DNKROZ escribió:GXY escribió:te aseguro que poner 10mil o 20mil, o el 7% de 2 millones de viviendas, solucionaria bastante para empezar.
Pero es que en España hay unas 27, de las que 19 o por ahí (casi las 3/4 partes) son primera vivienda, tener 10000 o 20000 disponibles ... no va a ningún lado, un 7% se traduciría en medio millón de viviendas (a nivel nacional), eso ya sería harina de otro costal y podría hacer "algo", pero es que esa situación solo se ha dado de forma muy puntual y no a escala nacional.
En resumen, la vivienda vacía no llega ni de lejos a satisfacer demanda, ¿ayuda?, por supuesto, pero no es solución al problema, es... otro factor.
Voy a intentar ir al grano yo también, contesto por puntos:
1.- TENEMOS un
ministerio de la vivienda y agenda urbana, por lo que no hay que hacer nada nuevo (y por ende gastar a lo chorra), podemos pasar directamente al tema "poderes" especificando qué poderes exactamente tendría que tener.
2.- Lo que viene a ser regular TODO el mercado sea de la naturaleza que sea de un bien concreto, en este caso la vivienda. Al margen del por qué no se puede hacer eso mismo para cualquier cosa lo que propones es directamente regular la propiedad privada de los ciudadanos., entiendo que a cambio de alguna cosa porque... ¿tienes la idea de que me digan lo que puedo o no hacer con mi trabajo, dinero y bienes a cambio de nada?.
3.- Entramos dentro del marco de las subjetividades, y damos con el primer problema.... valores, metros, valor m2, y condiciones tremendamente volátiles que varían de CCAA en CCAA, de época en época y además de alta mutabilidad (ibas a tener que sacar regulaciones anuales casi al marco de esa normativa).
Por otro lado no conviene olvidar que aquí estás manipulando dos derechos, uno el de la vivienda y otro el de la propiedad privada, detalle importante dado que luego estableces que los beneficios supuestos por obligarme a usar mi vivienda o mi propiedad privada bajo las condiciones que otros decidan es a cambio de "ciertas ventajas" (impuesto reducido o 0 veo únicamente) pero ÚNICAMENTE en situaciones específicas.... que se presta mucho a que acaben siendo algo parecido a "con dos onzas de sangre de una virgen nubia, polvo de cuerno de unicornio" y demás... básicamente pones de ejemplo "un ciudadano que adquiera una vivienda (primera) con una renta inferior a X y un valor inferior a Y.
Se parece mucho a lo que me encontré con las VPO, donde inferior a X se traducía en "salario mínimo", o las cuentas vivienda que valor Y se traducía a "nada realista en el mercado que no sea un trastero".
Vamos, que no lo he visto funcionar muy bien en práctica... pero hay un detalle peor, que te estás pasando la Constitución por el forro, no puedes aplicar condiciones a derechos de la ciudadanía fuera de la misma, pero es que además no puedes encima condicionarlos a su situación económica o social, sería inconstitucional.
Luego añades que viviendas, personas (arrendadores y arrendatarios) y sus contratos (lo que supone elevarlos a carácter público) tienen voluntariamente que estar a disposición... una vez más a cambio de una serie de beneficios... lo que no me parece mala idea, pero va a ser difícil que nadie se preste si por ejemplo el mercado está en 1000€ y te dicen que tú lo tienes que alquilar en 400€, un "seguro" de 600€ al mes para cubrir impagos y daños igual mucha gente lo considera excesivo... y todo esto habría que hacerlo de forma voluntaria algo que, según te leo, no consideras, es más, sacas de la legalidad vigente todos los contratos que no pasasen por dicha regulación... lo que por cierto también requeriría de más de una reforma legal y dudo que se pudiera enmarcar dentro de un ámbito democrático a todos los efectos.
Pero sin duda sería una forma, un tanto totalitarista, pero forma sería.
4.- Las viviendas ya se tasan por parte de la administración (lo sabré yo que me intentaron cobrar sobre una que ni existía), de hecho, se hacía antes con el valor catastral, pero en el afán del gobierno de no hacer caja con esto, en 2022 metieron el famoso "valor de referencia", por supuesto mucho más alto y para cobrar más impuestos... todo por ayudarte a que la vivienda sea lo más económica posible (ya dejo el sarcasmo... ya).
Vamos, que cuando tal regulación se le deja al Estado... no tira precisamente a considerar las cuestiones que propones, con toda lógica por otro lado, me parecen criterios buenos y con base, es básicamente lo que considera todo el mundo también cuando compra y/o vende en el mercado, estado del inmueble, características, conservación, localización, etc.... el problema es que esos criterios son TREMENDAMENTE difíciles de ponderar.
Usando esos "baremos A y B" el único que estaría claro es el A, totalmente objetivo, en la que pones un precio por m2, año de construcción y arreando... todos los pisos en España como mínimo tendrían ese precio base.
Sin llegar todavía al baremo B ya entramos en el primer problema... ¿3 habitaciones vale más o menos que 2?, ¿vale lo mismo uno con aislamiento básico que otro con lana de roca?, ¿las terrazas añaden valor?, ¿y si es tarima o gres?... fijar el m2 obliga a que toda construcción fuera "a lo cutre" (obvio, va a valer lo mismo te gastes lo que te gastes) y además es válido para nueva construcción, pero dile al tipo que ha puesto porcelánico en el suelo a 90 pavos el m2 (de material) que lo suyo vale igual que el de la baldosa de 12 € m2....
Luego llegamos al baremo B, donde estarías variando condiciones sobre un objeto de derecho (vivienda) según fueras de uno u otro sitio... problemático también, pero lo es más teniendo en cuenta que ya no es solo por CCAA... sino que tienes que considerar un porcentaje "de mejora" entre ellas y encima en el proceso aplanas completamente las diferencias de cotización DENTRO de la misma CCAA, vamos, que te vale lo mismo un piso en plena Diagonal de BCN que uno a las afueras...
Sea como sea... todo esto no es más que una especie de traducción a normativa de procesos normales de regulación de mercado, el problema es que el mercado se regula solo (mejor o peor, ahí no entro) y es dinámico, mientras que esto sería rígido y solo se regularía de lustro en lustro.... lo que apunta a desastre.... y lo dicho, pese a todo, no puedes desvincularlo al completo del valor del mercado (el propio Estado ahora mismo no deja algo así), empezando por los materiales y coste constructivo, suelo, etc... todo esto la única forma es que fuera todo público (suelo, concesión, contrata, etc), con privado... imposible.
Luego está el tema de la vivienda ya existente pero veo que lo tratas en ....
5.- Aquí metemos ya a cosas que no son particulares, lo que implica regular también a empresas y bancos que, como es de sobra sabido por todo el mundo, nunca trasladan estas cuestiones al final a sus clientes o sus empleados para cubrirlo con eso.
También volvemos al clásico castigar al de "renta más elevada" que, recordemos, pueden ser perfectamente una pareja que ganen 23k cada uno... ESO es lo que se considera "renta elevada" en España.
Por otro lado volvemos a penalizar a los que osen ahorrar algo, poseer algo o ganar más dinero (que además les estamos cobrando por cada una de esas cosas), seguro que algo así no es especialmente bueno de cara a la competitividad del país y sus ciudadanos con respecto al resto precisamente.
Hoy de hecho comentábamos algo así en el curro... "si la diferencia entre trabajar MUCHO y esforzarse y simplemente pasar el expediente se traduce en nada o en muy poco de mejora/aumento, ¿quién leches va a esforzarse a poco listo que sea?"
Del resto lo que mencionas es directamente expropiar bienes a los bancos, que ojo, podría hacerse incluso legalmente, el problema es que cuando se han hecho esas cosas al final hemos comprobado por qué es cierta la frase de "la banca nunca pierde".
6.- Este punto lo veo complicado, especialmente en la parte de usufructo, el usufructo te da derecho de uso, no de disposición del bien para nada (ni venta ni alquiler) por lo que el grupo reducido de acceso es aún más reducido.
Pero tampoco me parecen mal las condiciones para priorizar los de menor renta, propiedades y demás de cara a acceder a ese hipotético mercado... pero básicamente como ha sido siempre a la hora de dar ayudas. El problema es que esto versa sobre un objeto de derecho, por lo que entramos en el mismo problema de antes y el detalle de andar discriminando ciudadanos por cuestiones que no son conformes a derecho, pero eso es otro tema.
Luego dejas claro que esto es únicamente para ese supuesto mercado "protegido" o "regulado", vamos, que cada uno tiene la opción de "seguir como estaba" y probar suerte en mercado libre y que la "adhesión" es voluntaria... ¿y si no tenemos suficientes adheridos -que va a ser lo que casi de seguro pase- , qué hacemos?
Y nadie habla de trampas, no hay por qué tenerlas, si uno no está de acuerdo con ese nuevo mercado... puede no aceptar esas regulaciones y valoraciones y salirse... pero eso depende en gran medida de lo atractiva que resulte la medida a la gente, como propietaria ya te voy adelantando que, a priori, necesitaría muchas más ventajas que las que se mencionan para plantearme meter mi casa en esa rueda, y ojo, podría interesarme de cara a poder estar una temporada fuera, sin problema, protegida y además percibiendo una renta... pero tal y como lo dices no resulta, en mi caso, atractivo.
El tema de la construcción nueva sí me parece más interesante... pero no es diferente a lo que era el concepto de vivienda social de los 50, 60 y 70, ya se hizo y de hecho hasta funcionó, pero las casas tenían la calidad que tenían y el objeto para el que eran construidas... tener un techo.
¿Hoy con las normativas medioambientales, acústicas, de seguridad... etc, etc, etc vigentes especialmente desde la normativa del 2007?.... tu coste base es mucho más alto... y claro, deduzco que no hablamos en ningún momento de quitar ese tipo de condicionantes de alto precio, claro está...
Esto obligaría a hacer , a las claras, casas cutres ... que ni tan mal lo veo (hay que cubrir funcionalidad lo primero), pero igual la sociedad ya eso no lo ve tan "aceptable"... en lo personal yo al principio habría aceptado cualquier cosa que no dejara pasar aire y agua de fuera, fin...
De momento de lo que llevamos es lo que considero más realizable... otra cosa es que las constructoras se van a buscar las mañas de fijo para el toco-mocho, pero la idea está bien.
7.- El punto este me parece maravilloso para el escenario hipotético ese del mercado regulado, al margen de los inconvenientes que veíamos antes, evidentemente si ya lo regulas puedes poner las condiciones que quieras... y no pones nada que sea descabellado o no tenga lógica
8.- Funciona como y ES una inmobiliaria. Tendría que ser completamente pública, eso sí, dado que mezclar esas cuestiones no suele acabar bien, seguramente tendería al chanchulleo típico de tantas cosas de ese estilo.
Ahora sobre tus notas:
- Menciono el tema de la autopromoción porque ha sido mi opción, y porque siempre puedes optar a ello... menciono también que es una LOCURA, con unas condiciones de préstamo por las que en otras épocas a alguien por sugerirlo le habrían metido en la cárcel y ahorcado por implementarlas, y que en 9 de cada 10 ocasiones si tienes pareja acaba en divorcio, ¿qué por qué?, invito a cualquiera a intentarlo y comprobarlo.
Estamos de acuerdo en que NO es para la mayoría, de hecho, no debería ser tu opción si puedes evitarlo, en mi caso sencillamente no podía, y era la única forma de conseguir la vivienda que yo quería.
- El aumento real del valor de un bien viene establecido por el valor en mercado y viene determinado por muchísimos factores pero generalmente por oferta y demanda, puedes tener algo rarísimo de conseguir y muy exclusivo pero no tener demanda y, por tanto, eso no vale nada, o algo muy habitual pero con altísima demanda y valer más... generalmente el combo-wombo es algo muy escaso y con mucha demanda... y no hace falta tener estudios para esta conclusión, no tienes más que ver un mercado en bolsa de materias primas.
La vivienda es igual, puedes tener algo súper exclusivo de la muerte, de diseño, chorrocientos metros, ecosostenible y vegano... y si está en un pueblo perdido de la mano de dios valdrá infinitamente menos que un piso tipo en Parla, pueblos ENTEROS con varias casas, iglesia y hasta castillo se venden por menos de la mitad de lo que te cuesta un piso en Madrid centro.
En casi la totalidad de los casos (82% la última vez que lo miré) las transmisiones de vivienda son de PRIMERA vivienda... efectivamente puedo haber comprado a X y vendido más caro, de hecho en MI caso, compré mi primer piso a la friolera de 238000 € en 2003, y lo vendí en 2010 en 295000 € (muchos pedían 15k más por lo mismo, yo tenía prisa y sabía que eso tenía el tiempo con-ta-do, como así pasó)... eso me dejó 57k de maniobra, quita gastos, quita notario, quita IBIs (800€ al año durante 4 años), quita comunidad, quita inversión en el piso y me quedé con la friolera de unos 20 y pico mil largos de ganancia super especulativa de 7 años... unos 3500 € POR AÑO, que sale a un 1,6 %, muy por debajo del aumento del coste de vida y desde luego ni de coña cubre los intereses.... pero ¡eh!, según tú criterio, yo estaba especulando... Y ojo, forzosamente lo tenía que vender más caro, o esos 20 k prácticamente los tenía que poner yo.
Todo esto con precio DE MERCADO, de hecho, por DEBAJO de mercado... pero la pregunta es mucho más sencilla, si no hay un "incremento real del valor del bien" ¿a santo de qué coño hay un impuesto de PLUSvalía?, ¿por qué leches hay que pagar cuando lo transmites?.
No, comprar a precio de mercado y vender a precio de mercado NO es necesariamente especular, y mucho menos cuando se da la tan sencilla situación de que la mayor parte de estas transmisiones, al ser de primera vivienda implican forzosamente que lo que "ganes" con el incremento de precio lo vas a tener que "pagar" cuando te compres otra casa... valiente negocio.
Otra cosa son los que tienen MUCHAS viviendas, los llamados "grandes tenedores"... ese porcentaje está entre en 0,1 y el 0,6 % de total de particulares... lo veo un problema más de rabia y tiña por ser ricos (que muchos lo tienen por herencias y ni lo pueden mantener) que un problema social relevante.
Pero sí, a modo de resumen, el "aumento real del valor del bien" viene por muchos factores, desde que de pronto lo que son las afueras ya estén menos "afuera" a cosas tan sencillas como que aumente todo el coste de material de construcción y tu casa ahora costase hacerla mucho más.
- El uso de las viviendas principal es, efectivamente, usarla como vivienda, de hecho es lo que ocurre en la práctica totalidad de los casos, pero no estás obligado a ello.... si decides comprarte una casa para no usarla ni alquilarla igual tienes un problema raro, te sobra la pasta o lo usas de picadero, qué sé yo... pero no estás haciendo nada ilegal o que quite derechos a nadie, lo mismo que tú la compras lo puede hacer cualquier otro.
¿Qué debería darse prioridad a su uso como vivienda siempre?, claro, igual que si te compras un coche deberías conducir BIEN, en lugar de estar todo el puto día yendo por el carril central o izquierdo y haciendo las rotondas mal, la diferencia es que lo segundo tiene multa y está regulado porque puedes provocar lesiones en terceros o similar, es decir, te metes en lo de los demás... lo primero no.
Pero te compro, y mucho, que debería asegurarse que TODO el mundo tuviera una vivienda mucho antes de que nadie de rienda suelta a sus parafilias.
Lo siguiente es lo mismo que con las cripto, la cripto TAMPOCO son un bien especulativo, nunca se pensó así pero... mira el ser humano... y con la vivienda ha pasado poco más o menos eso, en un escenario donde si ahorras dinero te lo quitan, si compras acciones te lo quitan, si inviertes en bienes te lo quitan y pierden valor, en resumidas, donde hagas lo que hagas te van a crujir a impuestos a tal punto que va a ser un milagro que te rente algo.... ¿qué es lo que no pierde valor para muchos?, el ladrillo... pues ahí ponen su dinero. Y ojo, les puede salir mal (anda que no ha habido hostias) como cualquier cuestión financiera, la diferencia es que te estás jugando tu casa, y eso no es un producto financiero.
Por las mismas el gobierno debería prohibir las cripto, dado que la gente lo toma igual, pero mira, al final nada de eso pasa, ¿por qué?, porque es jodido venderte la libertad de tener lo que quieras y el derecho a tener (comprar) una vivienda y por el otro impedirte tener o comprar según qué cosas.
Y por supuesto el sistema capitalista ni de coña es la panacea, es sencillamente lo que mejor ha funcionado hasta la fecha, que no quiere decir que haya funcionado bien, quiere decir que ha funcionado menos mal que otras cosas... pero hasta que nadie salga con una alternativa (y está complicado, casi todas han sido un desastre) pues poco más hay. Es lo que te decía antes de las regulaciones de mercado, la idea es interesante, en la práctica yo personalmente no puedo nombrar UNA sola ocasión de regulación de mercado privado que haya tenido éxito, una pena.
- Muchas gracias
@GXY , encuentro interesante compartir impresiones, incluso sin coincidir muchas veces (y otras haciéndolo), un placer por mi parte, gracias por tu tiempo.
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. Creo que no me expreso muy bien últimamente que no se me entienden las coñas xD 