Perséfone escribió:@Neganita En lo referente a invertir en bolsa puedes estar tranquilo que siempre te van a decir que se viene la gran crisis.
La inflación parece que alcanzó su techo en marzo en EEUU, Italia y España, en abril se relajaron algo las tasas pero de manera muy débil en los States, vamos a ver si en mayo podemos irnos por debajo del 8% y podemos confirmar que el exceso monetario se está drenando. En UK el máximo puede haberse alcanzado en abril, en Alemania creo que les quedan uno o dos meses de subidas y en Francia no sé si van retrasados o simplemente la están aplacando mejor.
Mientras tanto en Japón andan con tasas del 2,5%, país que sorteó mejor el Covid y prueba fehaciente de que todo esto viene provocado sobre todo de las políticas expansivas de 2020. Aún así serán necesarias algunas subidas de tipos para encauzarla al 2% de nuevo pero la inflación en sí ya se ve que está frenando el consumo discrecional.
Las empresas ahora mismo no están sobrevaloradas, tras las correcciones el SP500 está en su PER medio histórico de 18 y lo mismo para el Nasdaq en la media de 21. Yo creo que la corrección puede durar algo más por el miedo a la recesión -que de darse sería leve- y no me extrañaría que el SP500 llegase a los 3500-3600, bajar más de eso lo veo utópico y supondría tener acceso a valoraciones de empresas históricas a las que arrojarles la cartera. El problema de esto es si compensa arriesgarse a buscar un suelo más bajo o que todo rebote ya hacia arriba y pierdas el tren, que la última que esté sufriendo sea Apple me lleva a pensar que ya no queda nadie por purgar.
El Dow Jones lleva 8 semanas consecutivas en rojo por primera vez desde 1932 y el Nasdaq 7 con descensos bastante considerables para un total de un +30%. No sé Rick, a mí me parece que la limpieza si no está hecho del todo no le debe quedar mucho. La temporada de resultados del primer trimestre está casi finalizada y casi todas las tecnológicas siguen creciendo. Hay cosas como Microsoft que sigue creciendo al 15% anual y ha caído un 20%, blanco y en botella. Si nos vamos a AMD o Nvidia ni te cuento, ahí hay un potencial de revalorización enorme.
@dinodini Tienes que tener en cuenta que no todo el mundo tiene unos flujos de caja para comprar cuatro pisos como has conseguido tú, si fuera tan fácil como eso dejaría de ser negocio. Es más, te aseguro que el coste de oportunidad de esas casas que has acumulado sí, van a pasar mejor un periodo de inflación, pero durante los 10 últimos años han perdido por goleada frente a la renta variable. A mí invertir en ladrillo siempre me va a parecer una mala inversión: tienes que pagar impuestos desproporcionados en la compra y en la venta, tienes que amortizar su uso, tienes que pagar IBI, tienes que rezar para que el inquilino te pague, para que no te lo destrocen y en la actualidad para que no te la ocupen, y por último es un activo casi iliquido. Yo si el día de mañana heredo algún inmueble le daré salida lo antes posible.
Mi intención es no vender NUNCA. No me interesa. Ya me generan rentas con el alquiler ¿por que lo voy a vender entonces? Por tanto fuera el problema del coste económico que supone por impuestos la venta de inmuebles y fuera también el problema de que se trata de un producto poco líquido,
En la bolsa puedes obtener rentabilidades mucho mayores que en la vivienda, pero es que la rentabilidad interesante de la vivienda no está en el 5% neto anual que le puedas sacar con el alquiler, sino en comprar con hipoteca a un interés casi regalado. Con eso
multiplicas tus beneficios por 5 y ese 5% neto pasa a ser 25% neto anual. Si luego además te da por querer vender la vivienda y esta ha subido de precio, calcula tu cuanto has multiplicado los beneficios si compraste con hipoteca poniendo poco cash de tu parte.
Pongo un ej. de la diferencia que veo con la bolsa y que me gusta del mercado inmobiliario. Imagínate que quieres invertir en bolsa, y alguien te ofrece este interesante negocio. Yo te garantizo con un seguro (una analogía del seguro de impago de alquiler) por el cual te garantizo que ganarás un 5% neto anual en bolsa. Por contra, no podrás ganar mas de ese 5%. El seguro te costará tan solo un 4% sobre el importe que te salga de ese 5% anual.
Como tengo esa garantía tan buena, me puedo plantear algo muy interesantes, y es pedir una hipoteca para invertir no 10.000 euros que tengo en mi cuenta, sino con 100.000 euros que me preste el banco. Eso no lo puedo hacer con acciones hoy en día, porque ninguna aseguradora me va a hacer un seguro con estas condiciones tan buenas para comprar acciones. Aparte, en bolsa creo que podrás pedir un préstamo, no una hipoteca. Un préstamo a pagar en pocos años y con un interés del 6% frente a una hipoteca a largo plazo y con un interés del 1,5%. Es que no hay color. Como el mercado de alquiler es mas seguro que el de la bolsa, hasta el punto de que aseguradoras te hacen seguros de impago muy baratos, puedo permitirme cosas como pedir hipoteca para esas "acciones" y
multiplicar por 5 los beneficios obtenidos. En la bolsa no se puede hacer esto.
Y todo esto hablando de los ingresos obtenidos solo por el alquiler, no sobre la cotización del producto en el mercado. Y si, la vivienda puede subir o bajar de precio, pero a largo plazo, 20, 30 o 40 años, la vivienda sube de precio, y mi idea es que si un día vendo, que sería en todo caso dentro de muuuuchos años, difícilmente valdrá menos de lo que valió cuando lo compré.
Evidentemente este es un negocio para el que tenga liquidez, o facilidad de obtener hipotecas de bancos, como somos los funcionarios. Pasa lo mismo con los subasteros. Un negocio rentable, pero exige pagar al contado para comprar en subasta, y no todo el mundo dispone del dinero que cuesta una vivienda para pagarla al contado.
Yo tengo 4 pisos alquilados, dos ya pagados y otros dos con hipotecas del 80% de su precio. Con lo que me están pagando esos 4 inquilinos, en 7 años ya habré finiquitado las dos hipotecas. Dicho de otra manera, los cuatro inquilinos me van a regalar 150.000 euros en patrimonio dentro de 7 años. Sin yo tener que hacer nada. Me regalan ese patrimonio, y aparte, una renta vitalicia de 1.000 euros que seguiré cobrando con esos dos alquileres hasta el día que la palme.
Pongámonos en el peor de los casos, viene una crisis económica como la vivida en el 2008. De entrada lo veo difícil, porque del 2014 a 2022 el país no ha crecido tanto como del 96 al 2008 para justificar una aguda crisis económica. Bueno, pues si como digo entráramos en una crisis, lo único que me afectaría es que en lugar de tener pagadas las hipotecas en 7 años lo haría en 10 u 11 años, porque evidentemente con una crisis tendría que bajar el precio de los alquileres un 10 o 20%.
Por supuesto, si viene una crisis económica, el que juega en bolsa también tiene muchas papeletas de perder pasta, y no poca, porque no vale decir que la vivienda muy bien pero si viene una crisis lo llevas judío. ¿Qué pasa, que si estas en bolsa no te va a joder en las acciones también una crisis económica?
Por cierto, aquí he visto otra inversión interesante. Si tenéis un terrenito que no cultiváis lo podéis aprovechar para esto.
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. Me acabo de meter en una hipoteca, y en los próximos meses necesito ahorrar algo para tener un pequeño colchón por si las moscas, que se vienen curvas.![[fumeta]](/images/smilies/nuevos2/otrofumeta.gif "fumeteo")
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