgage securities since there is no obvious gauge such as the ABX Index used to track sales prices on US subprime and Alt-A debt.

The GMAC sales suggest that Spain's property crash will inflict large losses on foreign creditors, mostly from Germany and France. The Spanish government has long insisted that higher credit standards in Spain have spared the country the sort of debacle seen in the US.

http://www.telegraph.co.uk/finance/newsbysector/constructionandproperty/5865426/German-property-giant-Hypo-Real-Estate-may-need-8.6bn-rescue.html

Han vendido sus Spanish mortgage assets a 14.5 cents / dollar, esto es 14,5% del valor nominal de su cartera de activos hipotecarios españoles. Se han querido quitar el muerto de encima cuánto antes mejor, preven bajadas, bajadas muy gordas a tenor de la depreciación que esperan de estos assets. Estos siguientes 12 meses parece que van a ser moviditos...

Saludos

KailKatarn escribió:

shorbo escribió:Y dale perico al torno. Y dale perico al torno. Igual el que se queda con la que le interesa es el o tu. Que su análisis no es dogma, ni el tuyo (que hasta hace poco tiempo creo que decías que no iban a bajar los pisos) ni el mio, ni el del Banco de España, que yo no digo que no pueda cumplirse, pero de casualidad, tan solo digo que vasarlo en pintar rayas sobre un gráfico de ese tipo y por ello darle más fiabilidad que al que te diga -35%, -54% o -90% es poco sólido, "difícil ver el futuro es" como diría Yoda. De futurólogos está lleno el mundo, lo jodido es que eso le sirva a alguien para algo, si tan fácil de ver es y tan claro lo tienen, ¿por qué no actúan (o actuaron en su día) en consecuencia y se forran?

Crees mal, muy mal . Yo decir que nunca iban a bajar los pisos? xDDDD , coño shorbo que las coñas estan bien pero las de mal gusto ya no tanto .

Te cito:

KailKatarn escribió:Aqui en madrid quien sueñe con que los pisos van a bajar lo lleva bien claro porque no han parado de subir y aun asi han vendido todo. Pero claro vuelvo a decir que es muy comodo hablar teniendo 32 años por ejemplo y haber comprado una casa por 15 millones a pagar en 15 años

viewtopic.php?f=11&t=803422&p=1708382579&hilit=bajar#p1708382579

Luego, ¿podemos concluir que lo tuyo es una broma de mal gusto que ya dura demasiado?

Y sigo preguntándome cómo si ahí no llegabas a fin de mes has podido amortizar tanto en tan poco tiempo para reducir tu hipoteca de 30 años a quedarte menos de 10 como dices más atrás. Sí, es comentario personal, pero oye, si no quieres que estas cosas se tengan en cuenta pues no las cuentes porque luego haces pensar a la gente que algo (muchas cosas) no cuadra en toda la historieta que nos cuentas.

KailKatarn escribió:Yo le echo caidas de hasta el 60 y 65% y puede que más segun zonas

¡Hagan sus apuestas señores! Noooooo va más!

KailKatarn escribió:(y eso si no llegan a valer 0 o menos que 0 porque ni dios tenga curro). Con eso te lo digo todo :S

KailKatarn escribió:No digo que pase mañana ni pasado pero la burbuja para mi minimo es del 50%, como MINIMO de ahí para adelante no me sorprenderá nada.

Vamos, que no pones plazo final a tu broma, esto es la monda.

En fin, menos mal que lo veías venir desde hace muuuuuuuuuuuuucho tiempo, ¿eh? ¿Ahora puedes ponerte en modo victima ON y tal, que me hace y me hará mucha gracia Y es que "difícil ver el futuro es", ¿verdad?

Una pregunta...he escuchado que, los bonos del tesoro, que estan emitiendo, al no haber bancos dispuestos a correr ese riesgo (puesto que españa, como se ve en las graficas, es una de las mayores burbujas, y tercer pais del mundo con mas deuda por cabeza...) los estan comprando con la reserva de la SS...

Alguien sabe algo de eso?


Por cierto....a todos los que dicen que es imposible que baje un 54% o un 70%....os acordais de que en el 2005 nadie tampoco pensaba que pudiera haber una crisis? Y que tampoco iban a bajar los precios? A que "nadie" en españa pensaba que estabamos en crisis hasta que lo dijo ZP despues de las elecciones?

Pues eso, la cosa va a ir muy mal. No os creais que para el año que viene la cosa estara solucionada.

Como siempre, ojala lo estuviera. Soy el primero que no querria pasar 10 años de crisis.

shorbo escribió:...

Para eso tienes que leer todo lost post que escribí ahi y no quedarte con lo que te interesa para intentar tergiversarlo. Que aun asi me parece bien que pienses que yo creo que los pisos no van a bajar (jajaja) pero no me tendrás por un foro intentando defender lo contrario como llevas haciendo mucho tiempo.

En fin ... tus motivos tendrás pero intentar manipular/tergiversar tanto e incluso luchar tanto contra la propia realidad de Is-Pain canta demasiado shorbo. Se puede saber que intereses hay detras ? o son intereses demasiado interesados en ser secretos? . Eres constructor, promotor o algo por el estilo o algo de familia de esos menesteres?

KailKatarn escribió:

Se lo queda el banco pero si luego en subasta le dan 80.000 por él tu seguirás con una bonita deuda de 100.000 euros. Lo siento, esa forma de pensar ya se ha tanteado demasiado y no es válida. Tu casa vale lo que la gente esté dispuesta a pagar por ella ni un duro más ni un duro menos. Otra cosa es lo que tú pagaras por ella o lo que te hace sentir que es tirar el dinero pero eso ya es problema personal tuyo con lo que estuviste dispuesto a pagar por ella.

PD: Efectivamente como te han dicho, esa mentalidad es la que nos mata.

Vamos a ver si nos aclaramos, y a ver si acusamos a los demás de cortar las citas para tergiversar y acabamos haciendo lo mismo.

Mi comentario venía a raíz de aquél que decía que "un banco prefiere prestarte ahora 200.000 y no esperar a que bajen los pisos y prestarte 120.000", a lo que yo digo que no, un banco prefiere hoy en día o bien no prestar, o prestarte el mínimo posible si las garantías son excelentes.

Sobre la bajada de los pisos lo que yo digo es que una bajada del 70% simplemente significaría el holocausto y el ejemplo venía por eso. Si TU inmueble pierde un 70% de su valor, pues OBVIAMENTE todo dios va a dejar de pagar, los bancos no van a poder embargar porque se saturarían y no podrían colocarlos y los clientes seguirían con sus deudas que tampoco podrían pagar porque ya no tendrían más bienes con los que responder. Será esta la mentalidad que nos mate, pero es la mentalidad que hay y tampoco me parece incorrecta.

Si a ti una sociedad de tasación CONTRATADA POR EL BANCO, en su día te valora el inmueble en 180.000€ y el banco te los presta y luego vienen a decirte que tu inmueble vale 10.000€ ¿qué vas a hacer? ¿seguir pagando 1.000€/mes de hipoteca? ¿vas a vender tu piso por 10.000€? Pues no, te vas a declarar insolvente.

Nos ha jodido, o sea que los bancos pueden cometer todas las tropelías que les salgan de los huevos porque después entre todos los ciudadanos con nuestros impuestos saldremos en su rescate y si resulta que un ciudadano pierde toda su riqueza (casa) y decide que le den por culo al banco es una mentalidad que nos está matando?

Te aseguro que si me dicen ahora mismo que mi inmueble ha perdido el 70% de su valor, dejo de pagarlo y como la garantía hipotecaria, en mi caso, era el propio bien, pues no respondo con nada más, me declaro insolvente y que se quede un bonito agujero en las cuentas del banco, que lo pagaremos entre todos los eolianos y gentes del exterior.

Reverendo escribió:

KailKatarn escribió:

Se lo queda el banco pero si luego en subasta le dan 80.000 por él tu seguirás con una bonita deuda de 100.000 euros. Lo siento, esa forma de pensar ya se ha tanteado demasiado y no es válida. Tu casa vale lo que la gente esté dispuesta a pagar por ella ni un duro más ni un duro menos. Otra cosa es lo que tú pagaras por ella o lo que te hace sentir que es tirar el dinero pero eso ya es problema personal tuyo con lo que estuviste dispuesto a pagar por ella.

PD: Efectivamente como te han dicho, esa mentalidad es la que nos mata.

Vamos a ver si nos aclaramos, y a ver si acusamos a los demás de cortar las citas para tergiversar y acabamos haciendo lo mismo.

Mi comentario venía a raíz de aquél que decía que "un banco prefiere prestarte ahora 200.000 y no esperar a que bajen los pisos y prestarte 120.000", a lo que yo digo que no, un banco prefiere hoy en día o bien no prestar, o prestarte el mínimo posible si las garantías son excelentes.

Sobre la bajada de los pisos lo que yo digo es que una bajada del 70% simplemente significaría el holocausto y el ejemplo venía por eso. Si TU inmueble pierde un 70% de su valor, pues OBVIAMENTE todo dios va a dejar de pagar, los bancos no van a poder embargar porque se saturarían y no podrían colocarlos y los clientes seguirían con sus deudas que tampoco podrían pagar porque ya no tendrían más bienes con los que responder. Será esta la mentalidad que nos mate, pero es la mentalidad que hay y tampoco me parece incorrecta.

Si a ti una sociedad de tasación CONTRATADA POR EL BANCO, en su día te valora el inmueble en 180.000€ y el banco te los presta y luego vienen a decirte que tu inmueble vale 10.000€ ¿qué vas a hacer? ¿seguir pagando 1.000€/mes de hipoteca? ¿vas a vender tu piso por 10.000€? Pues no, te vas a declarar insolvente.

Nos ha jodido, o sea que los bancos pueden cometer todas las tropelías que les salgan de los huevos porque después entre todos los ciudadanos con nuestros impuestos saldremos en su rescate y si resulta que un ciudadano pierde toda su riqueza (casa) y decide que le den por culo al banco es una mentalidad que nos está matando?

Te aseguro que si me dicen ahora mismo que mi inmueble ha perdido el 70% de su valor, dejo de pagarlo y como la garantía hipotecaria, en mi caso, era el propio bien, pues no respondo con nada más, me declaro insolvente y que se quede un bonito agujero en las cuentas del banco, que lo pagaremos entre todos los eolianos y gentes del exterior.

Antes de que sucediera eso puedes encontrarte con la agradable sorpresa que sucede en la inmensa mayoria de hipotecas. Si tu piso cae un 20% de su valor hipotecado el banco puede pedirte que le devuelvas toda la hipoteca del tirón. Asi que la sorpresa puede dartela el banco y aun asi, aunque no te lo hicieran y al caer un un 70% tu dejes de pagar ya sabes que en este país todo recae sobre la persona juridica asi que pagarás o pagarás más tarde o más temprano.

De todas formas, de hacer lo que dices igualmente sería lo lógico y racional ante un burbujón sin precedentes inmobiliario y la ruina directa de un país, como comentas. Cuando se vive por encima de las posibilidades son cosas que pueden pasar perfectamente, que todo el mundo deje de pagar porque su casa no vale nada.