UBS: la vivienda española está sobrevalorada en un 54%

KailKatarn escribió:
Antes de que sucediera eso puedes encontrarte con la agradable sorpresa que sucede en la inmensa mayoria de hipotecas. Si tu piso cae un 20% de su valor hipotecado el banco puede pedirte que le devuelvas toda la hipoteca del tirón. Asi que la sorpresa puede dartela el banco y aun asi, aunque no te lo hicieran y al caer un un 70% tu dejes de pagar ya sabes que en este país todo recae sobre la persona juridica asi que pagarás o pagarás más tarde o más temprano.

De todas formas, de hacer lo que dices igualmente sería lo lógico y racional ante un burbujón sin precedentes inmobiliario y la ruina directa de un país, como comentas. Cuando se vive por encima de las posibilidades son cosas que pueden pasar perfectamente, que todo el mundo deje de pagar porque su casa no vale nada.

Reverendo escribió:Si eso ya lo se Kail. Lo de la caída del 20% me refiero y las garantías adicionales.
A lo que yo me refiero es a lo siguiente: si el mercado bancario ha tenido que ser rescatado porque, obviamente, no se puede dejar caer un sistema finaciero porque eso llevaría al caos total, lo que tampoco se puede permitir es que de la noche a la mañana el 98% de familias de un país vean su riqueza reducida a cenizas. Además de que yo creo que la sobrevaloración no llega a esos límites exagerados. Y no todo el país vive por encima de sus posibilidades. Mucha gente se ha sobreendeudado, pero sin exagerar. Algunos sí han soplado en caldo frío y ahora lo pagan, pero hay mucha gente (tú, por ejemplo según lo que cuentas) que sí hizo sus números y no se metió en créditos que le comiesen más del 30 o 35% de sus ingresos.

Que yo no digo que no pueda llegar el holocausto. Otros holocaustos ha habido y otras atrocidades hemos visto.
Pero si llegamos a los extremos de una deflación total y absoluta en la que todo pierde su valor (no solo los inmuebles), ¿qué nos quedaría? Pues guerras y hambrunas.

Ahora lo que me pregunto yo es cómo es posible que la bolsa lleve una trayectoria ascendente consolidada desde la tocada de mínimos el año pasado.
La bolsa está en recuperación, y esta vez no es un rebote, porque los mínimos que va marcando son crecientes y los máximos también.
Si la bolsa se anticipa a la economía real, quizá tengamos ahí un atisbo de luz.

KailKatarn escribió:La bolsa hace tiempo que dejó de ser un indicador pues juega por libre con un intervencionismo que da miedo verlo.

Reverendo escribió:....

Sobre la bajada de los pisos lo que yo digo es que una bajada del 70% simplemente significaría el holocausto y el ejemplo venía por eso. Si TU inmueble pierde un 70% de su valor, pues OBVIAMENTE todo dios va a dejar de pagar, los bancos no van a poder embargar porque se saturarían y no podrían colocarlos y los clientes seguirían con sus deudas que tampoco podrían pagar porque ya no tendrían más bienes con los que responder. Será esta la mentalidad que nos mate, pero es la mentalidad que hay y tampoco me parece incorrecta.

Si a ti una sociedad de tasación CONTRATADA POR EL BANCO, en su día te valora el inmueble en 180.000€ y el banco te los presta y luego vienen a decirte que tu inmueble vale 10.000€ ¿qué vas a hacer? ¿seguir pagando 1.000€/mes de hipoteca? ¿vas a vender tu piso por 10.000€? Pues no, te vas a declarar insolvente.

Nos ha jodido, o sea que los bancos pueden cometer todas las tropelías que les salgan de los huevos porque después entre todos los ciudadanos con nuestros impuestos saldremos en su rescate y si resulta que un ciudadano pierde toda su riqueza (casa) y decide que le den por culo al banco es una mentalidad que nos está matando?

Te aseguro que si me dicen ahora mismo que mi inmueble ha perdido el 70% de su valor, dejo de pagarlo y como la garantía hipotecaria, en mi caso, era el propio bien, pues no respondo con nada más, me declaro insolvente y que se quede un bonito agujero en las cuentas del banco, que lo pagaremos entre todos los eolianos y gentes del exterior.

¿Caída del precio de las casa? Hasta un 50% en 2011

La bajada en el precio de los alquileres dada a conocer ayer es una excelente noticia tanto para los actuales arrendatarios, que encuentran así argumentos para renegociar las rentas que pagan a la baja, como para todos aquellos que están a la búsqueda de una casa para alquilar. No cabe duda que tal alegría no es compartida por los propietarios de los inmuebles, muchos de los cuales fueron adquiridos como inversión en el punto álgido del ciclo, que ven como la rentabilidad obtenida es escasa y apenas les da para cubrir los gastos recurrentes de la vivienda objeto del contrato, incluida la carga hipotecaria que pesa sobre la misma.

Sin embargo, no son los únicos que deberían ver con cierto recelo esta noticia. Al club de los desencantados se han de unir inevitablemente tanto promotores como entidades financieras. Y no sólo porque la ausencia de demanda y los impagos les han convertido en dueños forzosos de un notable parque inmobiliario que tratan de un modo u otro de rentabilizar, como otro titular más, por lo que se ven afectados negativamente por la mengua de sus ingresos con costes estables, sino porque, además, el propio valor del residencial se reduce cuando lo hacen las rentas de alquiler. O, al menos, así lo indica la teoría.

En efecto. Dos son los parámetros que tradicionalmente se han establecido para monitorizar la mayor o menor demanda potencial en el mercado de la vivienda. Por una parte el esfuerzo que la familia ha de realizar para acometer la compra de una casa, que se mide en términos de veces en que el sueldo bruto de la unidad familiar queda comprendido en el precio del objeto de la adquisición. Obviamente este parámetro rige fundamentalmente para la ocupación del inmueble como vivienda habitual. Este ratio, que tradicionalmente había transitado alrededor de las cuatro veces, llegó a dispararse por encima de siete entre finales de 2006 y comienzos de 2007, techo del mercado. Y aún es más alto que la media histórica.

El segundo elemento de juicio es fundamental para aquellos que pretenden comprar un activo residencial con objeto de obtener de él un rendimiento, esto es, como inversión, a través de la adecuada combinación de rentas y plusvalías. De estos dos elementos, la crisis ha mantenido únicamente la vigencia de los alquileres como fuente de retorno toda vez que el exceso de oferta ha provocado que, salvo oportunidades únicas, que haberlas haylas, la posibilidad de especular con el precio de las casas se haya reducido drásticamente. Por tanto la decisión se ha de tomar exclusivamente en función del dinero recurrente que se puede obtener de la vivienda comprada.

Pues bien, el rendimiento de una casa en alquiler no deja de ser un cociente entre el ingreso neto a percibir y el desembolso realizado en origen. En el pico de la burbuja, tal porcentaje llegó a situarse en el 2% en un momento en el que los costes de financiación eran sustancialmente superiores a los de hoy día. Ahora, con el precio del dinero al 1% y la carga hipotecaria alrededor del 2% anual, tal escasa rentabilidad podría resultar incluso admisible para algunos. Pero al tratarse de activos a largo plazo, es mejor tomar como referencia lo que indican los plazos más largos de la curva de tipos y perseguir retornos de, al menos, el 4,5% anual (tipos a 10/30 años más diferencial).

A alquileres constantes, eso sólo se logra mediante una reducción en el precio de las casas. Pero si las rentas caen, entonces el coste de la vivienda ha de reducirse al doble de ritmo para lograr que el resultado de la división repunte. Esa es la dinámica que anticipa la caída de los alquileres anunciada ayer: una mayor presión a la baja en el precio de las casas con objeto de dar salida al importante stock acumulado hasta ahora (que varía, según los distintos analistas, entre las 800.000 y los dos millones). Si a eso añadimos el impacto que, sobre la renta bruta de la unidad familiar, tiene el desempleo y las dificultades, tanto por moneda (británicos), como por situación laboral y familiar (inmigrantes y monoparentales), de algunos colectivos para mantenerse como nuevos adquirentes de casas en España, el colapso en precios está servido, salvo que los balances de la banca hagan milagros, que todo puede ser en la España de la patada a seguir. No queda tan lejos, por tanto, nuestro vaticinio del 50% de merma de valor para 2011...

G0RD0N escribió:La cuestión es que para nadie significó un holocausto que los pisos estén sobrevalorados un 300%... Es muy curioso, nos escandalizamos de bajadas del 70%, pero ponemos el culo en pompa para subidas de 300%. Claro, mientras hubiese crédito a intereses ridículos la cosa iba tirando... me niego y siempre me he negado a aceptarlo.

Así que con un 70% venderías... ¿y qué tal con un 50%?

shamus escribió:

KailKatarn escribió:La bolsa hace tiempo que dejó de ser un indicador pues juega por libre con un intervencionismo que da miedo verlo.

La bolsa siempre ha estado muy manipulada y no por ello ha dejado de ser indicador del camino que podria seguir la economia con meses de adelanto.

A la bolsa le falta una ultima onda bajista , y despues , para arriba.

G0RD0N escribió:Me guardo el comment si no te importa

shamus escribió:

KailKatarn escribió:La bolsa hace tiempo que dejó de ser un indicador pues juega por libre con un intervencionismo que da miedo verlo.

La bolsa siempre ha estado muy manipulada y no por ello ha dejado de ser indicador del camino que podria seguir la economia con meses de adelanto.

A la bolsa le falta una ultima onda bajista , y despues , para arriba.

MaXiMo87 escribió:Ya pero es que la ultima onda bajista es un -50% casi casi (respecto a donde estamos ahora) y cuando eso ocurra ya vendrá kail a confirmarnos que el mundo se va al garete, no te preocupes... Lo de después para arriba no nos lo vendrá a decir pero da igual, creo que lo viviremos nosotros...

KailKatarn escribió:

MaXiMo87 escribió:Ya pero es que la ultima onda bajista es un -50% casi casi (respecto a donde estamos ahora) y cuando eso ocurra ya vendrá kail a confirmarnos que el mundo se va al garete, no te preocupes... Lo de después para arriba no nos lo vendrá a decir pero da igual, creo que lo viviremos nosotros...

Como siempre no sabes más que entrar a los hilos a decir: "Kail, kail, kail, kail y todo va cojonudo porque yo lo digo sin basarme en nada tangible". El día que me demuestres con datos que todo irá mejor entonces me callaré pero de momento unicamente usas tus corazonadas basadas en nada.

MaXiMo87 escribió:
No son corazonadas basadas en nada, las manos fuertes del mercado han ido soltando durante toda esta subida, y eso solo significa una cosa, vamos a ver nuevos mínimos, luego a esos precios las manos fuertes van a acumular y todo volverá a subir y ellos se llenarán los bolsillos, nada nuevo bajo el Sol, y no me baso en corazonadas, me baso en experiencias

kerri escribió:

MaXiMo87 escribió:
No son corazonadas basadas en nada, las manos fuertes del mercado han ido soltando durante toda esta subida, y eso solo significa una cosa, vamos a ver nuevos mínimos, luego a esos precios las manos fuertes van a acumular y todo volverá a subir y ellos se llenarán los bolsillos, nada nuevo bajo el Sol, y no me baso en corazonadas, me baso en experiencias

pues yo me quedao igual con tu explicación y tus argumentos...

KailKatarn escribió:

shorbo escribió:...

KailKatarn escribió:Para eso tienes que leer todo lost post que escribí ahi y no quedarte con lo que te interesa para intentar tergiversarlo. Que aun asi me parece bien que pienses que yo creo que los pisos no van a bajar (jajaja) pero no me tendrás por un foro intentando defender lo contrario como llevas haciendo mucho tiempo.

KailKatarn escribió:En fin ... tus motivos tendrás pero intentar manipular/tergiversar tanto e incluso luchar tanto contra la propia realidad de Is-Pain canta demasiado shorbo. Se puede saber que intereses hay detras ? o son intereses demasiado interesados en ser secretos? . Eres constructor, promotor o algo por el estilo o algo de familia de esos menesteres?

shorbo escribió:Mis motivos pienso que están claros; me cansa bastante tanto visionario o vendedor de crecepelos calvo, tanto futurólogo del porqueyolovalguismo que realmente no sabrán ni supieron usar sus poderes visionarios para absolutamente nada. Ahora cuéntame cuales son tus motivos reales de tanta lucha visionaria y tanto revanchismo y rencor con tantos usuarios de este foro.

¿Por qué la vivienda aún no ha tocado fondo?

Vivienda, precios, caídas, suelo

@E. Sanz - 24/07/2009

Posiblemente constructores, promotores, especuladores y alguna que otra entidad financiera mostrará su sorpresa ante el titular de esta noticia y replique: “Pero si la vivienda ya ha caído un 20%. Ya no puede caer más”. Sin embargo, muchos ciudadanos de a pie, aquellos que fueron expulsados del mercado de la vivienda cuando los precios alcanzaron precios estratosféricos, pensarán que las caídas vividas hasta la fecha desde máximos no son suficientes y que todavía queda recorrido a la baja. Opinión que, por otra parte, comparten numerosos expertos, algunos de los cuales han llegado a señalar que la vivienda seguirá cayendo con fuerza durante los dos o tres próximos años.

Pero, ¿por qué la vivienda aún no ha tocado fondo en España? El estratega Barry Ritholtz, autor de Bailout Nation, enumeraba recientemente en uno de los post de su blog The Big Picture, siete razones por las que el precio de la vivienda aún no ha tocado suelo en Estados Unidos, algunas de las cuales se pueden aplicar perfectamente al caso español.

Precios: La vivienda ha caído entre un 13% y un 18% desde los máximos históricos. Pese a ello, los precios siguen siendo elevados. Standard & Poor’s auguraba a finales de junio caídas del 20% este año, del 10% en 2010 y del 5% en 2011, mientras que el columnista de El Confidencial S. McCoy habla de descensos de hasta un 50% en 2011. No son los únicos que todavía observan un recorrido a la baja. PricewaterhouseCoopers aseguraba hace casi dos meses que todavía falta bastante para que los precios toquen suelo y fijaba 2012 como fecha de referencia, mientras que las nuevas normas de provisiones del Banco de España reflejan implícitamente que la vivienda puede llegar a caer el 30%. ¿Cuándo volverán a subir los precios? Es difícil de establecer.

Empleo y salarios: La tasa de desempleo seguirá subiendo previsiblemente en los próximos trimestres. Las estimaciones para España van desde una tasa de desempleo entre el 17,7% y el 18,8% para 2009 y entre el 18,95 y el 25% para 2010, según diferentes organismos y entidades. Esto significa que cada vez un mayor número de potenciales compradores de viviendas quedará al margen del mercado. Además, hay otro factor que jugará en contra de la demanda: los salarios, que han permanecido estancados en la última década en términos reales, mermando la capacidad de ahorro de muchas familias e impulsado a muchas de ellas a aplazar la decisión de compra. En consecuencia, un mayor desempleo y el estancamiento de los ingresos familiares, impedirá una recuperación de la demanda en el corto plazo.

Impagos y embargos: La tasa de morosidad de las entidades financieras ha cogido velocidad de crucero a medida que aumentan los impagos de las cuotas hipotecarias y los embargos, lo que se traducirá en presiones a la baja de los precios. La Asociación General de Consumidores -Asgeco Confederación- prevé que las ejecuciones hipotecarias seguirán aumentando progresivamente en paralelo a los ratios de morosidad hasta superar los 84.000 embargos en 2009. De cumplirse estas proyecciones, se registraría un aumento en torno al 40% respecto a los procedimientos registrados en 2008. En total, 58.686, según datos del Consejo General del Poder General (CGPJ).

Stock: El número de viviendas sin vender no cesa de crecer, lo que pospondrá la recuperación del mercado durante un largo periodo de tiempo, hasta que la oferta y la demanda vuelvan a cruzarse. Dado el alcance de la actividad especulativa en torno al sector durante los años del boom -2002-2006- y el número de ejecuciones hipotecarias a la vista, esas viviendas sin venden podrían aumentar aún más, lo que presionaría aún más a la baja los precios.

La patronal de promotores y constructores de España (APCE) estima que la cifra podría alcanzar los 800.000 inmuebles al cierre de este año y que habrá stock hasta 2015. "Especuladores, constructoras y entidades financieras cuentan entre sus activos con numerosas propiedades que no quieren sacar todavía al mercado", coinciden en señalar varios expertos. Una afirmación que desde bancos y cajas desmienten tajantemente.

Factor psicológico: El concepto de invertir y tener una vivienda en propiedad ha sufrido un importante shock tras el colapso del mercado inmobiliario. Históricamente, España ha sido un país donde ha primado la propiedad sobre el alquiler a diferencia de otros países europeos: Alemania, Francia o Reino Unido, por poner varios ejemplos. La significativa caída de los alquileres en el último año en casi todas las capitales españolas puede jugar un papel relevante en la decisión de compra, al menos, hasta que los precios toquen suelo.

Por otro lado, desde los máximos de 2007, los precios de las viviendas han perdido un tercio de su valor restando el atractivo de estos activos como inversión. Si las previsiones apuntan hacia descensos aún más acusados de los precios, la lógica lleva a pensar que se retrasen este tipo de operaciones en el tiempo.

Se endurecen las condiciones de financiación: Acceder a una hipoteca se ha complicado tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera. El grifo del crédito se ha cerrado y apenas llega a familias y empresas. El aumento del desempleo, la mayor aversión al riesgo que quieren asumir las entidades financieras y el objetivo de mantener a raya la morosidad se ha traducido en la concesión de menor número de hipotecas, también influida por la menor demanda de este tipo de préstamos.

Reversión a la media: Ciertas variables financieras tienden a volver a sus valores medios en el largo plazo. Con la vivienda, según los expertos, estaría sucediendo lo mismo. La reversión a la media en los mercados bursátiles se produce con frecuencia cuando sucede un hecho excepcional. Cuando este acontecimiento pasa a formar parte del pasado, lo normal es que la cotización de las acciones vuelta a los niveles previos a dicho suceso, lo que se denomina reversión a la media. Tras el boom inmobiliario, los precios estarían ahora revirtiéndose hacia la media, sin embargo, según Ritholtz. "Casi todos los activos sobrevalorados no vuelven simplemente a su tendencia histórica sino que incluso suelen caer por debajo de la media. No veo por qué el caso de las viviendas puede ser diferente".

Éstas son sólo algunas de las razones que nos pueden permitir entender por qué los precios de la vivienda aún no han tocado fondo. Sin embargo, ¿cómo sabremos que la caída ha llegado a su fin?

G0RD0N escribió:

MaXiMo87 escribió:Ya pero es que la ultima onda bajista es un -50% casi casi (respecto a donde estamos ahora) y cuando eso ocurra ya vendrá kail a confirmarnos que el mundo se va al garete, no te preocupes... Lo de después para arriba no nos lo vendrá a decir pero da igual, creo que lo viviremos nosotros...

kerri escribió:y los "anticatastrofistas" menudo pedazo de ZAS os váis a llevar...

kerri escribió:

G0RD0N escribió:

totalmente de acuerdo en todo lo q se dice ahí... y q haya gente q tenga negro delante y diga q vé blanco...

los bancos, las inmobiliarias etc q van a decir? si decir la verdad sería un suicidio a nivel nacional para todos ellos.

y los "anticatastrofistas" menudo pedazo de ZAS os váis a llevar...

Reverendo escribió:Que es esto, la lucha del bien contra el mal???
Tu tambien eres de esos que desean el apocalipsis solo para colgarse la medallita de "yo tuve la razon en un foro de consolas" ??

Esto deriva peligrosamente a la chorrada absurda.

KailKatarn escribió:

Reverendo escribió:Que es esto, la lucha del bien contra el mal???
Tu tambien eres de esos que desean el apocalipsis solo para colgarse la medallita de "yo tuve la razon en un foro de consolas" ??

Esto deriva peligrosamente a la chorrada absurda.

Vaya... vaya... vaya... que pocos recursos van quedando ya que no sean faltar, verdad? no deja de tener gracia e incluso cierta ironia este tipo de comentarios.

Reverendo escribió:

kerri escribió:

G0RD0N escribió:

totalmente de acuerdo en todo lo q se dice ahí... y q haya gente q tenga negro delante y diga q vé blanco...

los bancos, las inmobiliarias etc q van a decir? si decir la verdad sería un suicidio a nivel nacional para todos ellos.

y los "anticatastrofistas" menudo pedazo de ZAS os váis a llevar...

Que es esto, la lucha del bien contra el mal???
Tu tambien eres de esos que desean el apocalipsis solo para colgarse la medallita de "yo tuve la razon en un foro de consolas" ??

Esto deriva peligrosamente a la chorrada absurda.

Reverendo escribió:si Kail. Ningun recurso. Ya puedes dormir tranquilo.

Anda queee



recursos me quedan como para enterrar una montaña como el Everest. Es que me ha hecho gracia lo del ZAS (cosa que obvias, claro, como de costumbre).

Buenas noches.

Reverendo escribió:...

KailKatarn escribió:Vaya... vaya... vaya... que pocos recursos van quedando ya que no sean faltar, verdad? no deja de tener gracia e incluso cierta ironia este tipo de comentarios.

zheo escribió:

KailKatarn escribió:Vaya... vaya... vaya... que pocos recursos van quedando ya que no sean faltar, verdad? no deja de tener gracia e incluso cierta ironia este tipo de comentarios.

Vaya huevos que tienes macho.
Anda que no te ha argumentado, teniendo una buena discusión entre los dos, y tenías que fastidiarlo por soltar la gracia intentando hacer de menos un comentario puntual.

PD: Acuérdate de tirar al vater el papel de fumar despues de sacudírla eh, que vamos si el comentario de Reverendo es faltar...
PPD: A ver si te acuerdas de linkarme algún mensaje con conversaciones que hayas tenido con gente de opinión contraria a ti guardando las formas. Porque es curioso que en prácticamente todos los hilos que inicias en los que entro, que son todos, acabas sacando la prepotencia y vacilando a la gente que no opina como tú... casualidad oiga. Dime de lo que presumes...

KailKatarn escribió:Que parte de: "Tu tambien eres de esos que desean el apocalipsis solo para colgarse la medallita de "yo tuve la razon en un foro de consolas" ??" ... es sin intención de faltar/vacliar?

shamus escribió:No voy a esforzarme demasiado porque se que no lleva a ninguna parte , ni merece la pena hablarle a una pared.

Solo decir que dificilmente puede considerarse que ese comentario te aludiera. So egocentrico.

bolsoe escribió:SOCIO Kail te he leído y más gente como tú falta en este mundo, y menos seguidores de FC, votadores bi, vanabaresmuchasveces, compramarcasdemoda hacen falta

KailKatarn escribió:Que parte de: "Tu tambien eres de esos que desean el apocalipsis solo para colgarse la medallita de "yo tuve la razon en un foro de consolas" ??" ... es sin intención de faltar/vacliar?

Sobre el resto paso de contestarte, no tengo tiempo para chorradas como que intentes pintar que voy vacilando a los que no piensan como yo.

G0RD0N escribió:

shorbo escribió:Mis motivos pienso que están claros; me cansa bastante tanto visionario o vendedor de crecepelos calvo, tanto futurólogo del porqueyolovalguismo que realmente no sabrán ni supieron usar sus poderes visionarios para absolutamente nada. Ahora cuéntame cuales son tus motivos reales de tanta lucha visionaria y tanto revanchismo y rencor con tantos usuarios de este foro.

Gracias por lo de vendedor de crecepelos. Calvo afortunadamente no, pero canas ya me gasto unas cuantas y eso que aun no llego a los 30 ...

G0RD0N escribió:En Cotizalia han contratado los servicios de más vendedores de crecepelo, que toman la palabra de vendedores de crecepelo de USA expertos en la materia.

¿Por qué la vivienda aún no ha tocado fondo?

kerri escribió:y los "anticatastrofistas" menudo pedazo de ZAS os váis a llevar...

shorbo escribió:KAIL, ¿los pisos siguen subiendo aún en Madrid o sigues/seguimos soñando? Vaya ojo tenías, amigo... y vas presumiendo, que gracia me hace. Espero por el bien de todos que sigas teniendo el mismo atino en tus previsiones catastrollfistas, ya que de no cumplirse supongo que tu podrías vivir sin colgarte esa inmerecida medalla que tanto pareces buscar, pero de cumplirse muchos igual no podrán vivir de verdad, así que menos alegrías con lo que se desea.

shorbo escribió:
Pueeeeeeees, SÍ, las webs, periódicos y demás medios de comunicación contratan a MUCHOS vendedores de crecepelo calvos, y sí, los hay tanto patrios como foráneos. Totalmente cansado y asqueado estoy de comprobar esto desde hace décadas, así que tu frase no da más ni menos validez a lo que posteriormente aludes. A mi desde hace muchísimos años no me intimidan esos "egggpertos" que van de futurólogos y que fallan más que una escopeta de feria sin cañón, lo siento.

Popular: el cambio normativo del BdE le permitirá incrementar sus provisiones en 120 millones

El director general corporativo y de finanzas de Banco Popular, Jacobo González-Robatto aseguró que el impacto en las cuentas del banco de las nuevas directrices del Banco de España en cuanto a provisiones será "bastante positivo" y calculó que le va a permitir aumentar su hucha en 120 millones de euros.

Durante la presentación ante analistas de los resultados semestrales, González Robatto auguró que el beneficio de la entidad sin tener en cuenta las provisiones crecerá el 10% en 2009, en tanto que la tasa de morosidad de Popular (POP.MCPOPULAR
6,125 +1,41% +0,09
Última noticiaEl banco popular dice que deben quedar "cinco o seis" grandes cajas tras la reorganización del sector financiero Ver más resumen noticias perfil recomendaciones / consenso gráficos carteras histórico Insider ) no superará el 5,5%.

Asimismo, preguntado por posibles adquisiciones de la entidad en Florida, donde cuenta ya con el banco Total, González Robatto señaló que se trata de un mercado atractivo a pesar del difícil momento que atraviesa, en el que hay muchas oportunidades que "intentaremos aprovechar".

Lo peor ha pasado

Por otro lado, González Robatto dijo que "lo peor ha pasado, Metrovacesa y Martinsa son algo del pasado". Sobre las voces que apuntan que Popular cuenta con demasiada exposición inmobiliaria, explicó que el banco concedió créditos a pequeñas y medianas empresas (pymes) del sector que posteriormente se integraron en otras de mayor tamaño, y que la concesión de estos créditos era su "cuota de mercado natural".

González-Robatto agregó que la morosidad de los créditos al consumo y de los clientes particulares no es demasiado elevada, aunque subrayó las amortizaciones de deuda de extranjeros y residentes en la costa.

"Estamos en la mejor posición posible respecto a los próximos trimestres y años", sostuvo el responsable, quien incidió en la fortaleza de capital del banco, sobre todo del 'Tier 1', y en que la entidad genera 20 puntos básicos de 'core capital' cada trimestre.

Popular no proyecta por el momento llevar a cabo iniciativas para incrementar sus niveles de capital, porque cree que son "muy sólidos", pero tampoco lo descarta de plano. "No creo que sea necesario, otra cosa es que decidamos hacerlo", dijo el director financiero.

El banco adquirió activos inmobiliarios por valor de 275 millones de euros en el segundo trimestre del ejercicio, cantidad que prevé reducir en los próximos meses, ya que sólo realiza compras selectivas que puedan generar rendimientos en años futuros.

González Robatto subrayó la calidad de activos inmobiliarios en la cartera del banco, entre los que figuran edificios alquilados con una rentabilidad de entre el 4% y el 5%, y viviendas terminadas, sin que el Popular se plantee desprenderse de estos activos de forma precipitada.

La vivienda no bajará más

Según sus cálculos, los inmuebles presentan un precio inferior al 30% del valor de tasación previo a la crisis, y no es previsible que se produzcan bajadas adicionales. "Nuestra política es de no vender de forma urgente y con pérdidas", explicó el responsable.

Asimismo, señaló que Popular cuenta con plusvalías suficientes en oficinas y otros activos inmobiliarios que se podrían poner en valor si fuera necesario para reforzar la cobertura (47%), nivel que, sin embargo, consideró "aceptable", aunque al banco le gustaría aumentarla en los próximos meses.

El ejecutivo de Popular explicó que la entidad ha canalizado el 9% de los créditos del Instituto de Crédito Oficial (ICO), lo que le convierte en el tercer banco por volumen de líneas del organismo dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda.

Respecto a la actividad crediticia en general, González Robatto dijo que Popular desea aumentar su cuota de mercado y se mostró "encantado" de dar la bienvenida a los futuros clientes, porque el banco "no va a cambiar de modelo de negocio por el cambio de ciclo".

No obstante, González Robatto matizó que no prevé aumentar la cartera crediticia a los promotores inmobiliarios, e indicó que el banco cuenta con 35.200 millones de euros en vencimientos que ha renovado, importe cuya tercera parte incluye un aumento de precio, lo que redunda en el margen de intereses.

clamatac escribió:increíble

http://www.expansion.com/2009/07/24/eco ... 34951.html

volvamos al origen del problema

KailKatarn escribió:Estan subiendo como la espuma, espero sacarle una rentabilidad al mio cercana al 300-400% en 1 o 2 años como hicieron los que vinieron antes que yo y se vió tan normal . Además, cuando suceda no corresponderá a nada transcendente en la economía del país fijisimo

G0RD0N escribió:

shorbo escribió:
Pueeeeeeees, SÍ, las webs, periódicos y demás medios de comunicación contratan a MUCHOS vendedores de crecepelo calvos, y sí, los hay tanto patrios como foráneos. Totalmente cansado y asqueado estoy de comprobar esto desde hace décadas, así que tu frase no da más ni menos validez a lo que posteriormente aludes. A mi desde hace muchísimos años no me intimidan esos "egggpertos" que van de futurólogos y que fallan más que una escopeta de feria sin cañón, lo siento.

Hi shorbo

¿Y a éste por ejemplo? ¿A éste lo crees?

The different phases in a bubble are backed up by 500 years of economic history. Each time the situation is obviously different, but there are always a lot of similarities. The situation applies pretty well to the current real estate bubble, which is rapidly unfolding as these lines are written. Simplistically four phases can be identified:



1) Stealth. Those who understand the new fundamentals realize an emerging opportunity for substantial future appreciation, but at a substantial risk since their assumptions are so far unproven. So the "smart money" gets in, often quietly and cautiously. This category of investor tends to have better access to information and a higher capacity to understand it. Prices gradually increase, but often completely unnoticed by the general population. Larger and larger positions are established as the smart money start to better understand that the fundamentals are well grounded and that this asset is likely to experience significant future valuations.

2) Awareness.Many investors start to realize the momentum, bringing additional money in and pushing prices higher. There can be a short-lived sell off phase taking place as a few investors cash in their first profits (there could also be several sell off phases, each beginning at an higher level than the previous one). The smart money takes this opportunity to reinforce its existing positions. In the later stages of this phase the media starts to notice and those getting in are increasingly "unsophisticated".

3) Mania. Everyone is noticing that prices are going up and the public jumps in for this "investment opportunity of a lifetime". The expectation of future appreciation becomes a "no brainer" and a linear inference mentality sets in; future prices are a "guaranteed" extrapolation of past price appreciation, which of course goes against any conventional wisdom. This phase is however not about logic. Floods of money come in creating even greater expectations and pushing prices to stratospheric levels. The higher the price, the more investments pour in. Fairly unnoticed from the general public caught in this new frenzy, the smart money as well as many institutional investors are quietly pulling out and selling their assets to eager future bag holders. Unbiased opinion about the fundamentals becomes increasingly difficult to find as many players are heavily invested and have every interest to keep the appreciation - "the game" - going. The market gradually becomes more exuberant as "paper fortunes" are made and greed sets in. Everyone tries to jump in and new investors have absolutely no understanding of the market, its dynamic and fundamentals. Prices are simply bid up with all financial means possible, particularly leverage and debt. If the bubble is linked with lax sources of credit, then it will endure far longer than many observers would expect. At some point statements are made about entirely new fundamentals implying that a "permanent high plateau" has been reached to justify future price increases; the bubble is about to collapse.

4) Blow-off. A moment of epiphany (a trigger) arrives and everyone roughly at the same time realize that the situation has changed (like the Road Runner Coyote realizing he is about to fall after walking on thin air for a few seconds). Confidence and expectations encounter a paradigm shift, call it a reality check, not without a phase of denial where many try to reassure the public that this is just a temporary setback and that anyone saying otherwise does not know what he is talking about. Some are fooled, but not for long. Like a directionless herd many try to unload their assets to a greater fool, but takers are few; everyone is expecting further price declines. The house of cards collapses under its own weight and late comers (commonly the general public) are left to hold the bag while the smart money has pulled out a long time ago. Prices plummet at a rate much faster than the one that inflated the bubble. Many over-leveraged bag holders go bankrupt, triggering additional waves of sales. There is even the possibility that the valuation undershoots the long term mean, implying a significant buying opportunity. However, the general public at this point considers this sector as "the worst possible investment one can make in his life". This is the time when the smart money starts acquiring assets at bargain bottom prices.

Bubbles can be very damaging, especially for those who arrived late with the hope of getting something for nothing. Even if they are inflationary events, the outcome of a bubble's blow off is very deflationary as large quantities of capital vanish in the wave of bankruptcies they trigger. Historically, they tended to be far in-between, but over the last decade we have experienced the largest bubbles in human history back-to-back; the stock market (which deflated in 2000) and the real estate (which is likely to deflate in 2006).

Fuente: http://people.hofstra.edu/Jean-paul_Rodrigue/blogs.html

G0RD0N escribió:Bueno, como hoy estoy contento y me siento feliz (no, no tengo la regla cabrones ), me decido a hacer otro de esos posts de futurólogo; para quien lo quiera leer.

Hace unas semanas propuse un método gráfico que usé para estimar cuantitativamente hasta qué punto se ha inflado la burbuja inmobiliaria española. Hoy propongo hablar de las fases de una burbuja especulativa (en la cual se enmarca la burbuja inmobiliaria, por supuesto), algo de los que algunos ya habréis oído hablar y otros quizá no.

Partimos de las fases que nos define el Dr. Jean-Paul Rodrigue del Dpto. de Economía y Geografía del Hofstra University, de Nueva York:

The different phases in a bubble are backed up by 500 years of economic history. Each time the situation is obviously different, but there are always a lot of similarities. The situation applies pretty well to the current real estate bubble, which is rapidly unfolding as these lines are written. Simplistically four phases can be identified:



1) Stealth. Those who understand the new fundamentals realize an emerging opportunity for substantial future appreciation, but at a substantial risk since their assumptions are so far unproven. So the "smart money" gets in, often quietly and cautiously. This category of investor tends to have better access to information and a higher capacity to understand it. Prices gradually increase, but often completely unnoticed by the general population. Larger and larger positions are established as the smart money start to better understand that the fundamentals are well grounded and that this asset is likely to experience significant future valuations.

2) Awareness.Many investors start to realize the momentum, bringing additional money in and pushing prices higher. There can be a short-lived sell off phase taking place as a few investors cash in their first profits (there could also be several sell off phases, each beginning at an higher level than the previous one). The smart money takes this opportunity to reinforce its existing positions. In the later stages of this phase the media starts to notice and those getting in are increasingly "unsophisticated".

3) Mania. Everyone is noticing that prices are going up and the public jumps in for this "investment opportunity of a lifetime". The expectation of future appreciation becomes a "no brainer" and a linear inference mentality sets in; future prices are a "guaranteed" extrapolation of past price appreciation, which of course goes against any conventional wisdom. This phase is however not about logic. Floods of money come in creating even greater expectations and pushing prices to stratospheric levels. The higher the price, the more investments pour in. Fairly unnoticed from the general public caught in this new frenzy, the smart money as well as many institutional investors are quietly pulling out and selling their assets to eager future bag holders. Unbiased opinion about the fundamentals becomes increasingly difficult to find as many players are heavily invested and have every interest to keep the appreciation - "the game" - going. The market gradually becomes more exuberant as "paper fortunes" are made and greed sets in. Everyone tries to jump in and new investors have absolutely no understanding of the market, its dynamic and fundamentals. Prices are simply bid up with all financial means possible, particularly leverage and debt. If the bubble is linked with lax sources of credit, then it will endure far longer than many observers would expect. At some point statements are made about entirely new fundamentals implying that a "permanent high plateau" has been reached to justify future price increases; the bubble is about to collapse.

4) Blow-off. A moment of epiphany (a trigger) arrives and everyone roughly at the same time realize that the situation has changed (like the Road Runner Coyote realizing he is about to fall after walking on thin air for a few seconds). Confidence and expectations encounter a paradigm shift, call it a reality check, not without a phase of denial where many try to reassure the public that this is just a temporary setback and that anyone saying otherwise does not know what he is talking about. Some are fooled, but not for long. Like a directionless herd many try to unload their assets to a greater fool, but takers are few; everyone is expecting further price declines. The house of cards collapses under its own weight and late comers (commonly the general public) are left to hold the bag while the smart money has pulled out a long time ago. Prices plummet at a rate much faster than the one that inflated the bubble. Many over-leveraged bag holders go bankrupt, triggering additional waves of sales. There is even the possibility that the valuation undershoots the long term mean, implying a significant buying opportunity. However, the general public at this point considers this sector as "the worst possible investment one can make in his life". This is the time when the smart money starts acquiring assets at bargain bottom prices.

Bubbles can be very damaging, especially for those who arrived late with the hope of getting something for nothing. Even if they are inflationary events, the outcome of a bubble's blow off is very deflationary as large quantities of capital vanish in the wave of bankruptcies they trigger. Historically, they tended to be far in-between, but over the last decade we have experienced the largest bubbles in human history back-to-back; the stock market (which deflated in 2000) and the real estate (which is likely to deflate in 2006).

Fuente: http://people.hofstra.edu/Jean-paul_Rodrigue/blogs.html

En resumidas cuentas, los que ven el negociete (del dinero) usan sus técnicas para inflar o desinflar burbujas a su antojo (y para beneficio propio): no tenían suficiente con esquilmarnos poco a poco y año tras año a través de ese "reintegro" encubierto que es la inflación, sino que a partir de los 70 cuando desaparece el patrón oro, se dan las condiciones para que los del negociete puedan controlar la masa monetaria como les plazca: recordemos que el combustible primordial para cualquier burbuja especulativa es el crédito. Créditos a mansalva a estados, crédito a corporaciones, créditos a industrias, créditos a empresas y créditos en última instancia, a partir del año 2000 y a discreción, a los propios particulares.

Así hemos visto diferentes burbujas, sobretodo desde el 2000, nuevas tecnologías, commodities (oil), oro, vivienda y demás. Si se superpone el gráfico del precio del oro con la gráfica del sr. Pean-Paul vemos una cierta correlación:

Vemos claras las fases del Awareness, el Bear Trap y la fase de mania. Si analizamos el precio del petrolio la correlación es aun más evidente:

Es interesante ver como en la gráfica del Doc. la linea "mean" (que equivale a la linea de mínimos que tracé en mis gráficas) no toca el mínimo del "bear trap": este punto es una primera trampa, como su nombre indica, para pillar a más "jugadores" que ven cómo tienen una oportunidad para entrar en este juego piramidal especulativo, en el cual los últimos evidentemente son los que más van a pringar. El "bear trap" lo vimos claramente en las primeras gráficas que puse y se dio a mediados de los 90, aunque los que se sumaron aquí al juego (quienes jugaron para especular se entiende) aun ganaron:

Vale, ya sabemos donde estuvo el "bear trap". Vamos a centrarnos un momento en la gráfica del precio de la vivienda en USA en los últimos 20 años (informe Standard & Poor's):

¿No os recuerda a algo? Recuperemos la gráfica a la que hacía alusión Kill-Bastards no hace mucho:

Vamos, el mismo patrón. Tanto en USA como en Spain ha habido un burbujón muy interesante. No voy a entrar a debatir de nuevo qué sobrevalorados estan estos activos porque ya di mi punto de vista sobre el tema; mi objetivo ahora es opinar en qué fase de la burbuja estamos, más que nada para no pillarnos los dedos por los que llevan el negociete.

En 2007 se ve que acabó la fase de "mania" ya que tocamos unos máximos que nunca más volveremos a ver (¿creeis que con las perspectivas económicas que VEIS en vuestro día a día (NO lo que nos dicen desde los mass media) en 2 años esto va a ir parriba de nuevo? yo tampoco).

Bueno, pues según la gráfica de las fases de Dr. Jean-Paul (las fases de la burbuja no vienen de este hombre, Hyman Minsky ya describió mucho antes cómo funcionaban), deberíamos estar en la antesala de un estancamiento de los precios de la vivienda, aproximándonos al Bull trap, ¡incluso podría ser posible que pudieran subir algo! Según este señor, podría darse algo tal como esto:

Tiremos un momento pues del preciómetro de facilísimo.com:

¿Parece que se estabilizan los precios, no? La mayoría se pregunta ¿volverán a subir de nuevo? ¿Tengo que meterme "antes de perder el tren de nuevo"? ¿Bajarán mucho más o "más no pueden bajar"?... Muchos (la mayoría del negociete, ¿por qué será ?) responden: "hemos tocado fondo", "bajar no van a bajar mucho más" y derivados.

Yo pregunto, ¿pasaremos por un bull-trap en pocos meses? La respuesta seguramente para 2010.

Saludos

PreOoZ escribió:Y no solo vale menos sino que las viviendas son claramente mejores que las construidas en esa época.

GXY escribió:

PreOoZ escribió:Y no solo vale menos sino que las viviendas son claramente mejores que las construidas en esa época.

puedes explicar esto? porque hasta donde yo se, las viviendas que se construyen ahora basicamente son igual de "buenas" que hace 10 años

curioso lo de reflotar un hilo de hace 10 años. estaria bien rescatar estadisticas actuales para ver si se ha cumplido la tendencia prevista. aunque ya os digo que la bajada esa no ha sido asi de pronunciada con la vivienda en españa ni la mitad.