La CNMV pone en la picota a CB Richard Ellis al cuestionar las valoraciones de las inmobiliarias
El terremoto causado por el presidente de la CNMV, Julio Segura, con sus críticas a las valoraciones de las inmobiliarias cotizadas tiene un claro damnificado: el líder de este negocio en España, la multinacional británica CB Richard Ellis. Ahora se pone en cuestión la forma de calcular el valor de estas empresas (el famoso NAV, Net Asset Value), e incluso la propia utilidad de esta valoración en un mercado de precios de la baja.
Siempre ha habido sospechas sobre la forma de valorar los activos de las inmobiliarias; siempre se ha hablado de “valoraciones a la carta”, de que la empresa que paga la tasación es la que la dicta, y de que la “independencia” de los asesores externos era cualquier cosa menos eso. Ahora, con el ataque de Segura, son algo más que sospechas. El presidente del regulador anunció que iba a supervisar los métodos de valoración y que, para ello, va a pedir informes a sociedades sometidas a “algún tipo de supervisión”, lo que ha provocado una unión de las inmobiliarias más grandes para lavar su imagen.
Las propias consultoras –también participan en este negocio Knight Frank, Aguirre Newman (ESTA ES DEL HERMANO DE ESPERANZA AGUIRRE, NO QUIERE QUE REVIENTE NI EN BROMA) y Jones Lang Lasalle- reconocen que la forma de calcular el NAV (básicamente, los activos de la empresa menos la deuda en que ha incurrido para financiarlos) es “subjetiva”, como lo es la valoración de cualquier empresa. Así figuraba en el folleto de la reciente OPV de Realia, donde CB Richard Ellis admitía que “esta tasación se fundamenta en numerosas hipótesis sin confirmar”. Riofisa –en este caso valorada por Knight Frank- rizó el rizo, porque su NAV incluía los proyectos sin iniciar a valor de mercado, en vez de la práctica habitual de incluir sólo el valor del suelo.
El sector se defiende con el argumento de que utilizan la metodología “más aceptada internacionalmente, de mayor prestigio y con una cientificidad muy alta”, conocida como Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors): se basa en el precio que acordarían un comprador y un vendedor que no tienen un especial interés en un inmueble. Un experto del sector contraataca preguntando “por qué la CNMV no ha dado la voz de alarma antes. El supervisor es corresponsable de la situación”. Otro profesional va más lejos: “No creo que Segura sepa qué es el Rics, y si repasa las transacciones posteriores a las salidas a bolsa de inmobiliarias, se llevará una sorpresa por la alta fiabilidad del método”.
Luego está el problema de los conflictos de interés: muchas de estas consultoras hacen negocios con las empresas valoradas en otras muchas operaciones: compraventa de inmuebles y suelo, arrendamientos, servicios de consultoría, etc. Por ejemplo, Richard Ellis valoró a Astroc para su salida a bolsa, pero además le asesoró en la compra de Landscape al Sabadell, en la venta de los activos arrendados a GE Real Estate y en la entrada en su capital de Rayet. Richard Ellis se ha negado a hacer declaraciones al respecto, amparándose en cláusulas de confidencialidad. Otros clientes de la firma, aparte de Astroc y Realia, son Fadesa, Colonial (la antigua Inmocaral) y el BBVA en la búsqueda de su ciudad financiera.
Cuando se saca esta crítica, las consultoras replican que la valoración de empresas “no es significativa” en su facturación y que se trata de un área de negocio totalmente separada del resto. Pero su impacto en el mercado bursátil sí es significativo, de ahí las críticas actuales. Estas sociedades se extrañan de que todo el mundo las critique y nadie cuestione “las tasaciones de los pisos, muy por encima de su valor real para que los bancos puedan conceder las hipotecas”. Sin embargo, las consultoras no tienen que rendir cuentas a ningún regulador en nuestro país, mientras que las tasadoras responden ante el Banco de España.
Y además, los precios bajan
La cosa se complica todavía más en las crisis inmobiliarias como la que está comenzando en España y ya se vive desde hace meses en EEUU. “El mayor activo de las inmobiliarias es el suelo, que ya no vale el precio que pagaron por él, lo que les ha obligado a rebajar su valor en libros. Sin embargo, las empresas todavía están pagando la deuda que necesitaron para comprar ese suelo”, explicaba ayer un artículo del Wall Street Journal sobre este tema.
Es decir, no sólo está en cuestión la forma de calcular el NAV, sino también su propia utilidad cuando el valor de esos activos está bajando continuamente. Recientemente, las inmobiliarias norteamericanas KB Home y Lennar rebajaron el valor de sus activos en un 7% y un 4%, respectivamente. “Nadie tiene ninguna visibilidad sobre el valor subyacente de los activos, pero lo único seguro es que está bajando”, sentencia Robert Sellar, gestor de inversiones en Aberdeen.
Lo remarcado en negrita son verdades como templos, las tasaciones en este pais son de risa, la verdad, a ver si los empluman a todos y luego esta lo de que en España ya estan empezando a bajar los precios, señores, estamos en la parte inicial de la cuesta abajo de la montaña rusa, el unico problema es que esta vez hemos querido pasarnos de listos y hemos construido demasiado hacia arriba la subida, la bajada va a ser temible, ya que para ganar mas le quitamos los frenos a los vagones, bienvenidos al reventar de la burbuja.
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, empecé hablando de esto como un apunte y hablando con todo el mundo he puesto ya mis barbas a remojar. 
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